Part 1
昨天南京楼市出大事了！
土地拍卖竟然出现了竞价24轮这样异常激烈的场景！
这是一幅来自汇通路的G32商住混合地块，容积率只有1.05，最终竞拍24轮成交，溢价率12.7%，总价6.14亿元，楼面地价13081元/㎡，拿地方为民企南通万佳沉香府房地产有限公司。
这是南京土地市场今年少见的火爆场面，而且还是来自城东汇通路这样一个并不热门的板块！
此前的几次土拍，南京土地市场基本上竞拍1轮都嫌多，恨不能全部底价成交。
现在问题来了：
拿地的民企南通万佳沉香府会成为冤大头吗？
为什么汇通路G32会引发这多轮的竞价争抢？
这是否意味着市场开始回暖了呢？
三个问题我们一一来解。
Part 2
高价拿地成为冤大头的事情，在南京楼市并不罕见。
有些最后因为账算不过来闹到退地，有些因为市场变化甚至弄到破产！
有趣的是，这些事件还多发于汇通路G32所在的大城东板块。
早在2007年，位于仙林湖成功出让的两幅地块，就因为楼市调控，在三年后被拿地方招商和荣盛退掉。轰动一时。
这两幅地直到6年后才又被成功拍出。
更刺激的事来了，仅3年后的2016年，经61轮竞拍，北京京奥港集团以4.76亿元竞得同属大城东范围的麒麟G09宅地，楼面地价22350元/㎡，成为区域新“地王”。
而当时周边新房在售价还只有1.6万-1.8万/㎡左右。
之后，由于地价远高于周边在售新盘房价，这个被命名为京奥港未来墅的项目破产烂尾，于2018年被蓝光发展收购。
而更让人唏嘘的是，接手不过5年后的2023年，“白骑士”上市房企蓝光发展，由于股价长期低于1元，沉重债务重组无望，正式被A股摘牌退市。
似乎在南京大城东范围内，过高价格拿地的房企，都没什么好下场。
那么，这一次拿地的南通万佳沉香府呢？
据天眼查APP信息，这是一家2024年刚刚成立的房地产开发公司，而且其背后主要股东北京龙辉事达咨询顾问有限公司，似乎也没什么专业房地产开发背景。
不过，这并不必然妨碍汇通路G32地块的开发前景。
因为如前所述，决定一幅地块生死存亡的关键因素，有且只有价格。
如果价格有操作空间，排队接手的人都会有一大堆，不存在黯然退场一说。
汇通路G32这幅地块，周边品牌项目邻里，包括万科、复地、正荣、中南和新城等等。
其中距离目前销售时间最近的，是美都地产开发的18层小高层住宅星屿熹。
这个项目在去年底开盘时放了一个震惊南京楼市的大狠招：
首付21万起，交房前才开始还贷！还可以签订“保价协议”！
相当于变相现房销售了。
按照当前国内的购房规则，要达成这个操作，只能在房屋交付前，对购房者买的房只办理签约认购，不办理备案成交。
正如网上房地产所示那样，该盘目前房源已全部认购一空，但成交的几乎没有。
这也意味着开发商在交房之前，能够回收的资金相当有限。
能祭出这么狠的招数，可见首先开发商资金实力不错；其次操盘方对板块和项目的信心，其实并不非常充足。
该盘的表显均价大约为30824元/㎡；最低起售价209万一套，以最小75㎡户型测算，最低单价大约为2.8万/㎡。
美都星屿熹销售公示截图 来源：南京网上房地产
以这个单价为参照，南通万佳沉香府拿下的汇通路G32地块，楼面地价13081元/㎡。
即便考虑到G32是一幅商住混合地块，由于商业建筑面积被限定在最小12%的比例，则该地块的纯住宅楼面地价预计也不会高于1.5万/㎡。
此外，这还是一幅超低容积率地块，加上商业的最大综合容积率限制只有1.05，住宅部分则更低，几乎算得上一幅别墅级别的住宅地。
考虑到以上几点，虽然我们对汇通路板块的低密改善产品市场接受度暂且未知，但拿地的南通万佳沉香府，还不至于成为冤大头。
Part 3
第二个问题，汇通路G32地块为什么会引发多达24轮的激烈争抢？
这看起来似乎与当前的市场环境相违背。
但如果我们仔细研究这幅地块的条件，会发现这在南京今年的土拍市场，已不是首例。
这幅地块具备以下几个素质：
3、地块周边开发相对成熟，已经有了诸多已交付小区和仙外汇通路校区（8月28日已正式启用）等相应生活教育配套。
地块密度低，意味着产品与周边项目区别度大；
地块体量小总价低，意味着周转资金要求低；
