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引言
商品房预售，又称期房预售，是新房交易市场一种较为普遍的交易形式。相对于现房销售而言，期房预售是指房地产开发企业将尚未建成的房屋预售给买受人，买受人取得房屋所有权之前预付价款，待房屋竣工验收并符合办证条件后，再将房屋所有权过户登记至买受人的一种买卖形式。由于商品房预售涉及众多法律条款和复杂的市场环境，纠纷时有发生。本文将结合相关法律法规，对几个典型案例进行分析，以期为购房者和开发商提供法律指引。
案例一：蒋某诉某房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案
案情简介
2018年5月，蒋某与某房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，约定户型为三室两厅，房屋总价款128万元，首付款39万元，剩余89万元由蒋某申请抵押贷款；某房地产开发公司应在2019年5月8日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付蒋某。合同签订后，蒋某支付了首付款、契税以及大修基金等费用。然而，房地产开发公司通知蒋某于2019年9月4日接房时，蒋某发现房屋现状为两室两厅，与合同约定的三室两厅不符，遂向房地产开发公司发出《退房通知书》，要求解除合同。房地产开发公司认为依据交易习惯，洋房内部需要购房者自行搭建，蒋某理应知情，且房屋经蒋某自行改造后可以获得三室两厅，不存在违约行为，不同意解除合同。蒋某遂起诉至法院。
法律分析与判决
根据《城市房地产管理法》第45条和《城市房地产开发经营管理条例》第22条，商品房预售应满足一系列条件，包括取得商品房预售许可证。此外，《商品房买卖合同司法解释》第3条指出，商品房的预售广告和宣传资料，如果符合特定条件，应认定为要约，对当事人产生合同约束力。
法院认为，房地产开发公司交付的房屋户型及房间数量不符合合同约定，且无法继续履行，致使蒋某无法实现其购房目的，应属根本违约。根据《民法典》的相关规定，蒋某行使法定解除权的行为达到解除合同的效力。因此，法院判决蒋某与房地产开发公司之间的《商品房买卖合同》于2019年9月10日解除，房地产开发公司退还蒋某购房款、契税款、预告登记费及转移登记费，并支付资金占用损失。
案例启示
该案警示开发商应遵守诚信原则，履行告知义务，避免误导购房者。购房者应在全面了解房屋状况后谨慎决定缔约事宜，一旦发现房屋不符合合同约定，应及时通过法律途径维护自身权益。
案例二：包某与韦某房屋买卖合同纠纷案
案情简介
包某与韦某签订房屋买卖合同，约定购房款支付方式为韦某支付包某定金及首付款后，包某在银行剩余的48万元按揭贷款由韦某继续偿还。若因还款不及时造成包某信用不良超过两次，则由韦某支付房价3%的违约金；若超过三次，则包某有权收回房屋产权证终止交易，韦某所支付的房款不予退还。之后，韦某按约支付了定金及首付款，包某向韦某交付了涉案房屋。然而，韦某在向银行还贷过程中存在多次逾期，导致包某的案涉贷款分类等级被评价为“关注”。包某遂起诉请求解除双方签订的买卖合同，并要求韦某支付违约金、返还房屋等。
法律分析与判决
根据《民法典》的相关规定，合同当事人应当按照合同约定严格履行自己的义务。法院认为，韦某逾期还贷的行为已构成违约，但案涉贷款至今仍能按月清偿，且包某个人征信报告中贷款的分类评价目前已由“关注”调整为“正常”。如双方清偿完剩余按揭贷款，能够完成案涉房屋的过户登记，包某实现合同目的并无其他法律障碍。考虑到韦某已支付定金及首期款并如数偿还按揭贷款，除有部分贷款逾期外并无其他违约行为，且韦某已入住多年，解除合同将造成双方利益的重大失衡，法院遂判决驳回包某要求解除合同的诉讼请求，但对韦某的违约金部分予以支持。
案例启示
该案表明，对于瑕疵履约行为，若未达到根本违约造成合同目的不能实现时，守约方仅以此为由请求解除合同的，法院会综合考量违约方的过错程度、是否影响守约方合同目的的实现等情形，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。这有利于维护市场交易稳定。
案例三：蔡某与某物业公司及某小额贷款公司房屋买卖合同纠纷案
案情简介
2006年6月，蔡某与某物业公司签订《认购协议》，约定由蔡某认购某物业公司开发的某项目房屋一套。协议签订后，蔡某陆续支付了购房款。然而，由于该物业公司资金链断裂，项目陷入停滞，房屋未能如期交付。在此期间，该物业公司为了缓解资金压力，未经蔡某同意，擅自将包括蔡某认购房屋在内的多套房产抵押给某小额贷款公司，并办理了抵押登记。
多年后，项目得以复工，蔡某要求物业公司交付房屋并办理过户手续，却被告知房屋已被抵押，无法完成交付。蔡某遂将物业公司和小额贷款公司诉至法院，要求确认其购房优先权，并解除房屋上的抵押权，以便完成房屋交付和过户。
法律分析与判决
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人或者为第三人设定抵押导致买受人无法取得房屋所有权或者合同目的无法实现的，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。同时，根据《民法典》物权编的相关规定，购房者在符合一定条件下，对已经办理预告登记的商品房享有优先受偿权。
法院认为，蔡某与物业公司签订的《认购协议》具备商品房买卖合同的主要内容，且蔡某已支付大部分购房款，应认定为有效的商品房买卖合同。物业公司未经蔡某同意，擅自将房屋抵押给小额贷款公司，侵犯了蔡某的合法权益。考虑到蔡某已支付大部分购房款，且项目已复工，具备交付条件，法院认为蔡某的购房优先权应得到保护。
因此，法院判决确认蔡某对涉案房屋享有优先受偿权，并判令小额贷款公司在一定期限内解除房屋上的抵押权，以便物业公司向蔡某交付房屋并办理过户手续。同时，法院也判令物业公司向蔡某支付因延迟交付房屋而产生的违约金。
案例启示
该案表明，购房者在购买商品房时，应确保与开发商签订的合同具备商品房买卖合同的主要内容，并保留好支付购房款的凭证。在房屋交付前，购房者应密切关注房屋的状态，防止开发商擅自处分房屋。一旦发现开发商有违约行为，购房者应及时通过法律途径维护自己的合法权益。
此外，对于小额贷款公司等金融机构而言，在接受房产抵押时，应严格审查房产的权属状况，确保抵押房产不存在权属争议。在接受已出售但未交付的房产作为抵押时，应要求开发商提供购房者同意抵押的书面证明，以避免因侵犯购房者权益而引发纠纷。
结语
商品房预售合同纠纷涉及的法律问题复杂多样，需要购房者、开发商和金融机构等多方主体共同遵守法律法规，诚信履约。在遇到纠纷时，各方应理性对待，通过法律途径解决争议，以维护市场的公平与稳定。同时，政府和相关部门也应加强监管，完善相关法律法规，为商品房预售市场的健康发展提供有力保障。
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