恒隆、香港置地、九龙仓置业……稳健港企2024上半年遭遇业绩回落

来源 | 铱星云商新媒体中心

主编 | 曹婕
撰文&编辑 | 李敏

正所谓“没有只升不降的波浪”，商业地产市场亦然，即使业绩一向稳健的港资房企也概莫能外，面对零售模式变化、消费外溢、商办供需失衡和激烈竞争的市场环境，TA们交上了一份“异乎寻常”的半年成绩单。（注：排名不分先后，为财报发布时间倒序）

九龙仓置业于8月6日披露2024年上半年业绩。数据显示，期内，集团收入为65.01亿港元，同比增长0.43%；营业盈利49.15亿港元，同比减少1%；未经审核基础净盈利31.23亿港元，同比增加2%；若计入投资物业重估减值，则股东应占溢利亏损10.52亿港元，由盈转亏。

其中，投资物业收入55.42亿港元，同比增加2%；投资物业营业盈利47.18亿港元，同比增加1%。

酒店收入7.48亿港元，同比增加 7%，酒店营业盈利2400万港元，同比减少64%。

九龙仓置业表示，集团收入和营业盈利几乎没有变化。然而投资物业录得未变现重估减值44.5亿港元，反映资产价值疲弱。本港营商环境仍然困难，汇率走势不利、息口高企及人手短缺影响业务营运能力。

入境旅游正在艰苦经营之际，出境旅游日益增加亦进一步打击香港本地消费。依时间线来看，今年首两个月，整体零售销售在低基数下增长平平，其后在三月份出现转折点，疫情后恢复向上的走势中止并掉头向下。第二季的零售销售更出现双位数急剧下滑。虽然近期存在不少挑战，但零售品牌对香港前景维持信心，优质商场对顶级租户仍然有吸引力。

写字楼市场亦遭经济疲弱和供应过剩夹击。预期租金调整会持续直至营商环境改善为止。酒店业亦尚未完全恢复，房价在去年初边境重开初期有所飙升后回落。

九龙仓置业目前主要持有香港多个成熟的收租物业，包括三个综合体商城海港城、时代广场和荷里活广场，位于中环的写字楼项目会德丰大厦、卡佛大厦，以及位于中环的香港美利酒店，同时还有位于新加坡的会德丰广场和Scotts Square商场。

香港海港城 

聚焦海港城，项目整体收入（包括酒店）增加5%，营业盈利上升3%。其中，零售商场收入增加7%，营业盈利上升6%，期末的出租率为97%。写字楼6月末的出租率为88%，租赁活动主要由中小型单位带动，收入下跌 2%，营业盈利下跌 5%。财报显示，酒店目前仍难以恢复至疫情前的业绩水平。酒店业的激烈竞争也给房价带来压力。不过，三间马哥孛罗酒店在这些不利环境下仍稳住了入住率。

时代广场整体收入稳定，营业盈利增加1%。商场部分收入增加 4%，营业盈利上升6%，期末出租率为94%。由于租户纷纷寻求缩减规模和节省成本的选择，市场对大型单位的需求微弱，写字楼收入下跌8%，营业盈利下跌10%，期末出租率87%。

展望下半年，九龙仓置业表示，全球经济放缓和地缘政治局势紧张所带来的不确定性将继续影响本港整体经济。零售业和酒店业饱受消费模式转变的冲击。目前所有物业种类都供过于求，惟冀汇率和利率等周期性因素改善后，需求得以回升。

8月1日，香港置地公布2024财年上半年业绩，截至6月30日止六个月的基本净利润亏损为700万美元，而去年同期的基本净利润为4.22亿美元。香港置地表示，这归因于其中国开发物业的一些项目的账面价值为2.95亿美元的非现金拨备，剔除拨备影响，基本利润为2.88亿美元，较上年同期下跌32%。

香港置地指出，其正在对集团整体业务战略和商业物业进行全面的战略审查，预计将在 2024 年底前完成，完成后提交战略更新。

财报中，香港置地行政总裁史米高（Michael Smith）开宗明义，集团将继续投资以实现增长，并巩固市场领先地位。

首先，投资10亿美元（折合约78亿港元）「Tomorrowʼs CENTRAL」项目，将在未来三年内分阶段为旗下位于香港中环的置地广场进行全面升级，其中香港置地将投资超过 4 亿美元（折合约31亿港元），商场内多家现有奢侈品牌租户亦将投资约6亿美元（折合约47亿港元）开启「门店焕新升级计划」，分别在置地广场中庭、置地历山、置地太子及置地遮打等地建设多层式品牌之家。该项战略投资将重构集团核心香港零售投资物业组合。 

