大家好，我是火箭哥。
买房是一门科学，我来带你入门：火箭哥用科学买房理念帮你买到合适好房。
这不是危言耸听，而是客观事实，只要我们仔细盘点一遍上海2024年底-2025上半年可能上市的新房项目，就会发现此言不虚——黄浦正在全面消灭单价低于17万的新房，主力200平以上，2000万预算是上不了黄浦的车了；静安内环房子很多，但都不符合「2000万四房」的条件——中兴傲舍主力2500万以上三房、3000万+才能摸到四房门槛；静安天玥最大约142平三房大约1700万级，永兴里清一色100平小三房，都不符合条件；
杨浦中内环房子也不少，但几乎每个项目主力依旧是100平左右的三房产品，主力1000-1500万级；长宁闵行徐汇新房开始断档，天安1号主力1200-1500万级，古美阅华主力900万级不形成竞争；而中海领邸·玖章卖完之后，整个西南片区形成真空效应，无房可选。当下市场中的唯一选择就是普陀的苏河和樾府，2批次推出了楼王建面约198平户型，总价正好在2000万级上下。![]()
有朋友可能会觉得这是短暂性现象，明年可能又有其他项目出来，可以再等等；
但事实可能并不是这样：
在新房大行情上涨的当下，2025年符合2000万预算的新房单价更贵、面积更小、位置更远；
为什么2000万的新房、尤其是四房产品突然断档了，当然是有理由的——
市中心正在大力建设平层类产品，特征就是200-250平的起步面积加上15-20万的均价，黄浦区、老静安等就是经典案例，起步总价在3000万级，和普通人没什么关系了；再往下一档，就直接跳到了100-150平面积段、单价10-13万，这类产品主要分布在中内环区域，比如我们前面提到的静安中兴路板块就是如此，主力总价1200-1800万；而上述两种产品，在2024年的土拍市场中几乎不存在，只有老静安的招商曹家渡地块相对符合，单价预计16万左右，能买到一个120平的三房，四房是没戏了。所以，2000万四房这个品类的“绝版”是有迹可循的——翻来覆去，实际现在能够选的项目只有苏河和樾府一个——项目此次2批次推出楼王位置5幢，建面约198平四房直面前排半马苏河公园和苏州河景观，坐拥小区最好的景观资源：![]()
建面约198平四房三卫户型
约80%得房率+私家电梯厅一梯一户
标配嘉格纳五件套厨电
![]()
建面约198平四房三卫边套户型
主卧套房双台盆+朝南采光
标配嘉格纳五件套厨电
苏州河一线低密住宅
类一梯一户无连廊户型
2000万级大尺度四房仅44套
项目正在认购中
感兴趣的同学可以点击下方小程序预约参观
免费福利：我们每天都会在群内分享最新二手房价行情，感兴趣的同学可以点群和大家一起交流探讨。苏河和樾府在拿地时就引来10家开发商激烈争夺，因为这块地有着非常好的先天条件来打造王牌产品——在地块产品要求中，就明确指定包括石材立面、石材车库、石材围墙、泳池会所、1.8低容积率和5000元/平装修标准等指标，这也是为什么这么多家开发商都想要抢下来的原因。
时隔一年，苏河和樾府的实景示范区也终于对外开放，从现场展现的产品力来看配得上标杆豪宅的名号——![]()
（实景图）
外立面采用大面积石材包裹和金属铝板勾勒，也是今天上海为数不多采用大面积石材外立面的项目：
![]()
（实景图）走入大门后，就是约20米长的风雨连廊，两侧以乌桕和水景融合，通过水面和光影结合，让业主归家时有一种从都市抽离的平静心境：
![]()
（实景图）沿着风雨连廊走近会所，近700平的鎏金水院作为和樾府的第一景，由水院、晖光廊与兰亭共同组成，交相辉映；![]()
（实景图）
柱体采用浅色雅格白石材和金属提升细节精致度，同时安装背发光艺术灯，增强归家仪式感。![]()
（实景图）走近再看，地下大堂顶面采用仿发光云石和弧形墙面的中沙米黄石材处理，从颜值和质感上说已经比肩市区5000万级豪宅行列：
![]()
（实景图）
会所中心位置设计约300平的地下庭院，种植有紫薇、乌桕和枫叶等不同类型的绿植，四季呈现出不一样的色彩：
![]()
无论是健身房还是泳池都有大面积落地窗直面上面看到的下沉式庭院，自然采光让室内更加明亮：![]()
（实景图）![]()
（实景图）![]()
（实景图）项目目前已经开放有约103、130和143平的样板房，建面约198平户型标配嘉格纳厨具五件套，装修标准之外最大的设计亮点可能就是在于类一梯一户带来的额外电梯厅空间——从最小约103平三房户型到最大约198平四房，项目100%采用类一梯一户设计，且每个户型都能做到：
现场目前已经实景呈现私家电梯厅的空间尺度，大家可以去现场实地感受：
在建面约198平户型中，根据经验测算，私家电梯厅空间预计有约8个平方的附赠可利用面积；要注意，这可不是要计算得房率的套内空间，是实打实多了属于你自己、但并不算在套内的可利用空间；大面积的落地飘窗比起暗间来说拥有了更明亮的采光和通风性。![]()
（私家电梯厅效果图，仅供参考）
![]()
（私家电梯厅效果图，仅供参考）
项目这次推出起步约103平三房产品同样标配类一梯一户对开门设计，根据公示的一房一价信息来看总价在约840-1050万之间；建面约103平三房两卫户型
私家电梯厅一梯一户
三开间朝南+南北通透
![]()
楼王约198平四房总价区间在1800-2250万之间，虽然说是四房但实际具备五房功能：
![]()
在户型定价上，和樾府遵循「边套比中间套贵」的原则，比如103平的12幢29号，同楼层边套要比中间套贵上20-30万左右。![]()
看到楼层，1-6楼的价差最大，其中1-2楼相差7500元/平，8楼以上稳定在500元/平，顶楼价格约等于7楼：![]()
我们已经将项目一房一价整理成了excel文件方便大家筛选整理，感兴趣的同学可以长按下方二维码免费领取：
![]()
苏州河一线低密住宅
类一梯一户无连廊户型
2000万级大尺度四房
项目正在认购中
感兴趣的同学可以点击下方小程序预约参观
![]()
以上是正文，来自火箭哥🚀
P.S.火箭哥团队准备了一份超1万字的《买房避坑宝典》，同时包含学区梯队表和过去5年上海涨幅最快新房排行榜；感兴趣的长按下方二维码免费领取：
欢迎将火箭哥公众号设为星标，后续可以第一时间收到文章推送；感谢大家关注支持：
