72小时之内，上海楼市限购松绑，然后，广州深圳默契跟进，让北京成为最后一个没有悬念的悬念。
这两天看了不少饱含情绪的文字，连董小姐自己也开始心旌摇曳。
之前写过香港楼市观察：董小姐｜跟三个香港朋友聊楼市，发现问题没有那么简单；
也看了下杭州楼市：董小姐 | 杭州楼市是怎么走到这一步的？
是时候观察下此刻关注度巨高的上海了。
上海楼市的真实水温到底怎么样？
我找了许多当地的朋友来聊，深聊下来感觉还是相当受用。
现在，我把多方访谈汇为一体，分享出来，希望对你们有用。
欢迎文末评论，一起交流下你们的楼市观察与购房观哦。
周期
上海这轮政策调整只是开始，不是结束。之前一点点先放外围，然后是二手房放开，一步一步来，主打一个精细调控。
这一波长三角市场的下跌，是从江苏开始，比如南京、苏州。去年他们的核心区还有热度，今年属于加速下跌，几乎完全没有热度。
然后浙江地区跟进，先是宁波，接着杭州。宁波的抗跌性弱于杭州。去年宁波核心区有热度，今年渐渐凉了。今年杭州相当于裸奔了，郊区凉了，核心区也开始出现卖不完的迹象。
现在轮到上海，这就是周期。哪有什么独善其身？如果这一轮楼市下跌，你不下跌，不是因为你市场足够好，而是因为别的地方在下跌，暂时还没轮到你而已。
目前的上海楼市格局，可以说，郊区基本走不动，包括五大新城、临港那边，都开始上分销，甚至打折了。这就是变化，你要知道，一年前的2023年，上海哪有什么打折的盘？
现在的上海，外环以内的热度还是在的，但是，老破小的价格已经开始滑落，购买比例直线下降，一些购房者开始选次新房了。
核心区依然倒挂。所以今年出现了中海顺昌玖里这类核心区高端热盘，开盘即售罄。
其实，上海楼市是长三角楼市最后的堡垒。上海的独特经济地位决定了它其实是华东、乃至全国，很多人心向往之的地方。上海的资产肯定是有吸引力的。这一点，我们必须平心而论。
再加上，上海之前的限制政策全国最严之一，周边的城市又多数是经济发达地区，所以，始终有一波富裕群体愿意去上海买房。
上海楼市的天然支撑力要比其他城市更强。
冰火两重天
今年，上海的市区豪宅之所以热销，不是没有原因的。
董小姐你知道是谁在买吗？当然是有钱人，还不仅仅是上海本地有钱人，很多是江浙地区的小老板。你看中海顺昌玖里有一半的客户，就来自于非上海地区，包括江苏和浙江。
江浙很多小老板在上海都注册了很多公司，在上海都交了社保，加上企业也可以下场买，资格根本不是问题。
这些核心区豪宅之所以热销，核心原因是限价、倒挂。富人也要打新。中海顺昌玖里均价17万，可它周边的二手房，都能卖到20万以上。有钱人精明着呢。
作为长三角最后调整的城市，一边是核心区热点散点爆发，一边是外环外走不动。
那么，上海楼市为什么会有「冰火两重天」呢？
原因之一是，上海之前大规模的供外环以外的地，供应量太大。随着市场调整，外环外逐渐就卖不动了。
其实我们也意识到了这个问题。所以，上海很早就启动了老旧小区的城市更新与改造，22年开始加速城更。当23年开始，外环外难卖的时候，能让上海楼市继续热起来，接棒的就是这些市区城市更新项目。
中海也好，招商蛇口也罢，在上海是怎么抄底的？就是拿这种城市更新项目。纯粹因为地段和倒挂，其实产品不用发那么多的力，也卖得掉。一些开发商说他们产品有提升，真实提升幅度其实少得可怜。
这就相当于炒股票一样，市场是需要热点的。如果所有人都告诉你，他炒股票亏了，没有信心，那么就没有人会买股票。楼市也一样。
格局
上海主力销售目前还是外环以外的项目，它们的开盘去化率在不断的走低；而外环以内新盘销售的占比，有明显的上升。尤其中环以内的项目，今年，这类项目的开盘去化率还是很高的。
这就是上海新房的结构性差异。
热度还在缩圈。之前的热度是以外环为分界线，今年已经缩到中环了。
这是今年发生的变化。
根据开发商手里的储备来推测，今年接下来还会有近1.3万套3000万以上的房子入市，都是大户型，大多集中在内环内中心城区，都是旧改地块，准确说大多在北横通道南侧、中山南路北侧的中心城区。
富人们的春天又要来了，到时候，看踩踏吧。
