日前，小胖君发布了《市区刚需二手房成交量榜单发布！刚需上车必看！！》一文，引发了小胖看房团群友的热烈讨论。

其中不少打算买老公房的小伙伴想知道，今年市区老公房小区卖的最好的都有谁？他们的居住环境和特点是什么？他们目前在售的主力户型和价格是什么？

特此，今天我们就做一期市区老公房的专题（包括浦西七区和浦东内环内，价格限定在350万以内）话不多说直接开始：

特别提示：网签数据来自网上房地产，仅指住宅类成交，不含商办车位等其他类别；可能存在网签价格与实际成交不完全相同的情况，数据时间截止2024年11月13日。

黄浦区

350万以下的预算买进黄浦，说明在地段和产品的平衡中，对前者是相当偏好的。

而在今年黄浦总价350万以下成交套数TOP10小区名单中，反而是相对没那么繁华的打浦桥和老西门唱主角。位置更核心的人民广场与淮海中路板块并没有上榜。原因一方面在于后2个板块的老公房小区没有那么密集，另一方面是单价会更高！

具体来看，排名第一的是老西门的西凌新村（邨，下同），足足成交了40套，断层领先！

后面几位都是伯仲之间，相差1-2套，包括瞿西新村、南园新村和斜土新村。

我们重点来看断层领先的西凌新村，该小区紧挨着西藏南路地铁站，通勤浦东浦西都非常方便，步行范围内有博荟广场、中海环宇荟、凯德晶萃广场等商业。还有上海师范大学附属卢湾实验小学、上海市大同中学、上海市五爱高级中学等学校，各项配套都是顶级！

挂牌方面，该小区在链家网有69套挂牌，数量相当多了。价格普遍在9万出头。

户型面积跨度也比较大，300万左右的预算只能买30㎡左右的一室户，说明大部分买家除了刚需上车，还有挂户口的考虑。

小胖君实地走访了一下该小区，城市界面较为参差不齐，高楼与老公房混搭，生活气息较为充足。小区的房龄也超过30岁了，外立面明显经过修缮，观感还可以，内部停车是大问题。

静安区 

和黄浦区的情况类似，刚需上车静安区，大部分朋友还是选择了单价较低的新静安，主角是1号线沿线的大宁和彭浦，尤其靠近宝山的部分，上榜的小区很多。

具体来看排名：

排名第一的是大名鼎鼎的彭浦新村，足足成交了112套。第二名的共康四村也成交了111套，这2个小区是刚需上车静安的代表。

再近一些的选择，主要是大宁的龙潭小区，成交了73套；万荣小区成交了64套。

我们来看比较有代表性的共康四村，它几乎是静安与宝山的接壤，单价较低，很多房源的价格只有4万出头，270万就能买到两室一厅的户型，对于过渡的刚需小夫妻来说，平衡性是非常不错的。这个特征的客户也是当下的刚需成交主力！

交通方面，小区步行可达1号线共康路站，周边商业较为丰富，去万达也不远，烟火气息浓厚！

小胖君走访的共康四村，没有黄浦那种时尚的层次，但比较安静。而且房子也稍微新一些，4万多这个位置这个产品，上车还是比较不错的。

徐汇区

徐汇区成交量比较大的小区也基本在南面，距离闵行较近，单价也较低。

最近的是田林的十四村，成交了65套。其余都属于华泾长桥。

尤其长桥，前十名中占据6席，这里的居住、教育氛围都不错，15号线通车后去往市区也较为方便。

具体来看，排名第一的是长桥的凌云新村，成交了96套。

第二第三名是东湾小区和紫阳花苑，分别成交了75和74套。

第四名是长桥的汇成五村，与之前热销的汇成南街里距离较近。

来看排名第一的凌云新村，周边虽然没有徐家汇那么高大上，但步行范围内的商业是不少的，包括徐汇梅陇商业中心、凌云天地、凌云壹街坊等，再远一些可以去中庚漫游城和百联。周边有华东理工大学、华东理工大学附属小学、上海市梅园中学等教育资源。与锦江乐园站非常近，进站直达徐家汇人民广场。

