开云湖璟华庭8.18万/㎡的价格，香不香？

楼市 2024-11-04 10:17 上海

据网上房地产公示，浦东张家浜开云湖璟华庭已过会，认购在即。

项目主推220套建面约83-270㎡2-4房，均价约81800元/㎡。

浦开云璟一期开云明月华庭、二期开云星荟华庭、三期开云湖璟华庭都位于张家浜板块，但在具体区位上有不小的区别。

浦开云璟一、二期行政区划分属于金桥，近14、21（在建）号线浦东足球场站，作为TOD综合体配套上更为丰富；

相较于前两期，三期开云湖璟华庭位置更靠东一些，行政区划分属于唐镇，近13号线东延伸丹桂路站（在建中），居住环境更加低密、舒适。

今天我们就来聊聊这一话题：浦东张家浜的开云湖璟华庭到底香不香？！

深聊之前，欢迎先参与投票：

开云湖璟华庭楼栋价值分析

开云湖璟华庭此次推出2幢14F高层；2幢16F高层，楼王位置；1幢7F洋房，临天然河道&云天湖位置，过会均价约8.18万/㎡。

一、楼幢情况分析

本批次推出的楼幢有1幢、2幢、7幢、9幢和12幢。

1幢和2幢均为14层，一梯两户。西侧靠近外部道路，东侧和北侧设有配套用房及配电房。

7幢为16层，一梯两户。南侧设有KP站，视野无遮挡，东侧设有地库出入口和配套用房。

9幢为16层，一梯两户，作为小区楼王，周边无明显不利因素。

12幢为7层洋房，东侧拥有不错的湖景。

二、价值排序

根据项目特点和位置优势，楼幢价值排序为：12幢（洋房）>9幢（楼王）>7幢（视野无遮挡）>2幢>1幢。

基于这一排序，进一步推导出户型均价的排序（假设洋房均价相同）：

270㎡=173㎡=143㎡>133㎡>120㎡>99㎡>83㎡

三、户型均价推导依据

通过市场比较，我们发现洋房与高层的价格比通常为1.2:1，楼王与均价的价格比为1.1:1。

结合本批次推售的户型面积，可知120㎡户型的推售总面积占比最大，且7幢的位置处于中等水平，因此，我们假设120㎡户型的均价与本批次的均价相同，即8.18万/㎡。

四、具体户型均价推算

基于上述数据，可推算出各户型均价如下：

洋房预测均价：8.18×1.2=9.8万/㎡；

133㎡户型预测均价：8.18×1.1=9万/㎡；

120㎡户型预测均价：8.18×1=8.18万/㎡；

99㎡户型预测均价：8.18×0.95=7.8万/㎡，因其位置比120㎡稍差；

83㎡户型预测均价：8.18×0.95×0.9=7万/㎡，由于靠近外部道路，位置比99㎡更差一些。

不难发现，项目1#、2#单价或将远低于整体均价，小户型的性价比非常高；临湖洋房、9幢楼王价格或将远高于整体均价，适合改善客群。

张家浜新房的门槛价，对比周边项目香吗？

开云湖璟华庭此次推出4栋14-16F高层，1栋7F洋房，均价约8.18万/㎡。

一、与浦开云璟一二期的新房价格对比

浦开云璟一期均价约8.95万/㎡，二期均价约9.1万/㎡，两次开盘都触发积分开盘日光，都是上千人摇号。

三期开云湖璟华庭与浦开云璟一、二期直线距离约2公里左右，价格上低了近10000元/㎡。

如果仅计算高层产品的话，开云湖璟华庭与与浦开云璟一二期的价格差将会进一步拉大。

二、与唐镇板块的新房价格对比

目前唐镇在售新房都位于外环外，价格最高的是2号线常新中路站旁的浦发唐城四期，均价在约7.2万/㎡。

据了解，2号线站旁2副新宅地即将开拍，价格有望更进一步。

开云湖璟华庭属于中外环，与唐镇新房直线距离皆超过3公里，价格差最低不到1万/㎡，最高在约1.33万/㎡。

如果仅计算高层产品的话，开云湖璟华庭与唐镇板块的价格差将会进一步缩小。

上海的环线阶层明显，界限内外，房价天壤之别，我们不妨参考上海其他房价因环线拉开价格差的区域。

比较典型的如前滩和三林滨江，这两个热门板块都属于三林，目前在售新房直线距离不超过2公里。

前滩板块最后一个新房项目前滩世纪天汇，均价约13.2万/㎡，二手房的价格要更高一些；

三林滨江是升级版前滩CLD，与前滩仅隔着中环，两个区域的配套几乎可以实现共享；