香港置地中环广场

据了解，蜕变后的置地广场将汇聚10座两层至八层不等、世界级规模的品牌之家旗舰地标（Maison destinations）、全新高级珠宝钟表精品大街、时尚美妆天地，以及沉浸式艺术空间，助力集团进一步拓展在亚太奢侈品零售市场所占份额。据悉，近日，10个Maisons中首个，占地约2,230 平方米两层高的顶级旗舰艺廊——苏富比已在香港中环置地遮打启幕。

史米高同时表示，在上海，包含豪华零售、甲级办公楼、居住等多元业态的西岸金融城大型城市综合体正如期开发建设中，该项目总体量超110万平方米，是集团历史上最大的项目，首阶段的住宅和服务式公寓已于今年上半年完工，余下部分将于2024年至2027年分阶段开放。据铱星云商了解，就在7月初，西岸金融城首个公共艺术建筑徐汇滨江「西岸漩心Orbit」已随“上海之夏”国际消费季启动而开放。

上海西岸金融城项目

「西岸漩心 Orbit」启幕

此外，6月22日，香港置地旗下第二座“光环”系商业——成都光环开业，项目总体量22万平方米，包含一座7层高零售综合体、两座办公楼和一家酒店。这扩充了集团体验式生活零售系列版图，并将持续带来租金收益。

财报按城市说明了在营投资物业业绩，香港置地表示，香港办公楼租赁需求仍然疲软，新的询价水平较低。集团的中环物业投资组合保持弹性，并继续跑赢市场。2024年6月底，实际空缺和承诺空缺分别为7.3%和6.8%，而2023年底为7.4%和6.8%。相比之下，中环甲级写字楼市场的空置率为12.1%。负租金逆转导致办公室租金降至平均每平方英尺103港元，而去年同期为每平方英尺107港元。

集团香港置地广场物业组合平均零售租金为每平方英尺206港元，去年同期为每平方英尺204港元。不过，由于客户选择其他目的地购买，以及因置地广场转型计划导致的租户流动，项目零售销售额略有下降，空置率增加至2.6%。

期内，北京和澳门的“中环”系列豪华零售商场业绩保持稳定。北京王府中环由于进行租户组合优化，租户销售额上升。这抵消了目前正在进行升级工程的澳门壹号中心的较低贡献。然而，香港置地在财报中坦言，市场状况最近变得更加具有挑战性，今年第二季度中国奢侈品销额大幅下降。

在新加坡，由于空置率低和新供应有限，该集团的办公楼组合租金温和增长。2024年6月底，集团办公楼组合的空置率为2.6%，而2023年底为1.9%。按承诺计算，空缺率为1.1%。由于宏观经济的不确定性，租赁需求仍然疲软，新交易主要是由追求质量驱动的，因为租户将空间质量置于规模之上。租金逆转是积极的，平均租金上涨至每平方英尺11.1新元，而去年同期为每平方英尺10.9新元。

史米高认为，预计今年下半年市场状况仍将充满挑战。尽管市场存在不确定性，但集团的投资性房地产组合凭借其质量和溢价定位，将处于有利地位，具有弹性。预计香港中环置地广场办公楼组合将继续跑赢大盘。

随着置地广场转型于2024年第三季度开始，香港零售投资组合的业绩贡献将在今年剩余时间小幅减少。然而，这项战略投资将使集团能够从奢侈品零售合作伙伴的扩张中获得租金收益，并进一步加强中环生态系统。

近几个月来，中国的奢侈品零售额有所下降，在租户优化方案的推动下，北京王府中环预计将保持稳定业绩。澳门壹号中环广场下半年将受到正在进行的升级工程的影响，该项目亦将在2025年初焕新开幕时为市场带来新的零售体验。

在新加坡，由于宏观经济前景的不确定性，写字楼需求预计将放缓，限制了写字楼租金的短期增长潜力。尽管市场竞争激烈，但集团领先的办公楼组合预计将继续保持较低的空置率。

由于中国大陆的项目计划完工，预计下半年开发地产业务的贡献将增加，其中几个已全部售出的项目计划移交给买家。虽然由于已确认拨备的影响，全年基本利润将远低于2023年，但集团的多元化投资组合仍然具有弹性并继续进行战略投资以推动未来增长。

