2024年6月27-7月2日，中购联联合拓泰商研社，与行业多位资深从业者组成考察团赴日本东京，参访了涩谷宫下公园、东急PALZA原宿HARAKADO、丰洲千客万来、三井Shopping Lalaterrace、永旺梦乐城横滨World Porters、MIKAN下北、麻布台HILLS、国立新美术馆、龟户CLOCK、永旺幕张新都心、银座商圈、羽田AIRPORT GARDEN等新业态商业标杆项目。（详见：多图回顾 | 中购联「日本新业态商业标杆项目考察」圆满落幕！）为了进一步将日本商业现状与近两年新开项目的特色亮点与行业分享，启发中国商业创新及提升收益， 2024年8月8日，由中购联2024日本新商业考察分享会在深圳市南山区侨城坊好奇象图书馆举办。本次沙龙特别邀请了卓越商业总经理查君、招商商管项目总经理唐毅、侨城坊商业总经理吴捷娜、海航城商业总经理冯磊、深圳天选合宜实业有限公司总经理陈智灵、拓泰商研社联合创始人兼总经理汪芳（排名不分先后）六位考察团代表进行分享。众多行业大咖、一线操盘者齐聚现场，在轻松融洽的氛围中交流切磋，受益匪浅。活动伊始，中购联秘书长、铱星云商执行董事张琼首先对各位来宾的莅临表示了欢迎。她指出，时隔四年，在各位业内朋友的呼吁和支持下，中购联联合拓泰商研社于今年6月份率先重启了国际商业考察交流活动，圆满组织了本次日本新商业考察。本次日本考察重点关注了2020-2024期间在东京亮相的一系列新项目。通过为期6天高强度的考察学习及与日本项目方团队的深度交流，切实感受到了日本实体商业营造的线上无法复制的购物体验：人性化的细节服务、贴心实用的基础设施、丰富的选品及严格质量保证、以匠人品质打造家的延伸等多维度的优势。期待通过对日本新商业项目的干货分享启发对本土商业发展的思考。
作为本次考察的合作方代表，拓泰商研社创始人兼董事总经理佐仓拓実也凭借多年对日本社会、消费趋势及商业市场的深度了解，分享了精彩致辞。他指出，经过三年疫情，大众的消费习惯和理念都发生了很大变化，日本的商业环境也不例外。在此背景下，商业设施如何利用项目所在位置进行定位显得更为重要。因此，本次考察选取的项目基本以疫情前或疫情中开业的项目为主，以探寻商业项目如何应对环境、顾客的变化来开业。同时，佐仓拓実认为，无论是日本还是中国市场，随着城市大面积土地的减少，小型商业和社区商业将越来越多，也将在经营方面不断迭代。
随后的分享环节，六位考察团嘉宾从各个维度对日本商业现状、代表项目亮点、商业设施与城市的关系、国内商业的可借鉴性进行了深入分析。卓越商业总经理查君首先以《作品的底层支撑》为主题，重点对麻布台Hills这个作品级商业项目进行了解读。
查君认为，麻布台Hills之所以一推出就成为全球消费者打卡热点，首先在于他们技术层面的优势——建筑艺术和人文价值。因设计了上海世博会英国馆“蒲公英”而被中国人熟知的英国鬼才设计师Thomas Heatherwick托马斯·赫斯维克，是麻布台商业部分的主设计师。这次他在麻布台为世界呈现了极具艺术价值的麻布台丘陵，完美结合了高低起伏的地形和生态绿植，成为了项目立于世界消费者心中的标志形态。而项目推出的Modern Urban Village现代都市村落人文概念，也被丘陵、溪水、绿植、小道、人烟等元素呈现得淋漓尽致，为全球消费者带来了一场五感通透的心灵盛宴。
查君还特别就麻布台Hills的商业规划做了重点解读，并指出如果单就商业动线而言，麻布台确实存在传统商业中比较忌讳的展面不连贯，过于强烈的建筑风格矮化了商品露出等等问题。但她也指出了麻布台Hills的核心理念就是现代都市村落，围绕这个主题，商业呈现的是松散、自由生活的氛围，本就不是一个“购物中心”的概念。在这个出发点上，麻布台的商业规划与主题贴合程度还是非常高的。