该小区的价格比新静安要高不少，基本都在5.6-5.8万左右，要接近380万的预算才能买到两室一厅的户型。

小区实地走访下来，环境是相当静谧的，而且我感觉徐汇的美丽家园工程做的更细致一些。

长宁区

长宁主要的刚需成交集中在西郊和虹桥板块，也就是天山和北新泾。

具体来看，长宁成交最多的是新泾三村，有72套成交，产业人才需求旺盛。

第二名是仙逸小区，成交了56套；第三名是新泾七村，成交了55套。

第四名是天山五村，成交了50套。

主要来看排名第一的新泾三村，它是北新泾几个老小区里面距离地铁站最近的小区之一，步行可到大融城和新开的上海荟聚。

有产业筑基有地铁有商业，新泾三村房子老价格可不低，挂牌价基本都超过了6万/㎡，300多万可以买到50多平的2房。

实地走访下，该小区的外立面修缮的较新，小区里面很安静，交通又方便，自住其实很不错。

虹口区

和徐汇静安不一样，虹口区刚需成交分布较为宽泛，凉城、曲阳、四川北路都有上榜。

具体来看，排名第一的是凉城的锦苑小区，成交了88套。第二名是曲阳的玉田新村，成交了86套。第三名是曲阳的西南小区，成交了50套。

我们重点来看第一名的锦苑小区，该小区目前虽然没有地铁，但未来有2条地铁预期，一个是在建19号线的车站北路站，一个规划20号线的车站南路站。说明刚需买房也相当看重地铁预期！

小区周边教育资源较为丰富，包括虹口区实验幼儿园、上海市复兴实验中心、上海市虹口区外国语第一小学，上海市风华初级中学等。

该小区房龄超过30年，靠近中环，没有电梯，价格偏低，单价在4.5万/㎡左右，260万就能买到50多平的2房，上车门槛不算高。

实地走访来看，小区大门，建筑外立面都有更新，氛围安静。

杨浦区

杨浦区350万以下刚需上车集中在中原，还有一部分在控江路。教育资源是刚需上车杨浦很重要的考虑因素。

具体来看，杨浦区成交排名第一的是国和一村，成交了106套。排名第二的是市光二村，成交了99套。排名第三的是鞍山四村，成交了98套。

重点来看排名第一的国和一村，小区距离规划的20号线嫩江路站非常近。商业方面，项目步行可达大润发、中原城市广场和太平洋生活广场。

该小区在链家网又44套挂牌，近90天成交了9套，算是相当不错的了。当下如果有290万的预算，基本可以拿下50多平的2房1厅户型。

从实地来看，相比更核心地段，该小区的外立面修缮稍微弱一些。

普陀区

普陀区在浦西中心城区中算是价格比较温和的，350万以下的预算上车普陀，可选板块比较多，内环内的曹杨光新、内中环的真如长风，还有较远的桃浦都在射程范围。

具体来看，今年普陀成交最好的老公房是真如的真光新村，足足成交了237套，在整个浦西都名列前茅，不过这是几个街坊的集合，成交量大也在意料之中。

第二名是曹杨五村，成交了136套。第三名是桃浦的雪松苑，成交了128套。

得益于14号线，真光新村今年迎来了成交高峰！

而且真光的商业氛围是不错的，往南的梅川路步行街、上海百联，生活气息都比较浓，老牌网红餐馆不少。

目前300多万能在真光新村买到70多平的小两房。

小胖君实地走访了真光新村的第八小区，天色已经比较晚了，虽然年龄偏老，但是烟火气十足。

浦东新区

浦东我框定了内环内的范畴，上榜的基本都在陆家嘴范畴。

排名第一且断层领先的是梅园新村，成交了103套。

第二名到第四名都是潍坊几村，第五名是竹园新村。这些小区的教育资源都比较好。

重点来看梅园新村，它周边地铁线路众多，交通四通八达，步行可达世纪大道和八佰伴商圈、地段位置算相当核心了！

位置核心又有教育，梅园新村虽然是40多岁步梯房，但价格不便宜，单价基本都在9万左右。350万以下上车只能买到30多平的1房，和黄浦一样存在挂户口的情况。

即时的二手房网签成交情况，

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