1200万预算上海买房板块/小区推荐:两房遍地走,三房无处选

文摘   2024-11-19 19:16   上海  

大家好,我是火箭哥

买房是一门科学,我来带你入门:火箭哥用科学买房理念帮你买到合适好房。

以下是正文

如果你有1200万预算,那有一个好消息和坏消息等着你——

好消息,是你已经是全上海前15%的佼佼者(根据2024年1-10月网签数据)而且已经足够买到内环的次新房;

坏消息,是还不够买楼龄新的次新房,大多数都在10-20年楼龄,而且新房选择极少。

我们先来看看二手房有什么选择:

1.瑞虹:北区内环标杆板块,但是这个预算只能买到20年楼龄的瑞123,10年楼龄以内就别想了
2.大连路:杨浦和虹口交汇位置,单价10万能买到15-20年楼龄
3.长寿路:平均楼龄20年+,单价8万看着便宜但房子是真破
4.汉中路:1/12/13三轨交汇,可以买到90平两房
5.曹家渡:老静安边缘,能买到楼龄20年
6.中山公园:20年楼龄打底

7.中兴路:15-20年楼龄次新,还有保利永兴里新房,12.5万单价,部分户型1100万主力都能买。

如果你真的看过这个总价段的二手房,那你还会发现和新房对比之下,有一个“致命缺陷”:

这个价位段你大概率买不到三房,只有两房、而且只有一个卫生间。

1200万在内环对应的就是100平三房,比如保利永兴里联动价12.5万、100平那就是1200万级能买得到三房两卫;

以前有一些讨论说小三房太小住不了,但这是要有钱包支撑的:内环100平至少控了总价,真干到120平,按照今天内环平均15.6万均价,相当于要多出300万,不是所有人都加得起的。

根据火箭哥整理:

上海内环新房单价近16万、面积接近200平;

中环均价约12.5万、面积超150平;

外环均价近8万、面积近120平;

根据火箭哥整理,内环内100平小户型供应正在快速减少,比起2023年数据来说,2024年1-10月供应仅是去年的25%:

内环小面积100平产品,已经濒临绝版。

中海领邸、清和玺和前滩公馆这两天前后开盘,把上海几乎所有1200万供应都消耗完了,年底内环的内环1200万内有机会买到的三房产品,可能只有保利永兴里这117套房子了。

结论:

1200万这个价位段在内环能买到的二手房就是15-20年楼龄老商品房,要么就是为数不多的几个100平三房项目;

2025开始内环应该就没有1200万小三房了,且买且珍惜。

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01 “项目信息”
保利永兴里实际分为1栋高层的西邸和22套风貌别墅的东园两部分,得益于2.5的容积率,此次推出1栋17层小高层住宅,如果去掉1-2层的公建配套部分,实际仅有15层、共计117套房源:

效果图过程稿,示意仅供参考

外立面采用香槟色铝板条+灰色铝板+玻璃幕墙+涂料设计,铝板橙色鲜亮活力,选材经久不变,转角弧形设计在小区内随处可见:

效果图过程稿,示意仅供参考效果图过程稿,示意仅供参考

惊喜的是,根据第三方的测评模拟,项目预计从5楼开始已经能看到三件套陆家嘴景观。(数据来源:三万平方)
项目此次推出清一色建面约100平三房户型、得房率接近79%;
对比其他主流72-74%得房率的产品,永兴里套内空间可能多出约6个平方,按照12.5万均价计算那就是75万人民币、约等于一辆豪车的钱。


项目此次共推出4个户型,每个户型的布局略有不同——
建面约100平A1/A3户型图
户型拐角飘窗设计
约32平方正餐客厅空间

正尺寸真三房

建面约100平A2户型是标准的三开间朝南设计,预计主力1200万级可以上车——
建面约100平A2户型图
三开间朝南
过道空间交付柜体收纳

建面约100平A4三房是这次亮点最多的户型,大面积的飘窗附赠空间带来更多室内采光——

建面约100平A4户型图
大开面270度拐角飘窗+横厅设计
东南直面陆家嘴三件套景观

项目不仅有着千万级的起步门槛,内部装修上也有着很多亮点——
嘉格纳厨具、大金中央空调、高仪卫浴、收纳空间细节等都是项目的加分项卖点。
进到A3户型样板房,厨房标配豪宅标配的嘉格纳厨具三件套+博世双开门冰箱,灶台为三眼设计、洗碗机为13件套,功能性更强;

入户玄关柜长度近3米(约2.75米)可提供高达约1.2立方米储物收纳空间,A2户型玄关柜空间更是长达2.95米;
其中,永兴里还在进门处柜体标配洞洞板灵活收纳空间,背后隐藏强弱电箱,设计更美感:

在A2户型主卫中,卫生间镜柜创新采用袋鼠抽设计,拿取常用物品不需要再打开镜柜,更加人性化:

主卧背景皮革背景墙交付,飘窗同步交付飘窗柜增加收纳:

保利永兴里不仅有着起步预计1000万级上车内环的低门槛价格,更有着全面的周边生活配套,地铁/自驾都很方便;
产品上,项目超配嘉格纳厨具和更多收纳细节,近79%得房率也保障了足够的室内生活空间。
在小区东园部分,21套建面约160-210平双拼别墅将在年后入市,预计总价在3000-4000万级;
在2024年上市的其他风貌别墅产品中,主力总价几乎都在8000万甚至更高——

杨浦滨江:联动价21万,主力约300平;

北外滩:售价约25万,主力约300平;

黄浦区:售价约30万,主力约300平
对比之下,在3000万级这个价位段中能买到一个风貌别墅产品,舒适度可能远比高层要来得好很多:
效果图过程稿,示意仅供参考
双拼形态的别墅设计,园户门坊仿官邸坊檐设计,高达2.2米的分户院墙带来更好的私密性和归属感,别墅产品也即将开放接待;

目前,保利永兴里售楼处&高层样板房已经开放,最快11月下旬取证入市——

联动价12.5万/平

主力1200万级内环三房

3高架+3地铁交汇

标配嘉格纳厨具三件套+博世双开门冰箱

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以上是正文,来自火箭哥🚀

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