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随后通过查君详细的商品规划解构，在场嘉宾也充分理解了麻布台Hills三大板块Garden Plaza花园广场、Tower Plaza塔楼广场、Residence A住宅区域商业之间的严谨规划与针对性功能，进一步了解了日本商业对于消费者行为、需求的充分挖掘。
最后，查君对项目之所以能成为作品进行了专业解读：“如果从收益角度来看麻布台Hills的商业绝不是最赚钱的商业。如果按照普通的思维去操盘，这样的建筑、规格、区位，麻布台Hills也许会被堆积更多的奢侈、轻奢品牌。但麻布台没有这么做。他们站在整个项目现代都市村落人文价值的角度，合理适当地输出了商业产品，使之成为整个人文概念中忠实的表达者。麻布台Hills真正成为作品的底气，更多来自于掌舵者坚定的愿望——创建一个美好的城市。”
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招商商管项目总经理唐毅随后，招商商置项目总经理唐毅以几个标杆项目为例，分析了近年东京商业的几大特点。从宏观来看，聚焦“失去的30年”的基本面情况，日本社会特征之一表现为消费总量下降。即股市与房地产市场剧烈下跌，使得日本居民财富快速缩水，消费规模萎缩，商业消费出现连续10年的负增长。在此背景下，零售细分业态类型丰富，传统零售主要集中于中端至高端价格区间，以大型商超与高端品类专卖店为主要代表，而经济降速期逐渐获得关注的百元店、折扣店等新兴业态则主要聚焦于低价市场，更契合居民的消费能力。从本次考察的具体项目来看，宫下公园以自然生态和顾客需求为导向，公园是自然生态，是目的需求，在利用公园自然生态的过程中，屋顶空间的充分利用值得借鉴；丰洲千客万来则在在地文化和景观打造方面给出了很好的样本，消费者不仅能够体验本土温泉和海鲜批发的优势，还能利用位置优势看到富士山景观，让优势变得更有优势；东急PALZA原宿HARAKADO同样是在地文化、自然生态、文化艺术、共创共建的代表，在这个项目上能很好地感受到商业项目的投入和维护，同时在一些设计细节上凸显出跨越文化的差异；三井Shopping Lalaterrace是一个满足社区需求的务实项目，无论是餐饮还是配套，以及可承租的屋顶农场等，都体现了成本的控制和附近需求的极致满足；龟户CLOCK作为小而精的商业，在社区需求、餐饮配套、共建空间的基础上，对医疗业态极致整合，是一个从共建到成本优势的范例；永旺梦乐城横滨World Porters是一个娱乐体验和潮流文化为标签的项目，其潮玩主题场景和景观的打造值得借鉴。
最后，唐毅提出了几个值得关注的发力点。在地文化，应当把优势变得更具有优势；自然生态，应充分激发对健康大自然的向往 ；生活需求，重点体现经济发展对美好生活的追求；文化艺术，是对美对品质追求是消费必然的经历；娱乐体验，体验是美好生活的一部分；基本服务方面，则应从顾客需求出发，满足他们的需求；成本务实，应该关注投入成本，它是衡量资产的基础；共建共创，进一步推动顾客、商家、商场三方奔赴。“时间和行动是解决一切焦虑的良药，坚信中国商业会更美好。”唐毅总结到。作为本次分享会的“东道主”，侨城坊商业总经理吴捷娜带来了精彩的分享。她首先介绍了侨城坊园区的概貌：这个占地总面积达35万平方米的综合性商业体，包括一处别具一格的半月形商业区、10栋现代化产业办公写字楼以及1栋自营的高端酒店服务式公寓。从最初的1.4万平方米起步，侨城坊商业区历经多年的发展，如今已扩展至近3万平方米的规模，并且大幅增加了公共与地下商业区域，使得整个项目在成立五周年之际转型呈现充满绿意的社交空间。
