大家好，我是火箭哥。
买房是一门科学，我来带你入门：火箭哥用科学买房理念帮你买到合适好房。
以下是正文：
上海新房价格连续28个月上涨，如果预算在1000W左右、又想在市区买三房，选择其实并不多；
如果把目光聚焦在上海市区的北部，刚好有两个即将入市的新房：杨浦的《中建壹品外滩源著》和虹口的《绿城沁香园》：
我们先来看看数据层面的对比：
两者在三房户型上总价一定重叠，外滩源著整体容积率更低、地铁站更近；
绿城沁香园未来有2条地铁并且有部分洋房产品得房率高，互有优劣：
关于两者怎么取舍，我们有几个角度可以分享给大家——
区位价值：杨浦滨江能级明显更高，《外滩源著》所处位置未来还是有一定的想象空间。江湾镇就是虹口的纯居住区，没有太多的规划但是成熟，《绿城沁香园》所处江湾镇最热闹位置，烟火气更足。
价格：《外滩源著》高层预计10.8W，99平3房总价预计1000-1100W。《绿城沁香园》预计均价8.8万，108平总价预计900-1000W，两者虽然单价不同，但是总价相当；
居住环境：《外滩源著》北侧城市界面较好，南向还是老破小为主，东侧靠军工路有一定的噪音影响；《绿城沁香园》周边就是江湾镇的一个缩影，老破小扎堆，但是江湾镇为数不多的商业和地铁都在这里，可以最大程度承接本地改善家庭。
如果你有这个预算，你会怎么选呢？
01“区域环境”
中建壹品外滩源著位于地铁12号线爱国路站东南侧，距地铁站仅200米，是妥妥的内中环地铁新房项目。项目周边交通便捷，乘地铁到陆家嘴、人民广场、静安寺等区域的时间，基本都在半小时以内，自驾到各CBD也很方便。
外滩源著所在的爱国路地铁站一出来就是2021年的红盘龙光天境，当时入围分超70分，南向外立面基本都是铝板+玻璃幕墙，品质看着还算不错：
项目西侧及北侧都是高层商品住宅：
南面则主要是老破小小区：
外滩源著是19层高层+风貌别墅的高低配组合，但在高层得房率上控制较好，做到了接近79%，在目前市面上的高层住宅中算是很高的。
受规划条件限制，外滩源著并没有做到人车分流，但在车行与人行通道之间做了软隔离处理：
商品房与保障房之间，也通过地下车库入口进行了地面隔离，保障房独立出入也尽可能减少了对商品房的影响：
三个户型都采用可开合式厨房设计，提高了空间视觉的延展性，餐厅区域也更显灵活；玄关区收纳空间大，尤其是120平和143平户型的侧向玄关设计，私密性更好；全户型超宽阳台设计，空间尺度感良好；99平和120平的主客卫淋浴间同样采用了实用性强的飘窗设计；120平和143平主卧的转角飘窗设计提供了更好的采光和视野。
从已公开的样板房配置看，项目的装修标准比较高，细节也很出彩。入户装甲门的隐藏式门锁设计就很有特色：
皮质缝线包裹的大面积玄关柜，与S墙冰箱形成一体化，并内置穿鞋凳，细节拉满：
在今年上半年大家都在卷人字拼地板的基础上，外滩源著主卧地板升级为柳叶拼接，进一步做了升级：
厨房部分，台面是全进口的西班牙DEKTON品牌，外滩源著直接将品牌名贴在样板房里，未来这就是交付标准，不会有变化：
厨房为美诺三件套交付，这和之前浦江之星保持一致：
冰箱小户型为博世、大户型为利勃海尔，都是双开门设计：
项目在审美上还做了不少创新——卫生间大量采用奢石和石材，比如主卫柜体墙面就是香格里拉翡翠拼花，龙头是冷热分离式，成本更高：
卫生间下柜同样是皮革包裹交付，标配智能马桶盖板：
无论从用料还是审美上，外滩源著都在同级别项目中做出了差异化，装修清单可参见下表：
项目目前售楼处和样板房已经开放，预计年底12月上市228套房源——
千万级中环新房
标配下沉式会所
12号线直达南京西路+淮海中路
地铁站约300米
建面约100-143平3-4房
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02 “绿城·沁香园”
