本文作者丨常 琪
指导老师丨贺凤麒
会籍（会员）模式本质上仍属于预收费模式，但因该种模式具有鲜明的特征和运作方式，故单独作为一种收费模式进行讨论。
一、
会籍（会员）模式的内涵
概括地说，医养结合项目会籍（会员）模式是在项目地产被持有经营的情形下，以会员资格作为准入门槛，一次性收取会籍办理费，将养老社区的居住权益、享有养老服务的权益、会员增值的权益让渡给会员卡购买人的一种养老地产的收费模式。顾名思义，该种模式具有特定性、个性化、投资性的特征。1
二 、
会籍（会员）模式的细分形式
在《浅析医养结合项目中企业收费模式的法律风险（二）——产权销售模式》中，笔者提到企业选择收费模式的考量因素主要是主体的参与程度、土地的性质和政策下限制，故随着相关因素的不同及变化，会籍（会员）模式也有不同的展开方式和细分形式。主要包括如下三种：2
1
预付费卡型
预付费卡型一般是指老年人向服务经营者发行的会员卡中预存一定金额，在以后接受养老服务时，根据服务项目从会员卡预存款中扣除服务费，居家养老服务中的服务套餐或服务包多采取该方式。
2
会员费+服务费型
在这种模式中，老年人只有先通过支付一定金额的会费才能获得会员资格，取得会员资格后，还要定期缴纳服务费，才能实际接受服务。该模式还包括以卖“会籍”的形式出让房屋产权这一特殊形式。
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物业型
即通过购买会员卡，老年人取得对养老服务经营者提供的特定物业的较长期限的占用使用收益，甚至附带一定条件的处分权。
三 、
会籍（会员）模式的代表案例
——亲和源·上海康桥老年公寓
亲和源·上海康桥老年公寓的开发主体和投资主体均是亲和源集团有限公司，运营主体为其下属公司上海亲和源养老服务有限公司。该项目位于浦东康桥地块，是一家集养老公寓、老年大学、医疗养护、养老服务等功能于一体的养老社区，其中老年公寓共4种户型，面积范围57-120㎡，以70-80㎡的一居室为主，精装修，全配套，拎包即可入住。
亲和源·上海康桥老年公寓独家首创“家文化+ 秘书服务+理事会自治”的体系化养老新模式，每栋公寓设置生活秘书、健康秘书、快乐秘书，为老人提供全方位的生活服务、健康管理、信息反馈、活动组织、应急救治等综合服务，老人日常生活中的问题和反馈都可及时与“秘书”取得快速的联系。
但值得一提的是此处的秘书服务为“零服务”理念，即被动式服务，当老人不需要服务时，秘书不主动打扰，一旦老人需要服务，24小时待命的秘书会在第一时间出现在老人身边。
理事会自治即会员参与管理的平台，会员成为理事会理事，参与到社区事务的管理中，对社区的各项服务提出要求，理事会通过反馈与测评，提升供应商服务品质，通过参与管理，提升老人的主人翁意识。
亲和源·上海康桥老年公寓的收费模式为“会员费+服务费”型，其中会员制养老模式包括两种会员卡，即A卡、B卡。会员卡购买者可以选择大套(108平方米)、中套(70平方米)和小套(58平方米)这三种户型。根据网上公开信息显示，该项目于2008年5月20日正式开园营业，截止目前，其会员卡价格变动范围如下：3
卡种 | 年限 | 户型 | 会员卡缴费标准 | 年费缴费 标准 |
A卡 | 永久 | 小套 (58 m²) | 75-176万 | 2.98-5.98万 |
中套 (72、79 m²) | 3.98-6.98万 | |||
大套 (120 m²) | 6.98-10.98万 | |||
B卡 | 终身 | 小套 (58 m) | 45-96万 | 2.98-5.98万 |
中套 (72、79 m) | 55-？万 | |||
大套 (120 m²) | 88-146万 |
从亲和源集团官网可知，上海亲和源老年公寓（康桥）作为亲和源集团旗舰店，占地125亩，建筑面积达10万平方米，共有12栋、838套高标准精装修房，并设置健身会所、养生餐厅、医院/护理院、度假酒店、商业街等配套设施。自2017年底，入住率持续保持95%以上。
有数据显示，该项目正式开业后3年左右基本实现运营收支平衡。4
