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在2019年，上海市物业管理协会曾经出台过一版数据，单看商品房（含保障房，不含别墅），2018-2019年上海多层小区物业费平均值为1.49元/平/月，高层的物业费平均值为2.18元/平米/月。按行政区，长宁区的高层物业费均值达到了3.24元/平/月，位居榜首；按环线来看，最高的是内环内的高层物业费均值为2.57元/平/月。![]()
数据来源：上海市物业管理协会看环线的话基本遵循「越靠近市区越贵」的规律，和房价一样：![]()
“这是上海吗？为什么我家物业费是监测数据的好几倍？！”之所以你觉得和体感不同，一方面是大量老房子物业费可能就1块钱甚至几毛钱，占比很高；另一方面，是因为新房的物业费早就已经涨飞了——2023年以来，上海新房和次新房小区物业费在10元以上的比比皆是，有些市中心豪宅高达20元、甚至30元+；不得不说，如今新房的物业费水平，已经数倍于2018年前后，按增长率来看，比上海房价涨得更快。一个商品的价格越高说明越值钱，那这动辄几十块的物业费，到底包含了哪些服务呢？
新房定价权是在官方手中，一般按照“土地价格+物业形态+开发成本+适当利润”的模式，由官方最终决定售价。通常情况下，是否位于“核心地段”、是否为“顶级产品”，是官方能否给出高定价的重要依据。但是物业服务和房子不同，属于服务业，不存在重资产的成本投入，所以，物业的定价高低，应该由”服务内容“和”服务品质“来决定。据火箭哥了解，2015年上海市取消了物业服务费的政府指导价。但火箭哥在房管局找到了《住宅物业管理服务规范（DB31/T360-2020）》这个官方文件，其中有判别物业服务能级的标准——物业服务，是物业服务企业根据合同，提供相应的房屋及配套设施的维护、养护和管理等服务，向业主收取费用。同时，除了合同约定的服务外，还可以向业主、使用人提供其他有偿服务。![]()
数据来源：上海市房管局官网物业服务等级，由低到高分为一级、二级、三级、四级、五级；级别越高所提供的服务内容越多、质量也越高，甚至配备的人员质素要求也有严格的标准。以最基本的”客户接待“为例，一级物业服务的内容只有两项，投诉在7个工作日内回复；而五级物业则包含五项服务，投诉在3个工作日内回复。![]()
数据来源：上海市房管局官网再看一个“车辆停放管理”指标，一级物业服务只有“车辆停放有指定区域”一项，而四到五级则有三项服务，有专职人员24小时巡视和协助车辆停放事宜。![]()
数据来源：上海市房管局官网可见，“一分价钱，一分货”，同样适用于物业服务产品。
越秀苏河和樾府，在刚结束的二批次认购中，再次达到270%超高认购率，又一次触发积分。在当下市场，两次认购全部触发积分的楼盘是凤毛麟角。其中，项目大约12元/平/月的物业服务，看着让人觉得贵，但看细分项的话就不一定了——据火箭哥了解，其大大小小的物业服务大概包含40余项，在服务周期上分为每日、每周、每月、半年、年度和按需服务六大类；在服务类别上，分为基础服务、免费特色服务、社区关怀、会所服务、收费增值服务五大类。24小时酒店式大堂礼宾礼遇及接待、24小时服务热线和安保等基础服务，已是改善市场中诸多项目的标配。除了管家式服务、工程维修、绿化清洁每日一次上门收垃圾之外，还提供了每日运行5小时的免费社区班车，从小区直达2号线北新泾地铁站。会所服务内容中，除了酒水和私宴服务之外，其他如健身、泳池、棋牌室、儿童看护，都是包含在物业服务费之内的，无需再缴纳其他费用。在免费服务里，还贴心的设置了每半年一次的“房务4S服务”，类似于给房屋做个定期的“体检”。
苏州河一线低密住宅
类一梯一户无连廊户型
起步约840万起
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在静安内环内，越秀静安天玥也即将入市，推出约120-142平三房产品，物业服务标准可以参考和樾府——闵行外环边上“四开四捷”的天安1号，以“ONE Plus(ONE+)四重尊享服务”的物业定位，12元/平/月的物业费也不便宜，但是具体看了内容，市场和客户就认可了。![]()
数据来源：天安1号例如，“五星迅捷服务”模块中，含有客服管家与业主服务配比不低于1∶100，且提供双语服务；实行10min快速维修反馈，30min实现维修到场，24h全天候约定上门服务。![]()
数据来源：天安1号单单这两项，就非一般物业公司能做到，也已经高于官方划定的五级物业服务标准。在”暖心陪伴“服务中，除了与儿童相关的“四点半学堂”之外，还有“爱宠代遛服务 ”，以及“夜间伴行服务”，晚上22:00后如业主有需，可由专人护送业主进入电梯，确保业主安全。天安1号，会所的使用也包含在物业费内，健身器材、多功能室，多元社交空间，甚至免费提供茶水等。![]()
数据来源：天安1号
天安1号的出现，不但为闵行区内的高端客户提供了久违的、超越板块水平的终极品质住区，也为中心城区的客户提供了同总价预算下，更高品质的改善住区选择。
上海产品力标杆级楼盘
地铁9号线约200米
2站直达漕河泾
后续房源即将加推
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位于苏河湾板块的龙盛湾上，也是今年上海楼市高端盘中不可忽略的存在，其物业费是14.8元/㎡，选择自持物业，“一贯式”服务管理创造更好的邻里圈层。在安全服务方面，提供“护校队，定点接送小业主上下学（指定小学）”；在清洁服务方面，提供楼体外立面一年2次的清洗，一天3次垃圾收取等服务‘；在会所使用方面，除了能预约使用泳池和健身房外，还有自处咖啡吧和水吧；还有房屋托管服务，包括租售代理、带客看房、钥匙托管、开窗通风等服务。龙盛湾上室内设计很简约风，室内墙面和部分柜体都是石材材料，可能是上海滩唯一这么做的开发商：![]()
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这种风格很讨年轻一代的喜欢，现场和一些客户交流下来普遍也都是年轻人为主；就像这个刻在地面上的门牌号做法，一般都是镶嵌在墙面上的：
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项目从最早的13.3到现在的13.46万，前后小半年才涨了约1%，比起黄浦区那一众豪宅来说真的算是良心价了；
从地理位置上看，苏河湾直线外滩1.7公里不到，中环徐汇滨江也要卖这个价，性价比很高。
项目目前还有少量中高区房源在售中，不触发限售不需要积分立刻买——
在居住属性逐渐回归，“住得好”比"涨得快“更重要的当下，新房产品力的较量，不再局限于外立面、公区、户型和精装等这些“很硬”的物质载体，还包含了软性的物业服务。房屋保养是否得当、居住氛围是否和谐、居者是否能拥有安全和尊贵，都将是房地产项目保值、增值的重要指标：火箭哥整理上海各个行政区典型项目的物业费水平，感兴趣的同学可以长按下方二维码私信咨询。P.S.火箭哥团队准备了一份超1万字的《买房避坑宝典》，同时包含学区梯队表和过去5年上海涨幅最快新房排行榜；感兴趣的长按下方二维码免费领取：欢迎大家将火箭哥公众号设为星标，后续可以第一时间收到文章推送：![]()
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