项目距离3号线江湾镇站400米，20号线（在建）万安路站600米。前后分为4个楼栋、2个地块，为什么看着楼栋高度有高有低，是为了满足周边其他小区的日照条件：
看到项目实地，周边主要以老小区为主，江湾镇还在城市更新阶段，在绿城、虹盛里、虹悦里等项目进入后正在逐渐改善：
周边配套成熟
平溪商业广场
现场有约88-108-136平总共3个样板房，目前对外开放的是约88平两房和约136平四房两个——
我们先来看建面约88平户型——
厨房，采用方太最高端线油烟机和燃气灶，油烟机是隐藏式可升降的，不用的时候可完全收齐隐藏，同时可调节油烟机高度。
燃气灶有防干烧功能，且燃气火力，几乎比肩军用级别。
洗碗机是15件套的清洗功能，高于市面上普遍的12-14件套。
水槽方面，采用绿城旗下自有品牌：建霖智家，日常实用细节拉满——水槽采用纳米技术，不粘油污，洗茶杯功能、洗水果水流等：
整个厨房采用半开放式设计，岛台为交付标准，打开移门后室内空间感受会更大：
玄关柜，采用高能级鞋柜消毒精灵，消毒能力更强，此外收纳空间也足够大，可收约50双鞋子；
柜体内部还设计了一面全身镜方便出门前自己再看看：
一个小细节：沁香园的柜体把手换成了金色的金属拉丝材质，还挺别致的：
客厅赠送有奢石材质的“早C晚A”餐边柜，也就是早上喝咖啡、晚上喝口酒，现场的软装布置也契合这一主题：
餐边柜旁还有一排整柜收纳，额外增加了收纳空间：
卫生间更是亮点多，门背后的墙体做了一排收纳柜，可以放置日常的生活用品：
仔细看卫生间的门也很不一样，折叠门可以更方便进出，这倒是一个创新：
再看到建面约136平四房样板房，展示中把一个卧室给打开了形成横厅空间，这里放个茶室or书房刚刚好：
在S墙位置，这里标配了一个进深80cm的储藏室空间，现场是做成了野外露营装备和行李箱的去处，后期入住也可以这样参考：
干湿分离卫生间同样标配储物收纳柜，一点空间都不浪费：
和这些东西比起来，台盆和玄关柜的雪山飞狐奢石都没什么稀奇的了，颜值挺好看的，最后留个位置给ta吧：
虹口区呈现跨南北的长条形状，其中真正能叫得出名气的也就只有北外滩和瑞虹，腹地的凉城、江湾镇等区域存在感极低。
虹口一旦出了内环，界面和配套就开始快速下降，但从自住上来说，虹口怎么都算是市区范围，上班通勤还是算方便的：
绿城沁香园位于江湾镇，在过去一直是属于宝山区的，直到上世纪80年代才从宝山划入了虹口区，凉城也是那时候从江湾镇独立出来作为一个市区街道的；
由于江湾镇整体有大量的部队资产，包括土地，房产，其中也有相当部分是在凉城。
图源：网络
江湾镇和凉城，一直以来都不是虹口区的高尚地段，破旧是真的。那里大多是80年代中期的老公房，距离现在也就35年左右的房龄，稍微新一点的也和我一样年纪了。当然也有过“辉煌”，这2个看起来老旧的的板块放在上世纪90年代可是绝对的明星，能分到一套这里的工房可是非常有面子的。
如今的江湾镇和凉城的城市界面不能说很差，只能说老破，这里的房子都是6-7层的老公房，但是。配套方面非常的成熟。当然这里也是市区少有的动迁大居。彩虹湾这个虹口最大的动迁房社区就在这。
这里最大的交通不足就是没有地铁，不过未来这里会建设被称为地铁最强转换王的19号线。
19号线对于江湾镇的帮助很大，可以直达北外滩，陆家嘴和前滩等核心商务区，到时候，江湾镇和凉城的通勤短板应该会被补齐。
配套上，商业、医疗、教育、公园虽然能级不是很高，但样样都有，如今还建造了不少的街道社区文化中心。
住宅上面，虹口也在能力范围内努力的提升板块的住宅，新房有被称为7个葫芦娃项目的虹盛里和现在的绿城沁香园。
二手房上，凉城的标杆项目：宝华城市花园和金茂府的下降幅度都不大，根本原因就是产品质量好、板块内次新房太少，反而房价下跌要比市区还要少：
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