不久前，在微信里做了一个演讲：这一代地产人不能输在房子上。
但是，荣誉感似乎已无法驱动这届疲惫不堪的地产人，大家仅仅为了活下去，已经耗费了全部精力。
荣誉、情怀、鼓劲提供的那点情绪价值，远不如深夜刷刷短视频更接地气。
但是，一向乐观的杰总认为，以中国房地产今天的库存体量与债务规模计，已经没有哪一个机构、主体可以凭借一两个大招扭转大局。市场信心与消费热情的二次回归，才是打破僵局的唯一解。
怎么才能回归？
只能还是在产品端打赢，用更有购买欲的新产品来激活需求。
如果说，这一届盖房子的地产人不能输在房子上。那么，对普通买房人而言，其实也存在一个「不能输在房子上」的观察角度。
今天，一个普通人在房子上的赔率已经开始超过赢率，电梯效应消失了，房子过去是财产性收入的来源，现在可能是家庭资产系统性风险的来源。
如果没有与时俱进的买房观加持，房子就会对你露出它凶险的另一面。
那么，如何让「这一代买房人不能输在房子上」？
最近有一些思考，抛砖引玉，核心是一个概念：学会认输，资产换仓。
谈几点感想。
1，全国范围，各行各业，都在「以旧换新」。谁能想到一个普通词汇，今天居然成为拉动经济增长的「全村的希望」，政治规格拉满，宣传机器启动，配套政策工具跟上，它的全部动机就写在脸上：制造消费理由。
2，「以旧换新」新国策，落地到地产行业，ToB，意味着城市更新，城中村改造等等生意机会；ToC，意味着资产换仓。
3，资产换仓，不是一个经验推论，而是一个正在发生的严肃事实。
半个月前，上海黄埔，中海顺昌玖里刷新中国开盘新记录，单价17.2万起，套均4000万，开盘196亿。
三天前，融创外滩壹号院二期首批204套房源启动认筹，单价17万起，认筹率却高达 150%。注意两个关键词：上海目前没有放开限购；融创，仍处在暴雷名单中。但是，中国富人追逐资产的热情淹没了任何不可能。
此时此刻，中国金茂在西安曲江正在无限接近开盘的一个超级大平层，璞逸曲江，它是金茂的下一代顶级IP——璞系的首发作品。总价600万起，首开仅100多套，但是据各方消息，已蓄客了370多组，据说这还是在预约看房验资门槛很高的情况下。
其实，这类高阶资产热销的趋势，自2021年中以来，就被各路机构数据监测到了。
只不过，当时它被命名为「改善崛起」。今天在我看来，它就是「资产换仓」。
4，这一届买房人如何不输在房子上？第一步，学会认输。第二步，资产换仓。
5，卖掉被时代抛弃的房子，换仓更有价值锚点的房子。
过去36个月，买家与卖家已经做出选择，卖掉老破小，学位房，远郊低密房，15年、20年房龄的豪宅等等。
每一笔房产交易背后，都有一个心酸的理由，但是，从不同类型房屋的跌幅看，市场已经给出了答案。
既然被抛弃了，就要学会认输。
人只能赚到认知内的钱。要从内心认识到，手中持有的那些房子已经是上一代、上上一代产品了，不管情愿与否，大哥大一定会输给IPONE，哪怕割肉让价都要出手。一个房子在40-50年的生命使用周期里，你已经拥有了15-20年，现在是时候交给处在另一个周期的用户手里了。
然后果断换仓，买入更好的房子，面向未来五到八年，更新手中资产的时间坐标轴，然后耐心等待下一个周期。
6，资产换仓的标准是什么？
答案是，有超级X因素加持的新房。
新房，意味着它处在全新的时间坐标体系里。
它的机电、管道是新的，公区园林有更长的损耗周期，它的设计理念一定不同程度地折射了当今的生活方式，更有时代感，更适配今天的用户。
所有新房命运的终点都是二手房，但是新房赢在了起跑线上。
这几年大家都听着一个「鬼故事」长大——因为开发商利润变薄，所以不要买这三四年的房子。听的多了，容易上头。其实，每个年代都有产品创新，房子品质进化的过程也从未中断过，即使是在行业大面积暴雷的当下。
超级X因素，意味着这个房子背后有足够硬核的锚点支撑。
锚点，可能是一条有高含金量的通勤地铁线，一个商业综合体，可能来自于超级地段的稀缺供应，也可能是产品的颜值、设计与产品功力如此与众不同，以至于让人暂时忘却了市场下行的痛苦，心甘情愿去接受一个更贵的价格。
比如，当你看到下面金茂璞逸曲江这几张图，如果你不由自主地被吸引，心中迅速涌现出好奇，相信我，没有什么不好意思的，你只是率先被它的锚点击中了而已。
