2022年大环境求稳以来，徐州土地市场不温不火，房企取地意愿不高，新房市场整体放缓。各项目从拿地到入市开盘的开发周期从2017年的平均8.0个月上升至近三年的平均14.8个月。
那么除开发时长明显增长之外，近三年徐州的开发周期又有哪些其它变化？本文将通过梳理近三年首开项目的开发周期情况，来探究市场趋稳背景下徐州开发周期的特征。
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高能级板块开发周期相对短，个案影响大
数据来源于监测，商品住宅，徐州主城区，截至2024.11.30
从上图可以看出，发展相对成熟、能级相对高的板块，平均开发周期大多相对短，如铜山城区的核心北京路板块，平均开发周期仅5.8个月，远低于近三年的平均14.8个月。但同时也可发现，诸如淮塔、中心区等核心区域板块均超过了平均值。
所以笔者进一步对各板块覆盖的项目进行了分析，可以发现，近三年有首开项目的20个板块，仅入市42个项目，年均14个，仅相当于前五年的年均一半，首开项目骤减。
同时，涵盖4个及以上项目的板块仅有3个，超过两成板块仅涉及一个项目，致使各板块整体情况受个案影响较大。如当前开发周期最长的狮子山板块，近三年仅一个项目入市，其由城投开发，开发动作较慢，致使同板块较之前五年的平均周期增加了42.2个月，增幅亦最高。
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高容积率项目开发节奏快，平均仅需9.8个月
数据来源于监测，商品住宅，徐州主城区，截至2024.11.30
分不同项目类型看，高容积率项目的开发节奏显著快于低容积率项目，可以视为豪宅需要慢慢打造，刚需则需尽快抢占市场。
容积率低于1的项目，平均开发周期为33.9个月； 容积率介于1-2之间的项目，平均开发周期为20.3个月； 容积率在2-3的项目，平均开发周期仅9.8个月；
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民企及国央企开发效率相对高，招商领衔
数据来源于监测，商品住宅，徐州主城区，截至2024.11.30
而依据取地房企类型来看，近三年徐州各项目民企开发相对最快，平均开发周期仅11.3个月；其次是国央企，平均为15.2个月；城投/平台最慢，平均长达28.0个月。
这其中，城投取地涉及的4个项目，半数为合作开发，由标企保利及万科操盘，一定程度上加快了开发节奏，而由城投取地并独操的项目平均开发周期长达43.1个月。
数据来源于监测，商品住宅，徐州主城区，截至2024.11.30
具体到企业来看，近三年徐州开发周期最短的TOP10企业，三成为国央企，且包揽前三甲，开发节奏整体较快，其中排名首位的为招商，其招商序项目从取地到首开仅用时2.4个月；民企占据六席，实力不容小觑；而唯一上榜的城投/平台铜山城投，其项目亦非独操，而是与保利合作开发、保利操盘，严格意义上来说更得益于保利的开发速度。
综上所述，
①近三年徐州平均开发周期上升至14.8个月，远高于市场高热期的2017-2019年，并高于近八年均值12.9个月；
②发展相对成熟的高能级板块开发周期相对较短，但因近三年首开项目少，部分能级较高的板块受个案影响大，开发周期反而长；
③低容积率的高端改善项目打造时间长，高容积率的项目开发节奏则相对快；
④企业性质对开发周期的影响较大，民企及国央企整体开发效率高，而城投取地的项目想要尽快入市，往往需要与具有一定实力的国央企或民企联手，并由其操盘。
2022年以来市场处于趋稳通道，房企取地愈发谨慎，近三年徐州仅11%出让用地为房企取地，这其中六成已入市；而城投所取宗地截至目前仅1宗入市，仅6宗规划公示，仅10宗确定合作方。
综合各种因素来看，预计2025年徐州开发周期仍将维持高位，这意味着待入市的纯新盘仍将保持低位，短期内潜在供应仍将较为紧张。
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