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如何看黄奇帆和高盛对于房地产的分歧？今年房价能见底么？
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最近黄奇帆有一个讲话，对于我国房地产行业的分析，还是比较深刻的。
首先，他说房地产整个行业已经跌的很多了2022年是建筑量是22亿平方米，而2024年只有6亿，跌了65%了，而土地批租也从2020年的8.7万亿人民币，下降到了去年的3万亿。也是60%多的跌幅。房价也同时跌去了40-50%。所以他认为这是一个很严重的下滑。已经跌了很多了。
其次，中国房地产不具备跟美国和日本比较的基础，因为我们没像美国一样，搞过0首付，也没在按揭抵押贷款上做过衍生品和次级债，所以没有放大效应。更没有像日本那样把房地产跟整个金融体系结合在一起，再有当年日本城镇化率77%了，而我们才48%。所以未来几十年，还有30个点的空间。
第三，政府收储进行当中，去年先拿了3000亿，9月底又明确宣布拿3万亿，今年还要搞3万亿甚至6万亿，最后可能到10万亿。现在的房子可以通过6折7折来收购，1万亿能买1.6万亿平方米，10万亿争取能搞到20万亿平方米的保障房。那么能够解决2亿城市居民的住房问题。开发商拿了这笔钱，装不到自己兜里，他要拿去还债。所以这笔钱也会进入经济循环。
第四，可6折买房，也可以6折租房。至于钱从哪来，可以拿租金到市场上发REITs，在资本市场发ABS债券，能有4%的回报，这还同时解决了现在资产荒的问题，帮助老百姓投资，储蓄利率只有1.8%，那么这个4%的产品应该不难卖。所以他认为一举三得。
第五，这次调整之后，开发商的负债率降到50%，房企大量并购重组整合，数量也将大幅减少。目前全美国房地产不超过500家，而我们现在是9万多家。显然是太多了。
第六，房价收入比下降了一半，从原来23-30年买一套房，现在10-20年就能买一套房了，当然还是高于全世界7-10年的标准。未来十年房价不涨，收入翻一倍。那么我们的房地产就恢复正常。
第七，2025年中国房地产止跌回稳，形成未来发展新阶段的起点，不再像过去4年，对经济是负拉动了。
不过显然国际投行高盛，不太同意黄奇帆的观点，他们也刚刚发布报告，放出狠话，说我们的房价在2025年，还得要再跌20%~25%，在2025年末的时候才会逐步的稳住复苏。甚至高盛一直认为，楼市下跌，才是我们经济当中最大的阻碍，现在的救市政策效果有限。结构性矛盾长期存在，房地产收储政策，进展缓慢，所以很难落实。总之就是继续唱衰我们的楼市，还没见底。
那么很多人都来问老齐，怎么看高盛和黄奇帆的分歧，到底该信谁的？其实我到不觉得黄奇帆和高盛的观点有分歧，我觉得他们两方面说的是一回事。黄奇帆也没说，现在房价就见底了，他的意思是，调整的够多了，国家可以出手了，但国家出手是不是一定马上迅速立即就见底呢？当然不一定，甚至收储过程中，对于房价还有新的冲击。所以黄奇帆的观点也是一个动态的过程，他认为2025年10万亿收储之后，房地产对经济可以结束负贡献，总体实现止跌企稳。而高盛只是说价格，在2025年还得跌20-25%，跌完之后在年底的时候，逐步稳步复苏。所以其实他俩都是看跌的。然后觉得跌完了之后，才能稳住。
老齐也基本认同这个观点，因为现在确实房贷利率还是太高，无法激发大家买房的热情。我们一直用一个指标就是租售比，现在各大城市不到2%，而房贷利率还在3%。所以现在肯定是租房更划算，以至于我也没搞清楚，黄奇帆说的REITs能给到4%的回报率到底是怎么算的。除非你是5折买的，原价往外租，还得满租的情况，才有这么高的回报，这几乎是不可能的。因为能够收储的房子，说实话地理位置和建筑质量都不太行。所以可能租售比往往更低。所以我们原来计算，即便5折收房，能有3%的回报就已经谢天谢地了，再加上一些运营成本和损耗，实际上可能也就发个2.5%的REITs，那么对于市场的吸引力其实并不太大。所以我们一直认为，除非利率降到租售比附近，否则很难激发购房热情，楼市调整可能还没有到位，像高盛说的再跌20%也很正常，甚至有些二手房可能都不一定能止得住。时间越久，二手房库存越多，对买房人和卖房人的心态影响就越大。楼市现在其实也进入了一个葫芦娃救爷爷的状态，我们最近也看到，1月份的楼市数据，药劲过了，也有点量价齐跌。看春节前后还有没有新的政策顶上，否则可能又要凉了。
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