随着亲和源不断扩张，其在上海、浙江、辽宁、山东、海南等地以参股、控股等形式建设老年公寓十余个，并初步实现规模效应，为了高效利用规模化资源，其会员卡的类别和用途上也实现了新的突破及创新。具体如下：5
种类 | 用途 |
属地卡 A卡 | A卡为亲和源属地项目永久会员卡，可享有属地项目。一套房源的永久居住使用权及其他会员权益，可继承转让。 |
属地卡 B卡 | B卡为亲和源终身会员卡，可享受一套房源的终身居住权及其他会员权益，可按约定退卡。 |
熟年卡 | 熟年卡是亲和源集团的全国通用卡，可享受亲和源全国项目的旅居和定居永久权益及其他会员权益，可继承，可转让。 |
岁悦卡 | 岁悦卡是亲和源的旅居卡，可享受亲和源全国项目的旅居权益，可继承，可转让，可转会。 |
熟年卡和岁悦卡不和户型绑定，可额外形成一定的销售，有利于资金回笼。
四、
会籍（会员）模式中企业的法律风险
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收费模式混搭带来的混合风险
国家对医养结合项目的收费政策历经严格-松动-审慎的发展阶段，但对会员制的收费模式监管一致比较严格，除该模式往往涉及金额较多之外，还因为该模式往往与其他收费模式或服务方式混搭，并因此带来混合性风险。这种混合性风险主要包括（1）与产权销售模式结合而带来的产权相关风险；（2）与其他预收费模式结合而带来的预收费相关风险；（3）与旅居或居家养老结合而带来的预付费卡（充值卡）充值资金管理相关风险；（4）与金融手段结合而带来的金融监管风险；（5）与租赁、物业服务或超级配套形式结合而来带的使用权相关风险等。
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流程缺失或合同条款漏洞带来的违约风险
从企业角度来说，采用会员制模式旨在通过发行会员卡，以特定的养老服务及优质的居住条件吸引客户，从而建立长期稳定的会员销售与服务体系，期冀达到经营的效益回报与客户的投资增值。从司法角度来说，审查会员卡购买合约及相关业务实施过程的要点不仅要追求合同的形式公平，更要重视合同形成之后的实质公平。这里面主要涉及以下几个方面需要企业在会员卡买卖过程中明确提示出来：（1）养老项目的土地性质问题；（2）入住养老社区的条件及程序；（3）“会员费+服务费”的收费标准及管理方式；（4）会员卡权益继承、转让、退出的约定等。
如果上述相关条款约定不明或履行有瑕疵，则极易造成履行纠纷，进而引发解约、退费、继承/转让等违约风险。
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被认定为非法集资的风险
会籍（会员）模式在其发展过程中暴露出较多的不合规甚至不合法问题，在今年5月份《关于加强养老机构预收费监管的指导意见》出台之前，其实国家及各地就养老机构预收费问题也出台过很多的监管措施及制度办法，比如2020年11月1日起施行的《养老机构管理办法》、2021年5月1日起施行的《防范和处置非法集资条例》（国务院令第737号）、2022年11月7日民政部、公安部、市场监管总局、中国银保监会便联合出台了《关于加强养老机构非法集资防范化解工作的意见》（民发〔2022〕89号）等。
企业在采用会员模式如存在以下特征的，则存在被认定为非法集资的风险：（1）未合法设立或未经主管部门批准；（2）承诺还本付息的；（3）向社会公众筹集资金；（4）以合法形式掩盖其非法集资的性质（如虚构养老项目）等。
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使用权销售无效的风险
从政策导向来看，会籍（会员）模式更适合于自建自持物业经营，如果是租赁物业或者是独立产权的物业则不宜采用该种模式，且即便是自建自持有物业，如果土地性质非住宅用地的，也不宜采用该种模式销售产权，故退而求其次，采用会籍（会员）模式的企业多以销售使用权为主要标的，但销售使用权本身类似于租赁，《民法典》第七百零五条规定：“租赁期限最多不能超过20年，超过20年的，超过部分无效。”故超过20年的A卡或B卡会存在约定无效的风险。
五、
企业应如何应对
会籍（会员）模式中的法律风险