中环线以内，新房市场依然很好，有一个前提条件，就是让二手房业主站岗。倒挂是王道，本质是在大规模牺牲二手房业主基础上产生的热度。
因为，市区核心盘倒挂，周边二手房业主着急出售，有的就会进一步降价，这样一来，新房把周边二手房价格也间接打下来了。
现在，上海外环以内的二手房在跌价，中环以内的新房价格坚挺，倒挂的价差越缩越小。而外环外的二手房、新房都比较冷清。
这就是现在上海的市场格局。
分流
上海外环外五大新城，之前已经政策松绑过一次，这次加码松绑。打个比方，就像大家在看他们跳舞，都已经深更半夜了，还没跳完，观众们都要回家了。
政策释放力度感觉不是很够，像尝试性政策，又有点「既要又要还要」的味道，还是挺矛盾的。
在我看来，政策的主要意图，其实有两个比较明显的指向：一个是刺激市区老破小交易，激活置换链条；一个是拉动外环外的交易。
哪一个都不容易。
先看外环外，到底谁会去买？上海外环外五大新城卖多少钱？4万、5万、6万/平都有。
富人们真正想买的是上海中环以内保值的产品，但凡松动一点资质，这帮人一定会冲进去，价格越贵越挡不住。
中环内，如果到长宁、闵行、徐汇这一片，基本上不低于10万元/平。假设你买120平，也要1200万。这个价格不是普通江浙沪打工人买得起的。可是对富人来说，市区120平得不到任何改善，不具有吸引力。要大面积，就要付出更高成本。
可以对比下，杭州现在新房限价比较高的项目，价格在5万—6万，1200万可以买到200平米以上，而且是核心地段大平层。5万5的单价在苏州，也能买到顶级豪宅，4万多价格能买到核心学区。
同样的价格，你是在上海的大郊区买（插一句，上海的顶级学区没有一个在五大新城），还是去杭州或苏州买一个城市顶级核心地段的产品呢？
这就是上海外环外的矛盾之处，它面临的是长三角楼市的竞争，而不是上海一城的竞争，需求到这里就被分流了。
五大新城最大规模的产品库存面积大概在90—110平米之间。这个区域之前承接的是上海新白领，是新上海人，想吸引市区外溢客户，他们的购买力有限。
但是，因为价格拉升的太快，直接拉到苏州、杭州核心区高改的价格，这就比较尴尬了，一对比感觉资产没有性价比。
除非把价格差继续打下来，或者继续放松门槛，否则外环外可能很难拉动。本质是，五大新城的产业集聚不达预期，部分企业流出了。
长三角的交通太便捷了，已经密切变成一个城市群的概念。人的流动性很强，工作在上海，家住在长三角附近城市的大有人在。
长三角城市的梯度差没有那么大，但是房价变化很大。如果在乎学区，江苏很多城市核心区的升学率不比上海差，买房成本却低了不止一截。
因此，上海外环外面临的局面是，江浙富人不来，江浙中产阶级可能因为杭州、苏州的资产性价比被分流了。
那上海老街坊呢，他们可能等着出手老破小，但是置换链条一定指向外环新房吗？尽管能拿补贴，也不好说。
上海的老街坊，普遍觉得五大新城就不是上海。他们可能卖掉一个老破小，再在中环内找一个稍好一点的房子，大概率继续留在城区，到外环外会有抗性。
倒挂的磁石
上海目前的问题是，高端产品的限价。
大家私下里也经常会讨论，高端豪宅开盘即售罄，只能说明一件事，定价定低了，本质是补贴富人去买豪宅。
当然，现在能感觉到上海限价已经越来越松了，今年接下来有那么大的市区豪宅供应，近1.3万套大户型，是需要密切关注的。供应爆棚会怎样？不能让整个城市变成富人的小范围狂欢吧。
我们觉得，中环内只要倒挂限价不停止，外环外也会跟着变难。中环内倒挂盘就像一个磁石，不停的吸。但凡有购买力的人，肯定是无脑冲核心区高端倒挂盘。他们觉得这是无风险的套利行为。
再看老破小的交易，这次政策松绑会带来拉动，同时也要看释放出多少张房票。
政策真正需要笼络的是，那些在上海工作了几年、有一定积蓄、试图留在上海的人，这次为他们释放了一些资格。从5年社保释放到3年，五大新城的个别可以从3年释放到2年社保。
现在鼓励他们去买存量房。仔细算算，通过社保释放出来的房票的量其实没有那么大。
他们可能会瞄准市区老破小，城里的房子虽然破，但是租金高。个别租金收益率能到2%—3%以上。相比外环外肯定是划算的，尤其是对于还有学区需求的购房者。