随后，吴捷娜围绕“My Lifestyle”与“Good Goods”两大核心概念，深入解读了她的商业考察心得。她强调，“My lifestyle”的关键在于“My”，即个性化的生活方式。她认为，盲目复制他人的商业模式并不一定能在本地市场取得成功。因此，在侨城坊的日常运营中，团队致力于打造精细化的内容体验，例如以“潮生活·潮运动·潮运动”为核心，联动园区企业及商家合作开展多元化潮流社群活动；积极搭建园区平台促进园区企业及品牌的商业资源整合等等，多方举措相互赋能，合力塑造了侨城坊独特的生活方式及产业聚集。
谈及“Good Goods”，吴捷娜指出，在当前的商业环境下，整体消费呈现出一定的下滑趋势。尽管如此，高品质与合理定价的产品依然是消费者永恒的追求。无论是日本精致的商业环境及其产品所展现的设计美学与情感价值，还是泰国清迈开放式的购物中心宁曼一号和限时零售市集JJ Market等项目，均以其品牌独有的品质感为自己赢得了独特的市场地位。这些项目通过提供独特而丰富的购物体验，成功吸引了消费者的关注，展现了即使在经济形势不佳的情况下，优秀的产品和服务依然能够吸引顾客的重要性。
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吴捷娜还分享了一些具体案例，比如在日本考察时发现的小众品牌如何通过独特的设计理念和高品质的制造工艺，赢得了市场的青睐；又如泰国清迈的宁曼一号，通过结合开放式购物中心与当地市集文化，创造出一种全新的购物体验模式，吸引了大量的游客和当地居民。
通过这次分享，吴捷娜不仅展示了侨城坊如何在商业领域持续创新和发展，同时也为与会者提供了宝贵的经验和启示，让大家深刻理解到在商业运营中保持个性和品质的重要性。
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海航城商业总经理 冯磊海航城商业总经理冯磊在接下来的分享中重点分析了商业改造和建筑材料的应用。商业改造方面，涩谷宫下公园在东京涩谷区属公园基础上改造而成，公园设有拱形装饰元素以供绿植自由地向上攀爬，成为了涩谷景观中独特的新符号。1层主要设置有餐饮店、咖啡店，2-3层有运动品牌、文化品牌、设计师店、纪念品店等，与“公园”概念做连接。东急plaza原宿凹凸不平的玻璃表面映照都市形象如翠绿榉树等，不规则立体镜面，一部分折射街区景致，一部分展示内部情景，值得关注的是，项目预留了大量留白空间：四楼的harappa主题空间，几乎整层作为休憩空间，人们可以在此喝咖啡、观赏艺术作品，感受脱离喧嚣的换境感与悠闲体验。楼上美食空间有草地营造户外感，屋顶花园可供访客欣赏原宿最繁华路口风景。此外，还有阶梯型屋顶花园“omohara之森”种满花草树木，为人们提供远离尘嚣的绿地休憩空间。丰洲千客万来有着丰富的历史文化底蕴，于2024年2月1日开业，是江户时代街景的再现。其新设施的和风建筑群以复古老街的风情作为基调，整体统一的设计使游客仿佛置身于江户时代。改造后的设施将文化元素融入其中，为游客提供了独特的旅游体验。在建筑与材料应用上，冯磊以本次考察中值得关注的商业项目改造过程中的天花结构、地板空调、柱面与墙面、广告与导视设计、弧形的LED透明屏广告、铁艺网格造型、竖向吊牌导视、木质导视、服务与设施等维度进行了详细拆解，令在场的听众深受启发。最后，冯磊总结指出，商场重新改造是一个复杂但具有重要意义的课题，其一，应在审美上领先且克制，可延续原有建筑风格，注重突出空间结构的美感；其二，内容上创新突破，凭借独特的体验吸引众多人前来打卡，从而成为商圈的标志性存在；其三，注重留客，比如通过设置空中花园，首层配置咖啡餐饮等方式，为人们提供舒适的停留场所；其四，不再局限于传统的招商卖货模式，而是注重态度表达和价值观塑造。