周边开发相对成熟，意味着操盘风险也相对低。
与汇通路G32地块类似的，有今年6月份出让的老门东G10地块，这幅地块体量更小，出让面积只有不到1.1万㎡，是汇通路G32的四分之一，虽然楼面价超过3.5万/㎡，但成交总价只有4.6亿。
老门东G10地块最终被刚成立不久的中堃置业拿下，与拿下汇通路G32的南通万佳沉香府如出一辙。
今年南京市有意识地推出了一些“偏门”地块，或是容积率很低（如河西南G11），或是容积率很低的同时，地块面积还非常小。
这些地块的推出，给了那些资金实力并不雄厚，但擅长以小博大的小型房企新的机会。
也促进了市场竞争和土地市场热度的烘托。
Part 4
最后一个问题，汇通路G32的高轮次竞拍，是否意味着市场开始回暖了呢？
答案显然是否定的。
和个别二手房能卖出高于市场的价格一样，这属于个案，非普遍性。
有这种条件的地块，在南京全部土地出让的占比，也不够多。
否则，老门东G10地块溢价20.4%、河西南G11溢价15.2%拍出后，在长达三个月的时间里，南京土地市场不会再无高溢价地块出现。
一如昨天的土拍，一共8幅涉宅用地，除了一幅溢价成交的汇通路G32，其余全部底价成交。
这次的全社会泡沫总破裂之后，市场的整体回暖，真的需要一个漫长过程。急不来。
附：9月12日南京8幅地块出让结果
地块详情：
NO.2024G32地块
地块四至：东至经二路；南至纬五路；西至现状；北至奔马路
规划用地性质：Rb商住混合用地
出让面积：44702.9㎡
容积率：1.0＜Far≤1.05
建筑高度：≤24米
成交价：61400万元
成交楼面价：13081元/㎡
NO.2024G34地块
地块四至：东至现状；南至天靖路；西至万安北路；北至天赐路
规划用地性质：R2二类居住用地
出让面积：35847.19㎡
容积率：1.0＜Far≤2.0
建筑高度：≤60米
成交价：57500万元
成交楼面价：8020元/㎡
NO.2024G40地块
地块四至：东至规划团结西路；西至规划小学用地；南至规划道路；北至规划新南路
规划用地性质：R2二类居住用地
出让面积：26605.08㎡
容积率：1.0＜Far≤1.3
建筑高度：≤24米
成交价：38500万元
成交楼面价：11131元/㎡
NO.2024G41地块
地块四至：东至沧浪路；西至秋韵路；南至丹桂路；北至建兰路
规划用地性质：R2二类居住用地
出让面积：62361.61㎡
容积率：1.0＜Far≤1.8
建筑高度：≤60米
成交价：61000万元
成交楼面价：5434元/㎡
NO.2024G42地块
地块四至：东至园特路；西至紫创路；南至新莱街；北至华慧路
规划用地性质：R2二类居住用地
出让面积：47729.07㎡
容积率：1.0＜Far≤1.8
建筑高度：≤60米
成交价：86100万元
成交楼面价：10022元/㎡
NO.2024G43地块
地块四至：东至知青路；南至学府路；西至公园路；北至振兴路
规划用地性质：R21住宅用地
出让面积：26904.01㎡
容积率：1.0＜Far≤1.7
建筑高度：≤35米
成交价：36000万元
成交楼面价：7871元/㎡
NO.2024G46地块
地块四至：东至文峰路；南至冶浦路；西至现状；北至一号支路
规划用地性质：R21住宅用地
出让面积：26007.64㎡
容积率：1.0＜Far≤2.2
建筑高度：≤80米
成交价：21000万元
成交楼面价：3670元/㎡
NO.2024G47地块
地块四至：东至白云山路；南至街南路；西至枫彩路；北至四马路
规划用地性质：R2二类居住用地
出让面积：13333.09㎡
容积率：1.0＜Far≤1.5
建筑高度：≤24米
成交价：3200万元
成交楼面价：1600元/㎡
- END -
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部分素材内容参考自 | 江苏土地 南京土地市场网
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