1
在合同中加入“居住权”相关条款
《民法典》出台后新增了一类用益物权即“居住权”，居住权的设立对会员卡买卖双方均是一个保障，对企业来说，为会员设立居住权则能有效规避会员以合同为不定期租赁合同为由随时提出解约，此外，也能方便会员在继承或转让后继续保留居住权。
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遵守国家级地方监管政策及法规规定
目前，已有多个省级民政部门出台养老项目“预收费”相关管理政策，今年5月份《关于加强养老机构预收费监管的指导意见》中对于“会员费”的收费标准并未作出明确规定，仅要求各地方“审慎确定”，基于现行已有的四川、安徽、河南、江苏、上海、湖南、河北、山东、浙江、湖北等地方的养老机构收费政策可知，会员费的收取条件及标准在今年10月份后应更加严苛。2024年8月5日安徽省公布的《安徽省养老机构预收费管理办法（征求意见稿）》颇具代表性，其对会员费的规定如下：
第三条 社会力量举办的养老机构（项目）为弥补设施建设资金不足，通过销售预收性质的会员费（包括会员卡、贵宾卡等）形式进行营销的，应当同时符合以下条件：
（一）以出让方式获得土地并利用自建或自有设施举办；
（二）床位规模在300张以上；
（三）已建成且具备收住老年人的条件。
符合上述条件的养老机构（项目）实行会员制，应当遵守以下要求：
（一）会员制实行实名管理，且仅限本人使用；
（二）不得以许诺还本付息或给予其他投资回报、承诺明显低于市场价入住或折扣返利等优惠条件诱导老年人交纳会员费；
（三）预收的单个会员费金额不得超过本机构最高养老服务月收费标准的12倍；
（四）会员制客户总数不得超过该机构床位总数；
（五）收取的会员费总额不得超过其固定资产净额（已经设定担保物权的资产价值不计入固定资产净额）；
（六）收取的会员费仅限用于本机构发展养老服务业务，不得用于不动产、股权、证券、债券、期货等投资及其他借贷用途；实行连锁化、集团化运营的养老机构，不得将本机构收取的会员费用于其他关联企业（机构）；
（七）应于每年3月底前向属地民政部门报送会计师事务所出具的本机构上年度财务审计报告。
相信其他省份也会比照安徽的政策设计所属地方的预收费政策，理论上不太能出现更宽松的条件及标准的可能。
3
明确会员费的性质并巧妙设计
需要注意的是，本文所指的会员费是指养老机构通过向未入住人员销售预收性质的会员费（包括会员卡、贵宾卡等），其与房产使用权（甚至是所有权）或养老服务挂钩，故往往也因涉及金额巨大而面临较大资金管理风险和政策风险。
但实务中会存在其他性质的会员费，比如活动场所的会员费、社区治理的会员费等，该类会员费虽然也叫会员费，但其并不直接与入住资格及养老服务相挂钩，原则上可以不受政策监管，企业在设计此类费用时，可以不使用“会员费”类似名称从而规避相关政策监管。
4
践行老年人权益保护理念
养老，也是一种生活态度，莫道桑榆晚，为霞尚满天。企业做养老项目，尤其是医养结合项目应秉持一颗“老吾老以及人之老”的初心，明确入住条件及程序、落实养老医疗配套服务、做好入住老人管理及照料工作、践行养老会员卡权益的继承、转让和回购的约定，将尊老爱老落到实处，将单个医养结合项目做成样板，用口碑反哺市场，成就医养领域头部品牌。
注：
1 我的养老我做主---会员制模式下养老会员卡购买合约公证实务分析，刘杰，六安市皋翔公证处
2 养老会员制服务法律问题研究，孙文灿
3 根据网络信息整理而来
4 https://baijiahao.baidu.com/s?id=1756794020714031500&wfr=spider&for=pc
5 https://www.sohu.com/a/729195533_121698430
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常 琪
实习律师
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贺凤麒 律师
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