截至2024年6月30日止六个月，恒隆地产总收入61.14亿港元，同比增加17%。其中确认物业销售收入为12.28亿港元（2023 年：无），物业租赁收入为48.86亿港元，同比下跌7%。整体营业溢利34.30亿港元，同比下降10%。恒隆地产认为，租赁收入下跌是由于内地奢侈品消费疲弱、香港零售及办公楼市况放缓和人民币兑港币贬值三大因素影响。

显然，租赁收入为恒隆地产总收入的大头，而内地租金更是集团收入的重中之重。相较内地，香港租金下降更甚。

具体来看，2024年上半年，恒隆地产内地租金收入为33.38亿港元，同比下滑6%；内地营业溢利22.24亿港元，同比下降10%。香港上半年租金收入为15.48亿港元，同比下滑8%；营业溢利12.17亿港元，同比下跌11%。

财报显示，2024年上半年，恒隆地产内地总租赁收入30.34亿元（人民币，下同；合33.38亿港元），以人民币计，同比减少3%。其中，商场租金收入为24.14亿元，同比下降3%。内地办公楼租金收入5.56亿元，同比减少4%；酒店收入为0.64亿元，同比增加3%。

对于内地业绩表现，恒隆地产表示，内地奢侈品消费市道转弱，外游购买奢侈品的旅客人数上升是商场收入下滑的主要原因。由于办公空间需求放缓和市场竞争激烈，导致办公楼租金收入下降。不过，随着商务及休闲旅游需求持续回升，其酒店营运收入较去年同期录得3%的轻微增长。

聚焦商场方面，恒隆地产提到，2024年上半年，奢侈品消费市道持续疲弱。随着新冠病毒防疫措施的解除，内地消费市场于2023年1月迅速反弹，提高了去年上半年的收入基数。因此，其商场组合与去年同期相比录得3%的收入跌幅，当中高端商场的收入下降 4%，但整体租出率截至2024年6月仍然高企。次高端商场则受惠于租出率持续上行的趋势，继续录得不同程度的增长，其中，天津恒隆广场租出率上升达15%。

恒隆地产强调，2024年上半年，奢侈品消费市道走弱，在上海尤其明显。我们据上表计算上海恒隆广场及上海港汇恒隆广场总租金收入为14.08亿元，此两大高端商场租金占内地商场总租金比重达58.33%，尽管大连恒隆广场录得增长，昆明和武汉的恒隆广场租金分别仅微跌1%和2%，也难抵集团租金收入下跌3%。不过，除上海港汇恒隆广场和济南恒隆广场对比去年末租出率稍下滑外，其它8座商场租出率不降反升，并且是在大部分商场销售额大幅下降的状况下，这显示出恒隆地产及奢侈品牌在市场转弱挑战下的强大韧性。

恒隆集团及恒隆地产董事长陈文博在业绩会上表示：“尽管上海的奢侈品消费趋向正常化，但值得庆幸的是我们其他城市的商场的租户销售额占整体同类收益超过一半，彰显了我们多城市布局的战略成果。我相信当市场信心回暖时，我们的业务将表现理想。”

商办物业方面，财报显示，办公楼组合占恒隆地产内地租金收入总额的18%。办公楼总收入较去年同期下跌 4%至5.56亿元，尤其上海恒隆广场和沈阳恒隆广场办公楼收入明显下降，恒隆地产认为是此两地办公楼租赁市场的激烈竞争所致。武汉恒隆广场办公楼收入增加2%，然而出租率较去年同期下降4个百分点，亦显示出武汉办公楼租赁市场的高竞争态势。

2024年上半年，恒隆地产在香港租赁收入下跌8%至15.48亿港元，营业溢利减少11%至12.17亿港元，租赁边际利润率为79%。各物业出租率保持稳定或微增。

恒隆地产表示，2024 年上半年对香港而言别具挑战。一方面，零售市场受消费和旅游模式转变冲击；另一方面，办公楼市场亦因供需失衡导致租金下行。

财报显示，恒隆地产香港零售物业组合租户销售额微跌3%。特别是位于主要商业及旅游区的零售物业组合，集团收入下滑高达10%，由于对部分主要租户的租金下调，截至结算日止，整体租出率维持于96%的高位。