靠近黄浦江、容积率较低的前滩公馆均价约11.2万/㎡，与前滩太古里直线距离约1.5公里，价格差在约2万/㎡；

更靠近轨交的中企云萃森林均价约10.5万/㎡，与前滩太古里直线距离约1.2公里，价格差在约2.7万/㎡。

相比较来看，开云湖璟华庭高层住宅和唐镇的价格差并不算高，性价比还是非常高的。

三、在居住体验上，开云湖璟华庭更适配改善群体。

浦开云璟一期、二期的容积率都在2.0，主要是17-18F高层住宅；

唐镇板块新房的容积率大多在2.0-2.5，产品以高层为主，居住密度更大一些；

开云湖璟华庭的容积率1.5，主要是14-16高层+7F洋房，切地块双面临水，东侧直面云天湖公园，居住环境更为低密、舒适。

在居住体验上，开云湖璟华庭明显更加适配改善客群，同时13号线东延伸（在建）解决了通勤的痛点，非常适合张江及市区置业人群。

小环境低密宜居，配套刚起步！

开云湖璟华庭位于浦东张家浜板块东侧，又是云璟生态社区的重要组成部分。

大环境上，项目向西是张江核心，向北是金桥城市副中心，向东是唐镇，向北是张江集电港。

从地理位置讲，开云湖璟华庭不仅受金桥辐射，更紧挨张江，享受两大产业区双向辐射，前景可期。

更何况，项目与13号线东延伸丹桂路站（在建中）直线距离仅约400米，妥妥的步行进站！

凭借这条线路，项目可迅捷通达高科中站（在建中）、张江路站、学林路站、中科路站周边的产业园区。

在13号线学林路站附近，张江未来的新中心新地标：科学之门双子塔预计明年整体建成交付，从开云湖璟华庭出发，步行进站到学林路（在建中）仅约3站！

项目所在的张家浜楔形绿地的规划也非常亮眼。

张家浜楔形绿地是上海十片楔形绿地之一，作为上海中心城东部战略性的生态休闲区，功能上围绕浦东足球场和地铁站布置商业、办公、酒店等混合业态。

整个云璟生态社区由浦开整体规划、打造，体量超过百万方，涵盖高端办公、商业中心、人文地标、高端住宅、绿地公园等各种业态，剑指新一代超级城市综合体。

14/21（在建）号线TOD规划建设有华润万象天地（在建），将是新一代的商业中心。

小环境上，开云湖璟华庭双面邻水，东侧是云天湖公园，西侧是低密别墅区、南侧是科研用地，北侧是张家浜绿化。

项目东侧的云天湖公园已正式开放，约67公顷的云天湖公园，水系面积占据近半，园内有一个约27.6公顷的云天湖，相当于60倍的新天地太平湖。

云天湖公园实景图

开云湖璟华庭位于云天湖公园旁，下楼即是公园。

且项目将洋房放在临湖位置，没有建筑的遮挡，推窗见云天湖，真正的一线湖景住区！

除了地理位置上的亲密，整个居住社区与公园形成自然体验环，通过跑道来联动公园内部空间，融于公园自然生态，打造属于业主的森屿花园。

云天湖公园实景图

项目除了住宅，还含有办公和商业业态，完全可以满足未来的日常所需。

开云湖璟华庭效果示意图仅供参考，非交付标准

整体来看，比起东面的金海或唐镇，开云湖璟华庭所以在的云璟生态社区手握高能级的生态资源，快速兑现的城市资源也带来更高的成熟度，享受的生活方式显然也更加高阶。

精细日照分析

开云湖璟华庭的分析结果是这样：计算已考虑周边所有建筑的影响，结果表明周边建筑不会对此次开盘楼栋产生遮挡，楼栋仅受场地内部影响。

春秋季：1#2#7#12#采光优异几乎不存在遮挡。9#受遮挡。就具体遮挡时间而言，9#低层区主要在上午受8#遮挡，下午受5#遮挡，高层区采光优异不存在遮挡。

冬季：12#采光优异几乎不存在遮挡。1#2#7#9#中低层区受遮挡，高层区采光优异不存在遮挡。就具体遮挡时间而言，1#除早晨外其他时间段均受2#遮挡，东边套受叠加遮挡影响相对较小，采光优于西边套。2#主要在上午受10#遮挡，中午和下午受3#遮挡，西边套受遮挡影响相对较小，采光优于东边套，但整体来看低层区受遮挡严重采光较差。7#西边套低层区主要在下午受配套商业25#遮挡，东边套不存在遮挡采光优异。9#主要在上午受8#遮挡，中午受7#遮挡，下午受6#遮挡，西边套受叠加遮挡影响较小，采光优于东边套。

