Part 1
最近，南部新城大校场曾经的扛把子新盘之一——金地大成雅境，成交了第一套二手房，约104㎡户型，成交单价42528元/㎡。
这个价格跌破了许多人的眼镜。
要知道，金地大成雅境是在2021年4月上市，当时项目均价约在4.4-4.5万/㎡，首付8成。
新房限价，加上这个项目还是金地商置在南部新城的封面作品，关注度超高，首开售罄，而后每次加推均售罄。
金地大成雅境实景图↑
本来大家对大校场这一批设计和建筑都代表着新时代的产品，价格心理预期普遍是“坐5望6”的！
但现在4.25万/㎡的初始二手房成交价，让这个预期破灭了。
持有时间3年左右，账面损失2000元/㎡，加上首付8成的资金财务成本，以及2成贷款的高利息成本，实际损失要多得多！
这套104㎡的房源，如果是非自住的纯投资需求，按照6个点左右的房贷利率来测算（3年前的利率水平计算），账面+房贷利息实际损失恐怕超过30万；
如果再加上首付现金约4个点左右的财务收益（3年前的利率水平计算），全部损失坐看80万。
Part 2
可怕的是，这很可能还并不是南部新城大校场的底。
有佐证如下：
金地大成雅境，目前在贝壳平台上的挂牌价，已经不止一套跌至4.1万/㎡的水平线。
金地商置的兄弟房企金地集团在大校场的拓荒级产品——华著兰庭，今年二手房成交价两度探底至4.1万/㎡级别。
目前最新成交单价为4.28万/㎡。
金陵中心文渊府目前二手房行情稍高，报价普遍在4.8万/㎡以上，但基本有价无市。
该小区今年6月有了第一套二手成交，单价44788元/㎡。
而且，文渊府还有一套底跃户型报价拉低到了3.7万/㎡级别，虽不代表普遍价格，看起来依然不爽。
其实，这些大校场整体开发后才诞生的次新项目，已经算比较好了。
南部新城早期的两个产品，保利堂悦和复地宴南都，二手房价格早就被牢牢钉在3万+/㎡的水平了！
保利堂悦今年8月新成交二手房，最高单价约3.5万/㎡，最低单价只有约3万/㎡。
复地宴南都一期，近期的成交房源有一套原因不明的3.6万/㎡成交，其余成交案例，包括最新案例，单价都是3.2万/㎡左右。
Part 3
其实，探底的又何止大校场一个板块，只不过大校场作为南京新开发主城内核心板块，其二手房价格，格外受人关注。
在河西南，“地板价守门员”海峡城云珑湾的成交价，也并没有什么起色。
该盘今年6月份还曾出现过2.9万/㎡的成交单价，如今最新的成交价，也不过3万/㎡，“稳如泰山”，“毫无波澜”。
鲁能公馆和五矿崇文金城，最新成交单价都是3.5万/㎡左右。
江北核心区似乎更惨。
在价格洼地江核青奥片区，早期项目保利西江月的成交单价，已经很难再触及2万/㎡的水平，新的成交单价甚至低于1.8万/㎡。
片区更新、品质更好的中海左岸澜庭，8月的最低成交单价也低至20759元/㎡，距离跌破2万仅一步之遥。
江北核中核隧道口的拓荒项目，华润国际社区，如今最新成交单价也跌到了2万/㎡以下。
Part 4
未来会怎样？
3字头的大校场？2字头的河西南？1字头的江北核心区？那画面太“美”不敢想。
近2个月，无论是国家统计局的报告，还是中指研究院、冰山指数等三方机构统计，南京二手房价格均依然在微跌走势中。
这个趋势自2021年10月份开始，虽然在2023年初有过短暂反弹，但整体基本没改变过。
这意味着南京二手房当前的高成交量，依旧是广大房东以价换量得来的。
只是价格换的没以前那么猛了。
以前叫探底，现在大概可以叫做摸底或磨底。
底在哪？
玩过A股的朋友应该都知道，大盘磨底最痛苦，也最艰难。
楼市的磨底，某种程度上与股票相似，都是多方博弈的一个过程。
越是临近底部的时候，这个过程也越漫长。
我们无须幻想房价会在可见的未来某个时刻大幅上攻；我们也应该有心理准备，房价可能还会微跌至更低的底，但也不会再大幅下降。
底，还在磨。
朋友们，都耐点心吧。
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