“2017年后买房子的都亏，全都是韭菜”。
“现在买房别指望增值了，能保值就不错了”。
“买房没有公式，纯靠买的晚”。
在现如今的楼市环境中，很多人都认为买房是一件费力不讨好，是亏本的事情。
甚至有网友认为，从2017年之后，在南京买房的人没有不亏本的，全都是韭菜。
事实上并非如此，从某些二手房的市场表现中，我们是能够看出一些楼市买房逻辑的，对于现如今我们购房能够提供一些参考。
我们对2018、2019年南京楼市中部分摇号热盘进行房价统计，同时对各个小区房价上涨的内在逻辑进行分析，下面就和大家一起分享一下。
根据数据显示，这5个楼盘，报名人数最多的是位于河西中的海玥名都的，报名人数达4907人，中签率最低的是位于桥北的大华锦绣华城阅江山，仅有3.6%。
从涨幅来看，位于主城的中航金城一号最高，5年间，房价上涨了1.85万/㎡，涨幅高达43.22%。
值得注意的是，在这5个小区中，位于桥北的大华锦绣华城阅江山房价也是上涨的，而其单价也是最低的，购买大华锦绣华城阅江山可以说是小成本，高回报的典范。
下面就和大家一起来看看单一楼盘的具体表现。
1、中航金城1号，上涨1.85万元/㎡，涨幅达43.22%
中航金城1号位于西安门区域，小区不远处就是中航科技城和2号线地铁站。是当之无愧的主城之中，虎踞龙盘城墙之内。
项目在2018年10月最后一次开盘时，739人报名抢购40套房，中签率仅为5.4%，此时的销许均价为4.28万元/㎡。
中航金城1号实景图
小区二手房成交数据较少，2024年一共成交了3套房源，除去一套底跃特殊房源外，另两套房源的成交均价为6.13万/㎡。
其中一套140㎡房源，成交总价高达1100万，成交单价为78169元/㎡，该价格与小区巅峰期成交价相差无几。
中航金城1号的成功，可以用一句话来概括“物以稀为贵”，项目本身品质较好，再加上，其位于城墙之内，主城之中，西安门旁，可以说是妥妥的南京中心位置。
区域之内鲜有新房，品质次新房少之又少，所以在一定程度上形成了需求大于供给的局面，从而推动了二手房的房价上涨。
2、海玥名都，上涨1.93万元/㎡，涨幅达42.51%
海玥名都位于河西，在这批次楼盘中，近期成交均价位居第一，房价涨幅位居第二。
项目在2018年6月开盘，4907人报名摇号，均价45413元/㎡，中签率仅为5.8%。
而目前该小区近期来二手房成交均价为6.47万元/㎡，房价上涨了1.93万元/㎡，涨幅达到了42.51%。
海玥名都实景图
以小区主力户型面积段180㎡来计算的话，小区业主在这几年间平均赚得347万。
小区在2022—2023年周期内，诸多二手房成交价格超8万/㎡，小区成交单价最高纪录甚至达到了9万/㎡。
即使是在现如今的楼市环境中，小区仍然能够实现超40%的房价涨幅，可以说是凤毛麟角。
而小区高房价背后的原因就是“城市核心区域的高品质住宅”。的确，2018年就采用了科技系统，大都会法式古典建筑风格，品质即使是放在现如今也是出类拔萃的。
还有一点则是，海玥名都地处河西中，地理位置较为优越，区域也鲜有新房在售。
3、仁恒桃园世纪，上涨1.05万元/㎡，涨幅达23.33%
仁恒桃园世纪位于城北鼓楼区域，小桃园旁，自然资源优越。
仁恒桃园世纪的前身是鼓楼滨江G01地块，地块在2016年被招商以48.2亿拿下，当时的楼面地价就达到了29899元/平米，最终由仁恒操盘。
项目在2018年8月首开，516套房源吸引了2394组买房人，中签率为21.6%，销许均价为4.5万/㎡。
近半年小区成交均价为5.55万，相较于首开价格，房价上涨了1.05万/㎡，涨幅为23.33%。
鼓楼区域新房项目本就不多，虽然区域内还有中海桃源里、当代万国府两个次新二手房小区，但是体量都不大，社区感与产品类别没有仁恒桃园世纪多。
仁恒桃园世纪的成功，很大一部分来自于区域之内以老旧小区为主，并没有太多次新改善产品，让鼓楼北区域有低密改善需求的买房人涌入仁恒桃园世纪二手房市场，从而形成需求大于供给的局面。
其实，区域之内在售新盘桃园金茂府的热销也可以侧面体现这一点，区域之内许久没有高端改善产品，在一点程度上填补了市场空白，形成了需求大于供给的局面，从而热销。
4、保利天悦，上涨1万元/㎡，涨幅达22.22%
保利天悦同样位于河西，其与海玥名都同期开盘，相对而言彼时的热度要低一些，该项目在2018年6月时，开盘均价为4.5万元/㎡，中签率仅为10.3%。
根据数据显示，项目目前成交均价为5.5万/㎡，相较于2018年的开盘价格上涨了1万元/㎡，涨幅达22.22%。
保利天悦实景图
保利天悦同样以高品质著称，虽然其与海玥名都同属于河西中，但是其靠近高架，有一定的硬伤。
同期上市，同样的价格，不同的选择，所得到的结果同样千差万别，地理位置的重要性显现的淋漓尽致。
不过，将保利天悦放到全市二手房市场中，能够实现房价上涨超20%的也是寥寥无几，对于保利天悦的业主来说，当初的置业选择，已经超过了绝大多数人。
5、大华锦绣华城阅江山，上涨1400元/㎡，涨幅达6.9%
大华锦绣华城阅江山位于桥北区域，其在2019年7月开盘，5063人报名摇号，均价2.03万元/㎡，中签率仅为3.6%，是这5个楼盘中中签率最低的一个，可见项目彼时的市场热度。
根据某房产网站数据显示，小区目前二手房成交均价为2.17万元/㎡，相较于2019年的开盘价格，上涨了1400元/㎡，涨幅为6.9%。
大华锦绣华城阅江山实景图
要知道，在现如今二手房普跌的情况下，依然能够实现房价上涨，是非常难得的。
购买阅江山的业主可以说是低成本高收益的大赢家，该项目的收益率甚至超过了河西、江北核心区等一众神盘。
阅江山房价比较高主要是两个因素，一个就是小区品质在桥北来说是非常好的了，第二个就是教育资源比较好。
还有一点是不容忽视的，那就是大华锦绣华城阅江山拥有相对较低的起点，新房起始房价更低，买房人的购房成本也更低，这也是其涨幅比江核、河西一众楼盘高的主要原因。
写在最后：
从这些二手房小区的走势来看，任尔东南西北风，核心地段的高品质住宅，依旧拥有高溢价能力，走出独立行情。
其实将目光放到全国范围内，你会发现，主城中心的高品质住宅房价依旧非常坚挺。
这其中背后的原因主要有两点。
其一便是高端改善市场需求的不断增加，新一代高收入人群对居住品质的追求逐渐增长，同时高端住宅市场的产品正在不断革新，双重作用之下，促使了高端住宅市场的猛增。
其二则是在宏观环境遇冷的背景下，高收入人群更愿意选择核心地段的优质产品作为不动产投资，从而规避资金风险。
而且，这样的趋势仍然在持续下去。
这也将在一定程度上促使未来二手房市场中，优质高端住宅产品将会出现需求大于供给的情况，房价相较于非核心地区的品质住宅，更加坚挺。
再者则是，购入成本也是非常重要的一点，毕竟没有不能买的房子，只有不能买的价格。
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