购房合同解除后，已登记的不动产怎么办？
发表于《中国不动产》2020年第2期
地方上有这样的案例，甲向开发商购买一手房并签订了房屋买卖合同，办理了不动产转移登记。后甲因资金问题要退房，与开发商协议解除买卖合同。双方向不动产登记机构申请注销不动产登记。此案例涉及合同解除的效力和法律后果，以及注销和撤销不动产登记的区别，下面具文分析。
一、合同解除没有溯及力
民法上的合同是指平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。现代市场经济建立在市场主体自由参与市场交换分配等活动上，其基础就是市场主体享有根据意思表示自主形成相互间法律关系的权利，合同是最典型的例子。故契约自由成为近代民法三大原则之一。民事主体依自由意志形成相互之间的法律关系，需要得到法律的承认和保护。各国合同法对此均有规定，合同一经签订，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。因此合同的解除必须由有解除权的当事人提出，可以依据解除权的来源分为法定解除权和约定解除权。所谓法定解除权，是指法律规定的导致合同解除的事由发生，当然享有解除权。《合同法》规定了无法实现合同目的的法定解除情形。约定解除权，是指合同约定的发生该事由后一方当事人可以提出解除合同的权利。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》明确，只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期限内提起诉讼，也不发生合同解除的效果。人民法院在审理案件时，应当审查发出解除通知的一方是否享有约定或者法定的解除权来决定合同应否解除。
合同解除权是形成权，依照权利人单方意思表示就可以使已经成立的民事法律关系发生变化的权利，发生合同解除的效力。同样为形成权的还有债权转让，无需通知债务人即可发生债权转移的效果，抵押权也随之一并转移。一方当事人行使解除权解除合同后，依据合同已经转移登记的物权效力如何，法学界有不同理论。2002年前德国法的通说是直接效果说，认为合同因解除而溯及归于消灭，尚未履行的债务免于履行，已经履行的部分发生返还请求权。目前台湾地区依然采用这一理论。直接效果说在德国法上已被扬弃，2002年德国的债法改革采纳了《联合国国际货物销售合同公约》、《欧盟合同法》的清算关系说，认为合同解除权的行使，对于双方已经履行的部分，并非溯及既往的归于消灭，而是重新建立恢复原状的返还义务，即解除权的行使只是将原合同的内容变更为“清算关系”，原债之关系仍然存在。依清算关系说，恢复原状请求权为债权请求权，是一种基于法律规定而产生的特殊不当得利请求权，请求权人不能于合同解除当日直接取得返还之物的物权，而仅享有请求相对方转移权属的权利。在签约方互负恢复原状义务的情况下，应适用同时履行抗辩权。又由于合同解除无溯及力，原来的债之关系仍存在，因此对原债务设立的担保，依然对返还义务发挥担保作用，这也与我国《担保法司法解释》规定的“主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外”相一致。我国制定合同法时参考了联合国、欧盟合同法的经验，没有规定合同解除后发生溯及力，而是规定合同解除后已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《合同法》还规定了合同双方无解除权或不行使时解除合同的方式，即协议解除。协议解除与合同因一方行使解除权解除不同，是指双方合同当事人通过合意达成一个新的以解除原合同为内容的合同。既然缔约自由，自然也尊重基于意思自治的解约自由。协议解除规定与行使解除权解除合同在合同法的效果规定是一致的。
二、合同解除与被撤销后不动产登记效力不同
实务中容易混淆的是合同解除和被撤销后不动产登记效力和处理方式。我国法律通说认为，我国不动产登记采纳债权形式主义，在依法律行为发生物权变动的情形，合同加登记发生物权变动的效力。处分行为即物权行为有其独立性，但应随其原因行为即负担行为（债权行为）的瑕疵同其命运。依据买卖合同办理不动产登记后，合同解除的，其效果是发生返还原状请求权，并不发生物权变动的效力。合同撤销的法律效果则不同。在合同具有法定无效情形被撤销的情况下，合同溯及的归于消灭，自始没有法律约束力。此时不发生不动产权利变动的效力，登记仅有形式上的效力，可以适用撤销登记，但不能适用注销登记。
注销登记在我国登记上是指因不动产或不动产权利事实或法律上消灭，而在登记簿上注销此项登记的情形。在放弃不动产所有权注销登记的情形，该不动产成为无主物，理论上应归国家所有。台湾地区《土地登记规则》规定，私有土地所有权的抛弃，登记机关应于办理涂销登记后，随后为国有之登记。涂销登记即注销登记，在目前规定不明的情况下，登记机构可以仅登记为国有。注销登记并不会发生退回到上一手权利人的状态。只有撤销登记会有这样的效果。撤销登记实际上包括两个操作，涂销原来的错误登记以及回复登记到上一手的状态。撤销登记一般发生在合同被法院、仲裁机构等司法机构撤销认定无效的情形。物权回复到合同签订前的状态，出卖人既可以物权所有人的物上请求权，也可以不当得利请求权要求撤销登记。申请人可以持已生效的司法文书单方申请撤销登记。
合同解除和撤销的行使方式也不同。《合同法》规定可撤销合同必须由当事人请求人民法院或者仲裁机构撤销。在合同解除的情形，虽然解除权可以单方解除，但《合同法》规定，如果合同另一方有异议的，可以向法院提出。不动产登记机构无法知道异议权是否行使，也无法认定合同解除的效力。
因此在申请人因合同解除要求撤销登记的情形，应告知双方当事人一并向登记机构申请，按转移登记类型收取要件材料。即使法院判决解除合同，要求返还的，也应双方申请转移登记。在双方协议解除合同的情形，如果已经办理了不动产转移登记，应依物权转移登记的规定双方提交解除合同的协议。交易已经完成，契税是否可以减免，应由税务部门确定，申请人应提交缴税或者免税的证明。这种情形实质上是回复登记，即回复到上一手登记的状态，不能使用注销登记或撤销登记类型。
注：按照《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》（点击可打开）（财政部 税务总局公告2021年第23号）规定，因人民法院判决或者仲裁委员会裁决导致土地、房屋权属转移行为无效、被撤销或者被解除，且土地、房屋权属变更至原权利人的，可依照有关法律法规申请退税。
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