超级X因素加持的新房，是通往新周期之路的资产载具。它售价不菲，本事过硬，政治正确。
7，最有资格资产换仓的好房子，换仓逻辑一定是极简的。
最新诞生的中国开盘王--中海顺昌玖里，它的上车逻辑第一性原理，一定是价格倒挂，其次是地段，然后才是产品力。
这个提炼或许让人难堪。而金茂最新的顶级作品璞逸曲江的换仓逻辑，就显得更有说服力。
其一，它所生所长的西安市曲江CCBD，是全西安乃至全西北最有公信力的地段。
其二，金茂的高端改善基因被充分验证过。
其三，产品面向下一代，超级能打。外观高颜值，东方文化元素在室内与室外的大量植入，健康科技系统的加载，真正打通了高端居住属性的任督二脉，让它对陕西乃至大西北的富人都有超强的虹吸能力。
至于价格，反而没有那么重要了。
8，好产品的背后曾经站着一个首富。
我们很难想象，王健林的第一桶金，居然来自于当年他在大连为每户住宅标配了独立卫生间。
你习惯的生活方式，不是你一定要继续的生活方式。今天，我们轻易就能对住宅产品说出太多的不满足。那些过去一直被忽视的产品细节，却对生活场景影响巨大。
比如，我一直安利的金茂璞逸曲江，对我而言就有几个产品超级劝买点：
超级健康。金茂最核心的十二项绿色科技系统负责为健康买单，这比任何承诺、配置都更昂贵。
超级审美。东方元素、国际范儿与艺术感的设计审美，是足以超越时间周期的硬通货，这些超前审美构建起的生活感，仅仅透过效果图就瞬间代入。
超级产品力。罕见的错层空中露台，对北方客户的诱惑拉满。从尺度看，已经不是阳台，而是露台了。尤其是310平米户型被打造成一座空中合院，沐光电梯厅，小家化的双主卧套，在高窗墙比的加持下，对阳光的接纳，完全跨越了之前任何一代金茂府。
超级洞察。金茂可能是央企军团中对高端改善最有洞察力的Top房企。过去几年，中国豪宅市场的园林气质一度被日系枯山水风格接管，但东方韵味正在席卷新一代买房人。通过规制礼序精心构建起来的户外场景，不仅有情绪价值，还真正可供使用。园林之外，璞逸曲江打造的下沉式浮光会所，集合了健身、瑜伽、冥想、私宴、光幕泳池、酒吧、茶室、影音厅、棋牌室等功能，2500平米会所，只服务500户业主，用奢侈的尺度展示了它对西安乃至大西北下一代豪宅标准的野心。
超级服务。金茂服务、金茂绿建与金茂装饰为项目的品质保驾护航，不用担心开发和服务踢皮球，都姓金茂，这将是最踏实的买入承诺。
过去二十年，我们已经见识过很多通过产品创新、洞察需求而崛起的超级案例。这是企业端的成功故事，它会多次重演。
但是，对买房人来说，精准识别那种百里挑一的产品，果断上车，时间也最终会验真你的决策公式：好地段+好品牌+好房子=穿越周期。
9，明星住宅就是城市竞争力通俗版的形象代言人。
上海汤臣一品，北京万柳书院，深圳深圳湾一号，已经高度符号化了。但是对于众多强二线城市而言，这场产品代言人之争，反而可能会更加激烈。
直接后果就是，我们很快就会看到，在最新的后限购时代，出现一场更新产品的军备竞赛。
在杭州，绿城与滨江搏杀多年，互不服气。
在成都，万华的麓湖在城郊静静等待第二个对手入场。
在西安，金茂璞逸曲江打算在最好的地段，重新定义西安未来数年的高端住宅市场。
由于买家和购买力不断流动，买家从高姓种族开始蔓延到普通中产。所以，这场军备竞赛是跨城际、甚至无国界的。
北京、上海、杭州、西安的好房子，既要参与城际比赛，甚至也要与西班牙马德里、美国德州、日本东京、福冈的房子进行竞赛。
背后的心态，不管是情绪恐慌，还是主动资产配置，改善升级，亦或打新红利，在全国都有共同性，把手上的鸡蛋重新排布，放到更安全的篮子里。
10，资产换仓，不是专属富人的游戏。作为一个买房底层思维，它是普适的。
当全国商品房积累到一定规模，新产品与旧产品的关系，会发生本质变化。它们不会竞争，而是直接取代。
成为一个不输在房子上的人，意味着不下牌桌。如果你的房子都上不了牌桌，进不了决赛圈，你自己当然就不可能在牌桌上。
PS：
每个人都有换城市的自由。但换城市之前最重要的是做足功课。研究它，吃透它，搞定它，再押注。而扎根一个城市，也需要最清醒的观察视角，伺机而动。
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