唯一就是老破小价格一直在跌，很多人会有观望情绪。次新房的砸价对它也会有冲击。
话说回来，核心位置的老破小，其实流动性还是很高的。我之前挂牌了核心区的一套老破小，40几平，一天就成交了。这种房子面积不是特别大，但是位置配套都是顶级的。
这才是真正的上海。
预期
政策已经出了，力度不算小，接下来到访量的提升肯定会有，交易会有点热度，但持续性和后劲怎么样还要观察。药力能持续多久真的不好说。
需要解决的核心问题是，增量客户从哪里来，到底是谁在买？
毕竟，现在大家买房子，避险意识也在发挥作用。虽然金融政策给到20%的首付了，但是很多买房人还是会控总价，选择拉高首付，做低贷款。
有两个因素影响。
一是，银行放贷是有条件的，原则是月供不能超过月收入的40%—50%，一旦首付少了，贷款多了，很多家庭的月收入就不达标了，不符合放贷条件。
二是，也有很多人，自己不愿意背大额房贷了，会考虑未来收入下降的问题，不确定性在增加。因此，首付比例下降对他们而言几乎没意义。
在上海这样的一线城市，高房价、高首付才是主要特点。很多人要卖掉一套房子，凑下一套的首付。
上海真正的市场难点可能不在今年，在明年。除了大量二手房的供应，当越来越多的新盘开始正挂，明年的热销圈可能只能缩到内环线了。
但是总体上看，上海毕竟是中国经济最发达的城市之一，也是GDP最高、提供就业最多的城市。这个城市的基本面和购买力都是坚挺的，它的吸附力在全国，上海市场的泡沫性并没有那么大，上海楼市总体还算平稳。
当前的一些新政策会短期内活化交易，但长期来看还是受到经济人口的影响。它依然面临下行的压力。
因为经济的均衡性发展，长三角地区其他城市的崛起，也导致了上海不再是一个唯一的选择。对于很多中产阶级或者一些新白领来说，他们可以去杭州、苏州、南京、合肥，上海新增流入人口不足的问题是需要重视的。
现在，市场价格的波动会诱导人们的行动。很多人今天的行动，是因为昨天看见的现象。
比如，董小姐你会发现五大新城的价格在跌跌不休，上海中环地区的价格还算企稳，那你可能会得到一个结论，觉得核心区的房子是稳的，这个结论不一定正确。你现在买房，不指望它涨多少钱，但也不希望买入就亏吧，你就会向市区选。
所以越到这个时候，你的预期是没有扭转的。而调控松绑的目的是想要扭转人的预期。
出手时机
至于董小姐你问我们，现在是出手好时机吗？真的不好说。
值得买的肯定是中心城区稀缺和好品质的现房或准现房，市中心的高端二手房也掉的厉害。外围价格虚高，开始打折。
避险型选手会觉得时间点还不够好，可能只会关注城市外环到中环线上的这些中端改善。这类产品有一定的限价、倒挂，虽然交付的时候可能也就没什么倒挂了。但是，毕竟这种产品是稀缺的。
此外，还有那些市中心总价控制、适应全新居住理念的产品，但目前这方面的供应为零。
其实，上海掩盖了大量的需求，在120—140平米区间。未来这个面积段如果能做，会卖的不错。
过去大量的产品都压在90—100平米出头，以及140平米以上这两个面积段。110—120的三房，120—140平米区间的3+1产品，其实都很有需求。
开发商应该不停地做好东西，满足市场的需求，带动市场的活力。现在是，买的起的人没有想买的房子，买不起的人在等更大的让利。
上海市场冰火两重天，限价倒挂是发动机。主要问题是结构性问题——外围供应过大承压重，市中心货不对板。
其实，上海中心城区总的需求以及购买力都是远远大于供应的，各种产品都有需求。但是，仅仅是首付减少还不足以刺激交易，可能还需要降价。新政会让交易活跃一段时间吧，对预期的刺激更大。
这次激活的大部分是之前就有需求的购房者，可以消化前期观望的客户，刺激下单。增量客户要到后面才看出来，他们会开始看房，但不会轻易出手。
身边一些人的心态是，自认没有抄底的命。等到市场有点温度了再说吧，比低点贵一点都能接受，主要还是要看到趋势才行。
上海本地居民都认怂比较快，不盲目期待高房价预期了。连上海丈母娘也不说话了，都是精明人，女婿亏的钱也是女儿的钱呀。
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