比如从老商业楼脱胎而来，弱化商业气息，着重传播文化信仰。总之，商场改造在不断创新和探索，它们不再仅仅关注商业交易，而是更注重建筑风格的传承与创新、内容的丰富与独特，以及为顾客创造舒适惬意、愿意停留的环境，从而实现商业的可持续发展和价值提升。深圳天选合宜实业有限公司总经理陈智灵随后上台发言，他指出，以往大发展时代创造了太多增量机会 ，疯狂的物质追求带来大量的消费，如今，人们正逐渐去掉浮躁，意识到好的生活并不止是物质满足。在此之下，小而美的项目将迎来重大发展。陈智灵从业态角度分析日本社区化商业认为，简餐咖啡、买手杂货店、现烤烘焙等业态的配置，是松弛感的关键。
而对于未来国内商业的发展，他指出，借鉴经验之外，应结合国情充分进行科技加持。对此，陈智灵分析了无人机配送的应用前景，当未来实现较为普及的无人机配送，或许意味着门店库存减少或者取消，统一区域前置仓配送；人未到家商品到家，不用大包小包消费体验增强；库存减少，门店上新加快，少量多款，增加到店体验几率；多款快速上新倒逼柔性供应链发展，产品下单数量大幅降低，产品设计师大量增加；供应链门栏降低，买手店，设计师品牌快速发展等。而当商品距离被解决，陈智灵认为，实体门店需要承载更多商品体验、社交、交互、生活方案提供、共创学习、深度的社群运营等，这就意味着，未来的商业空间，一切将围绕提供美好生活解决方案而努力。拓泰商研社联合创始人兼总经理汪芳作为“压轴”分享嘉宾，重点解读了东急PLAZA原宿HARAKADO 、丰洲千客万来、龟户CLOCK三大项目的亮点。东急PLAZA原宿HARAKADO 位于东京时尚与潮流的心脏地带——表参道与明治通交叉口的神宫前十字路口西南角。东急广场原宿“原门”是该商业设施的核心部分，它从地下1楼延伸至7楼的屋顶露台，共设有75家店铺。建筑设计巧妙地利用了“海”与“岛”的意象。凹凸不平的“海”区象征着动态和变化，特别是通过玻璃表面映照出的都市形象，包括翠绿的榉树，创造出一种自然与现代感受的和谐融合。而“岛”区域则代表着静态和秩序，它不仅提供了展示空间，也将成为创造全新体验的场所。丰洲千客万来作为东京筑地鱼市场旁边的商业设施，分为日式传统美食娱乐及具有日本江户时期复古风格的温泉等两座设施。商业设施部分以传统日式餐饮为主题。富有江户文化气息的场外江户前市场从地上1楼～3楼3层楼组成，商业设施中复古的街区，则完整地展示出日本江户时期的模样，值得一提的是，从这里直接连接到丰洲鱼市场，可以获取到最为新鲜的食材。龟户CLOCK作为一个区域社区商业，项目在规划阶段就多次听取当地居民意见，了解其需求和现有商业环境所存在的问题；同时立足当地发展需要，在业态布局、购物功能以及空间体验方面做了合理的前期规划。在历史上，项目所在地龟户是江户时代的百姓群居地，具有繁华的商业氛围和充满人情味的下町情调。为此，项目在首层打造了文化融合类的集合体验空间，将下町情调和新文化进行“碰撞”，带来独特的风情和体验。随着分享的接近尾声，本次日本新业态商业考察沙龙也告一段落。如今，国内商业市场正经历新的周期，实体商业不仅应追求空间场景的创新、服务体验的升级、情绪价值的供应，也应更进一步考虑成本和效益，更务实地探索将外来经验转化为适配本土市场的生活方式，真正满足消费者的需求，方能行稳致远。作为本次活动的主办方，我们也期待携手行业更多合作伙伴，继续解锁更多国家和地区商业项目的考察，共同为中国商业越来越好添砖加瓦！
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