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先看政策面。
2024年，优化公积金政策、恢复“商转公”、实施购房补贴政策、实行货币化安置、原则上停止安置房用地供应，从多个方面调整房地产政策环境。
2024年，整体政策环境达历史最宽松，无任何限制性政策，土地拍卖取消多个限制性条件，整体市场环境较为良好。
土地政策方面，土地市场预期持续下行，土拍规则逐渐放松，取消联合开发、“五没有”等限制条件，政府支付代建部分的费用，竞买规则较为宽松。
信贷政策方面，合肥商贷最低首付15%，最低贷款利率3.0%，公积金政策首付最低20%，贷款利率2.85%；10-12月放宽灵活就业人员缴存条件，加大购房和租房提取支持力度、恢复“商转公”。
2024年合肥市区供应面积559.3万㎡ ，同比上涨16.1%，成交面积456.1万㎡ ，同比上涨20.9%，成交楼面价11524元/㎡ ，同比下滑1.6%。
庐阳、瑶海、经开成交明显下滑，包河区以143.8万㎡位居成交面积首位，除政务、新站外，仅高新区楼面价同比上涨，政务以27206元/㎡楼面价居首，滨湖以13802元/㎡紧随其后。
参拍情况方面，除城投平台公司外，中海、绿城、招商、天阜、置地等房企参拍积极性较高，仅中海、绿城、伟星、四川邦泰、置地各竞得2宗涉宅地块，四川邦泰以50%获取率位居市场化房企首位。
受合肥建投、合肥城建、合肥轨交、合肥滨投等多个城投平台公司影响，国企拿地占比75%，同比增长31个百分点；民企占比15%，同比降低21个百分点。
计容面积Top10：滨湖BH202443、经开JK202402、政务SS202408地块成交计容面积位居全市前三；从板块来看，成交集中于政务东、包河老城板块、省府东板块等。
楼面价Top10：政务SS202408、政务SS202409、滨湖BK202401地块成交楼面价位居全市前三；高楼面价成交地块集中于政务区、政务东板块、省府板块、植物园板块等。
楼面价地王：2024年包河、滨湖、蜀山、政务、新站均刷新楼面价地王记录。其中，蜀山、新站楼面价刷新主要是由于成交地块1.0-1.1的低容积率影响。
溢价率Top10：滨湖BK202401、包河BH202440、包河BH202439地块成交溢价率位居全市前三；高溢价率成交地块集中于政务区、政务东板块、省府板块、蜀西湖板块、东部新中心板块等。
土地总额Top10：2024年，政务SS202408、包河BH202439、滨湖BH202443地块成交金额位居全市前三；合肥轨交、合肥建投、合肥城建、合肥滨投为城投平台公司，位居全市房企拿地金额前四。
可售货量：2024年合肥市区城投平台公司拿地现象明显，合肥建投、合肥轨交、合肥城建、合肥滨投位居货量前四名，置地、伟星、高速等市场化房企存量不足40万㎡ ，补仓积极性强。
后续供地：2024年供地计划中约有14宗优质涉宅地块未出让，合计面积1143.82亩；后续待入市涉宅地块，多集中于运河新城板块及新站区,二环内存在少量涉宅地块，具体信息待定。
成交明细：包河区共计成交商品住宅用地共计20幅，主力成交在政务东板块，房企关注度较高，老城板块成交以城市更新用地居多。
滨湖区共计成交商品住宅用地11幅，主要分布在省府东板块，合肥轨交拿地为主力，高新全年成交4幅，主力分布在高新西拓板块，绿城竞得高新区核心地块。
庐阳、蜀山、政务三区域共计成交商品住宅用地12幅，其中庐阳区以城市更新用地为主，蜀山以城投平台公司底价竞得为主，政务区成交2幅地块，溢价率较高，均为合肥轨交竞得。
新站、瑶海、经开三个区域共计成交商品住宅用地12幅，多以城投平台公司拿地，普遍溢价率较低。
预计2025年土地市场：
1、整体市场基本筑底，客户预期有所恢复，但底部震荡可能性更大。
2、多数房企土储明显不足，预计2025年一季度土地市场热度仍存。
3、短期市场持续筑底，部分房企战略收缩，一级市场或存在捡漏机会。
4、运营能力强的房企逐渐向代建业务转变，如龙湖、招商等已落项目。
合肥住宅市场近五年成交量在2020-2021年达到顶峰，成交均价稳步上升，整体市场健康度较高，但受整体大环境影响，2022-2023年成交持续回落，2024年达近年最低值。
成交量5-9月走势较为平稳，但整体市场仍处于筑底阶段，受政府回购项目带动影响，10月起成交量上涨趋势明显，整体成交量大幅回升，成交均价呈现持续回落态势。
存量现状：房企推货节奏加快，9月前市场成交波动较小，住宅库存面积明显增加，库存周期持续延长，9月后受政府回购项目带动影响，库存去化周期持续下滑。
区域供销：合肥九区供销量集中在包河区，市场需求旺盛，区域认可度大幅提高，但供地同步放量，后续区域内竞争加剧；瑶海区、新站区受回购项目影响，成交量位居第二、第三。
区域库存：狭义库存主要集中在包河、滨湖和蜀山等区域，其中包河库存处于全市最高位，运河新城、淝河、金融板块库存均超15万㎡ ；广义库存集中于包河、滨湖、蜀山，后续竞争激烈。
成交结构：合肥九区住宅成交面积段在90-130㎡、总价段在200-320万区间成交量位居前列，90-130㎡占比提升22个百分点，200-240万占比提升7个百分点。
开盘一览：2-5月开盘量及去化率稳步上升，6-8月天气炎热为传统淡季，9-12月受“新规”项目带动影响，整体去化率保持在25-27%，首开项目去化率集中于50%以下，包河区为主力推货区域。
年度榜单：滨湖区项目“华润城建望雲”以20.28亿元成交金额位于项目排行榜第一名，招商则以成交金额79.06亿元冲上年度企业榜榜首。
2024年合肥市区商办市场供应59.94万㎡ ，同比下滑38.7%，成交89.67万㎡ ，同比下滑31.5%，成交均价14637元/㎡ ，同比下滑5%，呈现量价齐跌态势，年度主基调仍为“降价去库存”。
截止2024年12月底，合肥市区商办市场存量326.15万㎡ ，去化周期71.25个月，库存去化压力较大，去化周期持续延长。
2024年合肥商办市场成交仍以小面积、低总价为主力，其中100万以下的总价段为成交主力，占比55%；成交面积段以70㎡以下的去化占比大，约54%。
2024年商办市场位于企业榜榜首的为绿地集团；项目榜第一名为“绿地中央广场” ，该项目成交总额为9.76亿元，第二名为“龙湖光年世纪城” ，成交总额8.98亿元。
总结来看：
1、政策层面，目前合肥政策较为宽松，限制性政策全面解除，多以优化购房环境政策为主，促进市场止跌企稳。
2、土地层面，城投平台公司托底现象较多，带动整体供求量上涨，但成 交楼面价下滑，房企拿地较为谨慎，出价能力明显降低。
3、新房市场，供求量价持续走低，达近年最低值，包河滨湖竞争加剧， 新规项目持续入市，价格战现象进一步加剧。
4、二手房市场，挂牌积极性增强，溢价空间加大，带动整体成交量上涨， 成交均价明显下滑，短期内 二手房市场仍低位运行。
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