比较而言，恒隆地产旗下的社区购物商场组合表现相对强韧，整体收入较去年同期微跌4%。截至结算日，位于港岛东的康怡广场及九龙东的淘大商场租出率分别维持于98%及95%的高位。

办公楼方面，由于主要集中于中环一带的租户租金有所下调，在租出率达83%的情况下，该企业香港岛办公楼组合录得14%的收入跌幅。

同时，雅兰中心和家乐坊采取半零售定位，表现相对强韧，加上格兰中心以吸纳医疗行业租户为策略重心，其九龙办公楼组合收入增加2%，租出率亦上升至96%。

物业发展方面，恒隆地产供出租及待售的物业发展项目总值分别为244.30亿港元和78.25亿港元，当中包括位于昆明、无锡、杭州、上海及沈阳的内地项目，以及香港的重建项目。

仅投资物业方面，财报显示， 恒隆地产在内地尚有昆明君悦酒店、无锡希尔顿格芮精选酒店、杭州文华东方酒店等3座酒店待开。其中，昆明君悦酒店（331间客房及套房）据悉已于8月6日开幕；无锡希尔顿格芮精选酒店（105间客房）拟于2025年下半年开业；豪华的杭州文华东方酒店（超190间高级客房及套房）预计于2026年下半年开业。

高端商业综合项目杭州恒隆广场，当中包括一座购物中心、五幢甲级办公楼及杭州文华东方酒店。除杭州文华东方酒店外的商业及办公楼部分计划于 2025 年起分阶段落成。

杭州恒隆广场

同时，上海恒隆广场扩建部分已获批，将利用现有的园景区域兴建一座总楼面面积约3,000平方米的零售建筑，预期于2026年完工。恒隆地产表示，该发展项目将为顾客提供更臻全面的购物体验，进一步巩固商场在上海市内的领导地位。

上海恒隆广场

此外，沈阳市府恒隆广场余下的综合发展项目仍在设计及规划阶段。

财报对香港投资物业开发着墨较少，仅有包含商品住宅和零售单位的皓日（The Aperture）项目，建筑工程已于 2024 年上半年完工，其中的零售单位归类为投资物业。

展望下半年，在内地，由于富裕消费者在购买奢侈品的同时，亦追求独特购物体验。继上海恒隆广场成功开设首间会员专属贵宾室后，恒隆地产宣布旗下第二间会员专属贵宾室于今年5月在武汉恒隆广场开业，昆明恒隆广场亦计划于年底前启用第三间会员专属贵宾室。恒隆地产表示，将继续于旗下物业推行会员计划「恒隆会」，以加强与高消费顾客之间的联系，并提升顾客忠诚度。次高端商场早前采取的租户组合优化措施开始奏效，租出率和客流量均拾级而上。尽管办公楼组合在困难时期表现受挫，但其甲级物业质素及位处市中心核心商业区的优势，将有利在营商信心复苏时，吸引优质租户承租。

商海浮沉，有起有落、有涨有跌、有升有降，再正常不过。上文各企业业绩遭遇回调，尤其写字楼租务下滑明显，但各企业投资物业中零售部分出租率依然稳健。更值得一提的是，扩充内地投资物业版图仍是恒隆地产和香港置地的发展主基调。

如恒隆地产，虽遭遇销售下滑和供需不平衡等激烈竞争，集团旗下多数在营商场出租率仍保持高位，各项投资物业按计划正在有条不紊推进中。恒隆地产表示，将在宏观挑战下重整增长动力，多城市布局战略正发挥有益作用，待市场信心回暖，理想业绩将不难实现。

香港置地方面，其正在对其整体业务战略和商业物业进行全面的战略审查，预计将在 2024 年底前完成，完成后提交战略更新。

此外，零售物业方面，自成都光环购物公园于上半年开业后，香港置地目前在内地拥有北京王府中环、重庆光环等5个在营零售物业，未来几年，香港置地将相继在中国香港、澳门、重庆、北京、上海、南京、成都、杭州、苏州、武汉10个城市共计落子17环。

总体而言，港企较低的负债比率，较强穿越周期的经营经验，更加固了其应对风险的能力。对于接下来公布2024中期业绩的其他港企开发商，铱星云商也将持续关注更新。