今天聊的，是一个容易挨骂的话题。
大家可能都已经发现，上海现在豪宅的价格是越涨越贵了：
去年黄浦区的整体均价还在13~14万，但今年已经超过了16万，而明年更是没有低于18万了。
看大盘数据，上海的高总价豪宅成交碾压全国任何一个城市：
5000万以上豪宅交易，是北京的超6倍；
3000-5000万，是北京的近4倍；
谁是头牌，一目了然。
说句不那么正确的话：
限价时代的新房价格太低，现在都要补涨回来了。
如果对历史还有印象的话，10年前的绿城黄浦湾最后一期7号楼的价格是16.5万；而那时候，全社会的月平均工资也不过5939元而已。
10年过去了，社会平均工资已经上涨到了12307元，翻了一番；豪宅价格呢，却因为限价几乎还在原地踏步，不涨也好像没道理吧？
况且这几年楼市的表现大家也看到了，低迷的行情下，成交最稳定的还是豪宅。
既然市场的好坏、房价的高低都不影响豪宅的成交，那么按照买涨不买跌的市场规律，豪宅就更没理由不涨了。
伟人曾经说过：
要让一部分人先富起来，以先富带动后富，从而实现共同富裕的目标；
这道理，放到楼市也是一样。
靠大锅饭一样的平均分配，想要让各个地方的楼市全面好转，显然是不现实的；
只有让一部分房子先涨起来，提升市场信心，再带动相邻板块的成交增长和价格稳定，才能起到传导的效果。
就像把一颗石头扔进水里，水波一圈圈向外扩展开来那样，这在经济学上有个说法，叫做涟漪效应。
其实从历史数据来看，市场已经多次证明了，这才是最有效的方法。
而且有个很关键的核心：
上海的房价贵，看着是zf给的价格高，但实际却是市场认可这个价格；
未来的上海房价只会越来越贵，这是我们的观点。
01 “涨价是历史必然”
一个冷知识：
上海房地产历史中，涨价最明显的就是豪宅。
火箭哥整理了2006年以来上海历年各面积段住宅新房的价格和成交数据，可以很清晰的看出规律（注：鉴于别墅价格的特殊性做了相应剔除，以地段影响更加明显的普通住宅为标准）——
几乎在每个调控年内，140平以上的改善户型都是涨价最明显的，当年涨幅基本都在25%以上，远高于同期140平以下户型的涨幅；
而从08年和14年两次救市效果来看，140平以上大户型涨价对成交量的拉动影响更加明显——
由于救市动作都发生在年末，所以成交量主要体现在下一年度，140平以上户型成交量分别从大跌66%变成了大涨119%，和从大跌37%变成了大涨66%，反弹力度远远高于140平以下户型；
在之后的1-2年，140平以下户型的价格和成交量跟进上涨，涨幅超过140平以上户型，这也是传导效果的体现。
春江水暖鸭先知，对于富人来说，每一次救市放水都是一次财产增值的机会，而拥有稀缺地段景观资源的核心区豪宅，无疑是最好的优质资产。
富人的率先建仓自然带动豪宅价格的先涨，有了锚点效应，后知后觉的刚需群体才会跟上。
在火箭哥之前做的对于明年房价预测的投票中，继续看空的人也仍然占大多数：
换个角度看，也意味着只有房价出现了上涨而且是大涨的信号，才有可能重新构建起市场的信心，让更多观望的潜在客户参与到楼市中来；
而这个重任，只能落在豪宅身上。
从历年平均水平看，豪宅在市场成交量中的占比还不足5%，即使大涨也不会对整体市场的价格体系产生明显影响，但作为风向标的信号意义却是非常直接的。
在此前限价的背景下，只有豪宅价格还在逆势上涨，但对大多数人来说，这或许仍然只是有钱人的游戏，涨幅还不足以撬动市场的神经。
只有完全的放开，才能让价格更有想象的空间，而这也是限价取消的目的所在。
02 “涨多少才够？”
国家统计局公布的10月70城房价指数显示，上海新房价格已是连续29个月上涨，全国唯一，其中大户型的领涨作用明显——
而且对比上一年度的价格涨幅来看，今年34%的涨幅也已是继2008年之后力度最大的，但从目前的整体楼市表现来看，显然还远远未达到“止跌”的目的；
因此，新房尤其是豪宅涨价的空间还需要进一步放大才行，位于核心区位的黄浦新房自然是首当其冲。
所以我们才会看到，今年年底明年初，一批待上市的黄浦新房价格大幅上涨：
......
如果明年黄浦区将全面消灭18万以下的新房，那么问题来了：
黄浦区涨了，其他地方自然也要跟着水涨船高了吧？
今天老静安昌平云岸14.5，明年静安玺不给你干到16？
今天徐汇滨江最高14.65，明年绿城徐滨不给你干到20？
某种角度来说，今年买房的人算是赶上了末班车：
2024年，可能是要计入房地产史册的一年，而当下的我们都是时代的见证者。
以上是正文，来自火箭哥🚀
P.S.火箭哥团队准备了一份超1万字的《买房避坑宝典》，同时包含学区梯队表和过去5年上海涨幅最快新房排行榜；感兴趣的长按下方二维码免费领取：
更多最新信息，大家可以点击下方小程序了解：
