本周，随着中海与保利相继发出了2023年财报，地产Top3去年的体检结果都公之于众了。
此时此刻，2024年第二季度已过1/3。
过去三四年，我大A行业板块中的房地产指数，基本守住了倒数第一的位置。反而在申万一级行业指数里，银行业以16% 的涨幅拿下正向第一名，让持有「银行地产是亲家」论调的朋友感到很分裂。
也不只一次听说，资本界对地产公司的财报，不但失去了信心，还失去了信任。
那么，此时此刻，在这样的情绪下，地产年报这种时点性很强、通常会高度美颜的体检单，到底还有多大的评论价值与流量价值？
杰总表示非常理解大家的情绪。
但是，退一步讲，如果没有了年报这种有法定效力、信息量很大的内容公共品，大家对地产局势的洞察将更加没有方向感，更加慌不择路。
所以，有时候主动管理下自己的预期，内心会更加幸福。
谈几点真实的感受。
1，很反差。
以前大干快上的时候，年报是成绩单。
现在地产大面积出险，年报成了体检单。
其实，年报还是那个年报，是我们自己变了。
2，很唏嘘。
想起了以前，一众在港上市的地产公司发年报时间，都是地产记者去香港旅游、购物的例行黄金假期。
西贡海鲜，兰桂坊，海港城，迪斯尼，走起。大家可以接龙。
现在，往事如烟。
跪求别报道，能有多低调就有多低调。
3，很怀念。
过去，年报业绩会是地产高管给公众造梦的最佳现场，一度为这个行业贡献了最多的地产言论头条。
稿子很好写，也很有流量。
除此之外，每个人都有一种亲临新闻现场、见证尖峰时刻的自豪感。
现在，大家都在自家会议室里视频举办了吧。
没有鲜花，没有提问，没有闪光灯，没有豪言壮语。
只有抱歉。
4，但是，财报再不好，总比发不出强。
能发出财报，证明你还有机会。
5，地产Top3之2023年的年报，比任何时候都更值得读。
因为，疲惫不堪的地产人比任何时候都更需要方向感。
你读取到的内容与角度，其实准确折射了你的内心潜意识：你在意什么，你想证明什么，你害怕什么。
比如，我读万科年报，是想知道，当年的学霸到底怎么了。我读中海年报，是想知道，它怎么判断城市。我读保利年报，是想知道，央企凭什么穿越市场。
不过看来看去，感觉还是董小姐的公司报道与视频付费课更有信息含量。
6，一份年报的心理价值，就在于，它以年度为单位，立了一个原点坐标，给过去做一个标注，然后归零，重新发愿，再出发。
来年等下一份年报公布时，有个参照物，告诉外界，我们是如何从昨天的自己变成了今天的自己。在市场的镜子面前，揽镜自照，学会谦虚与敬畏。
否则，我们为什么要看一份只要发出来就过时数月的冗长文字呢？！
7，保利发展是2023年的新晋地产一哥，以超4200亿的销售额第一次坐上地产座次的头把交椅。
它很可能会继续在那个位置上呆很多年。因为去年，保利在地产行业里拿了最多的土地，耗资超1600亿元，一共103块，权益比超过83%，其中，超过40%的新增土地实现了当年就开盘，为保利输血了300亿元。
所以它心情不错。
年报公布当天，保利给相信它的股民发了一个大红包，每10股派发现金股利4.10元（含税），分红比例42.4%。
我们都知道，万科刚刚做了一个艰难的决定，打破了31年持续分红的好学生记录。
8，在三大巨头的年报里，我读取到了同一个概念：城市的确定性。
保利去年自己掏的1359亿元地价款，99%都花在了核心的38个城市。
相比之下，中海外自掏了1227亿元买地，全部花在了23个内地城市与香港。
这段时间，地产人对白名单有一种生理意义上的好奇与敬畏。好像上不上白名单，决定了自家命运。
其实，白名单的适用场景很多。对买房人来说，在哪个城市买房，也存在一个城市白名单的概念。
如果你把保利万科中海这三大巨头的拿地城市名单，放在一起，然后再筛掉买地宗数3块土地以下的城市，从中找到最大的公约数。最后，剩下的那几个城市，可能就是今时今日中国最有确定性的合资格上车城市。
幕后道理很简单。
对于投资而言，开发商是机构投资者，普通买房人是散户。机构大资金，敞口更大，因此风险意识会更强。C端买房可深度参考机构投资者的投资逻辑。
但是很可惜，我没有精力一一去查这神秘的38城大名单。问了保利的朋友，说保利从未公布过。
9，论挣钱的执行力，一哥、二哥要向三哥中海学习。
中海去年在2000多亿元的营业收入中，实现了226亿元的归母净利润。相比之下，保利营收超3400亿，净利润是120亿。万科营收超4600亿，净利润是120亿。
论挣大钱，还得看中海。那么，中海是怎么做到呢？
其中一个做法是，比以往任何更加注重控制成本。
怎么控制呢？可以期待下董小姐正在采访写作的各家省钱大法。
10，2023年，中海外的销售均价是2.3万元，保利发展大约是1.7万元，万科是约1.5万元。
为什么会出现这样的差异？我感觉，在很大程度上，这可以折射出三个巨头对高能级城市的聚焦力度的差异。
大家都在往最有钱景的城市高地转移，大家都看到了正确的方向，但是跑得快慢而已。
11，有一种战役，大家都得面对：库存大战。
在三个年报里，我看到，保利的战况激烈，也赢得更漂亮。
保利去年卖了4200亿元，其中，2022年前的存量项目签约就达到了2575亿，占比超过61%。
这是一个不被很多人重视的数字，但绝对是一个非常值得被讨论的去库存动作。
我的评价也干脆利落：
更好的土地已经出现，过时的项目，要学会认输，能卖则卖，资产换仓，着眼未来。
哪怕代价是亏损项目进入结算，伤害财报利润，哪怕是库存减值计提。
与过去纠缠不清的人是没有资格与未来对话的。学会认输，轻装上阵，与过往和解，是一种战略能力。
12，开发之外，大家都有经营性收入当外快。
保利去年挣了42亿元，万科挣了558亿，中海挣了64亿。
万科挣了那么多，但是依然没有对母公司形成非常巨大的支撑。
这都再一次告诉大家，转型真心太难。
香港地产同行当年走过的路，经历过的时间考验，该付出的学费，内地同行绕不过去。
所以，真心对敢于转型、布局的万达老王、龙湖吴老师感到佩服。
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