夏季：楼栋朝向正南采光优异不存在遮挡。

（以下日照分析均为实际楼层）

春分秋分（9-15时）在售楼栋日照时间和动图

春秋日照

夏至（9-15时）在售楼栋日照时间和动图

夏至日照

冬至（9-15时）在售楼栋日照时间和动图

冬至日照

专业户型评测

专业建筑师点评：

户型属于市场上少见的小两房户型，两个卧室均朝南，客餐厅南北贯通，通透性较好。每个空间都小小的，走道空间比较多。独立玄关，入户视线管控较好，但玄关柜沿短边布置，玄关收纳空间一般。客餐厅南北分立，配有两个阳台，餐厅空间尺寸稍小，餐桌的可选择范围不大，建议挑选可拉伸样式。主卧和次卧进深都偏小，主卧想要摆放双床头柜就只能选择1.5米床，次卧只能单边床头柜。全屋的储存空间较少，需要在客厅阳台处考虑增加收纳柜。

专业建筑师点评：

户型是标准的横厅式百平小三房户型。为了入户门不正对次卧门，牺牲了玄关的储存面积。横向方厅的空间感受比较好，但5.1米的开间尺寸稍小，餐厅家具需要挑选小尺寸样式。卧室和厨卫的布局均合理，双卫生间让家庭生活更加便利。美中不足的是阳台面积偏小了点，如果能和客餐厅等面宽会更好。

专业建筑师点评：

户型算是B1户型的升级版，南侧两个卧室的要舒适不少，玄关处配置了独立的储藏间，家里的露营车、婴儿车等大件物品都可以很便利收纳进去。阳台面积不算大，至少不再局促。目前图中餐厅空间稍显狭小，建议此处做西厨，作为厨房的拓展使用；多功能厅位置作为餐厅使用。

专业建筑师点评：

户型为边厅型四房户型。玄关和走道组成的收纳区连接了室内公区和卧室区。客餐厅一体化方正大气，南向连接阳台，西边有超大飘窗，空间很显开阔，但是沙发和电视机布局稍显不太常规。主卧套有衣帽区和带飘窗的南向主卫，舒适性很高。两个次卧虽然面宽不大，进深尚可，可以摆放一米五床和双边床头柜。与项目其它户型相比，北侧房间没有飘窗会稍微有点可惜。

专业建筑师点评：

户型可以说是近乎完美，客餐厅非等面宽算是小遗憾，这也是为了提升主卧套规格。入户进门正对玄关对景，转折后进入客餐厅，入户感受较好。玄关旁配了一个独立的家政间，既方便家庭清洁又便于存放大体积物体。竖厅虽然没有横厅那么气派，但是布置家具要优于横厅，比如沙发能靠墙，沙发与电视墙的摆放正常好用。南向两个卧室套面积大，收纳容量大，两代人均有自己的私享空间。

专业建筑师点评：

户型为边厅型四房户型，是D1户型的升级版，每个空间都做了升级以外，北向次卧和两个卫生间均做了飘窗。户型三房朝南，采光充足，提供更健康舒适的生活环境。连接玄关和客厅的走道一边做了超大储藏柜，显著提升室内收纳，同时减少了走道两边墙体的占比，空间感受软化。餐厅空间与客厅不等面宽，空间相对独立，但也降低了餐厅家具布置的灵活性。

专业建筑师点评：

户型是F1户型的顶复。原先北次卧位置做了楼梯间，因此户型所有生活房间均南向布置，生活环境更加舒适。原北次卫做了公卫，原公卫位置做了厨房，因此餐厅空间更加奢华开阔。上层是带超独立衣帽间和书房的豪华主卧套，加上下层保留的套间主卧，算是上下层双主卧配置，家人生活舒适度较高。上层超大面积的露台三面采光，非常惬意。

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