全服务酒店的物业营运及保养费费率多少比较合适？
物业营运及保养费：包含物业营运及维保部门员工的薪水、工资、奖金和相关人工费用，及此部门的非人工费用，如：维修建筑、机电设备、地板、地毯、家私及运营设施、地面和景观照明灯泡、其他机械产品和垃圾清运等发生的成本，包括设备设施的维护保养费用，如：中央空调的维护保养费用、洗衣房设备的维护保养费用、厨房设备的维护保养费用、消防设备设施的维护保养费用、电梯的维护保养费用等，以及非全服务酒店上交的物业管理费用等。该费用不含大修及更新改造费用，不含信息及通信系统的费用开支，但国际管理集团管理的酒店根据合同规定按照比例提取的大修理基金在此费用项下列支。
一般酒店每年的物业营运及保养费费用支出占其营业额的比例达到了4％－7％，
一、2023年全国星级饭店（全服务酒店）物业营运及保养费统计分析
1.按照星级及管理模式进行分类物业营运及保养费所占比率
项目 | 以星级分类 | 以管理模式分类 | |||||
五星 | 四星 | 三星+有限服务 | 国际管理五星 | 国内管理五星 | 国际管理四星 | 国内管理四星 | |
酒店样本数量（家） | 975 | 393 | 157 | 722 | 253 | 228 | 165 |
以每间可供出租客房计算（元） | |||||||
物业营运及保养（元/年/间） | 14,277 | 8,868 | 5,710 | 15,217 | 11,516 | 8,253 | 9,967 |
工资及相关开支（元/年/间） | 6,521 | 4,568 | 3,184 | 6,850 | 5,536 | 4,226 | 5,184 |
其他开支（元/年/间） | 7,756 | 4,300 | 2,526 | 8,367 | 5,980 | 4,027 | 4,783 |
以每间实际入租客房计算（元） | |||||||
物业营运及保养（元/间） | 64 | 41 | 25 | 66 | 55 | 39 | 45 |
工资及相关开支（元/年/间） | 29 | 21 | 14 | 30 | 26 | 20 | 23 |
其他开支（元/年/间） | 35 | 20 | 11 | 36 | 29 | 19 | 22 |
以费用占收入百分比 | |||||||
物业营运及保养（%） | 4.60% | 5.50% | 5.50% | 4.50% | 4.80% | 5.30% | 5.40% |
工资及相关开支占收入百分比 | 2.10% | 2.80% | 2.80% | 2.00% | 2.30% | 2.70% | 2.90% |
其他开支占收入百分比 | 2.50% | 2.70% | 2.70% | 2.50% | 2.50% | 2.60% | 2.50% |
以费用占费用百分比 | |||||||
工资及相关开支占物业营运及保养费百分比 | 45.65% | 50.91% | 50.91% | 44.44% | 47.92% | 50.94% | 53.70% |
其他开支占物业营运及保养费百分比 | 54.35% | 49.09% | 49.09% | 55.56% | 52.08% | 49.06% | 46.30% |
2.按照城市等级及市场进行分类物业营运及保养费所占比率
项目 | 以城市等级分类 | 以主要市场分类 | |||||||
一线城市五星 | 二线城市五星 | 三线城市五星 | 目的地度假村五星 | 北京 | 上海 | 广州 | 深圳 | 三亚 | |
酒店样本数量（家） | 225 | 490 | 167 | 93 | 73 | 82 | 37 | 32 | 27 |
以每间可供出租客房计算（元） | |||||||||
物业营运及保养（元/年/间） | 20,770 | 12,039 | 8,733 | 16,250 | 24,861 | 18,640 | 21,222 | 16,939 | 24,714 |
工资及相关开支（元/年/间） | 8,630 | 5,892 | 4,407 | 7,097 | 9,174 | 8,067 | 9,062 | 8,426 | 9,846 |
其他开支（元/年/间） | 12,140 | 6,147 | 4,326 | 9,153 | 15,687 | 10,573 | 12,160 | 8,513 | 14,868 |
以每间实际入租客房计算（元） | |||||||||
物业营运及保养（元/间） | 82 | 54 | 45 | 83 | 99 | 73 | 81 | 69 | 98 |
工资及相关开支（元/年/间） | 34 | 26 | 23 | 36 | 37 | 32 | 35 | 34 | 39 |
其他开支（元/年/间） | 48 | 28 | 22 | 47 | 62 | 41 | 46 | 35 | 59 |
以费用占收入百分比 | |||||||||
物业营运及保养（%） | 4.80% | 4.20% | 4.80% | 5.30% | 6.10% | 4.40% | 4.40% | 3.60% | 4.60% |
工资及相关开支占收入百分比 | 2.00% | 2.00% | 2.40% | 2.30% | 2.20% | 1.90% | 1.90% | 1.80% | 1.90% |
其他开支占收入百分比 | 2.80% | 2.20% | 2.40% | 3.00% | 3.90% | 2.50% | 2.50% | 1.80% | 2.70% |
以费用占费用百分比 | |||||||||
工资及相关开支占物业营运及保养费百分比 | 41.67% | 47.62% | 50.00% | 43.40% | 36.07% | 43.18% | 43.18% | 50.00% | 41.30% |
其他开支占物业营运及保养费百分比 | 58.33% | 52.38% | 50.00% | 56.60% | 63.93% | 56.82% | 56.82% | 50.00% | 58.70% |
3.按照平均房价进行分类物业营运及保养费所占比率
项目 | 以平均房价分类 | |||
1000元以上的 | 701-1000 | 401-700 | 400及以下 | |
酒店样本数量（家） | 234 | 232 | 669 | 390 |
以每间可供出租客房计算（元） | ||||
物业营运及保养（元/年/间） | 23,842 | 15,476 | 10,268 | 6,664 |
工资及相关开支（元/年/间） | 9,807 | 6,871 | 5,231 | 3,504 |
其他开支（元/年/间） | 14,035 | 8,605 | 5,037 | 3,160 |
以每间实际入租客房计算（元） | ||||
物业营运及保养（元/间） | 101 | 63 | 47 | 35 |
工资及相关开支（元/年/间） | 42 | 28 | 24 | 18 |
其他开支（元/年/间） | 59 | 35 | 23 | 17 |
以费用占收入百分比 | ||||
物业营运及保养（%） | 4.40% | 4.50% | 5.00% | 5.70% |
工资及相关开支占收入百分比 | 1.80% | 2.00% | 2.50% | 2.90% |
其他开支占收入百分比 | 2.60% | 2.50% | 2.50% | 2.80% |
以费用占费用百分比 | ||||
工资及相关开支占物业营运及保养费百分比 | 40.91% | 44.44% | 50.00% | 50.88% |
其他开支占物业营运及保养费百分比 | 59.09% | 55.56% | 50.00% | 49.12% |
二、物业营运及保养费费用率计算
物业营运及保养费费用率=酒店物业营运及保养费费用消耗总额/酒店总的营业收入*100%
物业营运及保养费费用率通常占收入的比率在4%---7%以内。
不包括人工成本的一般维修费占总收入的2%-4%（新装修的酒店维修费一般占营收的1%-2%）
三、物业营运及保养费费用构成及占比
如果将物业营运及保养费费用列为100%：我们将物业营运及保养费费用构成分成两部分：工资及相关开支，物业营运及保养方面的其他支出。
1.工资及相关开支（物业营运及保养部门的人工成本）占总的物业营运及保养费费用的40%到52%；
工资及相关开支（部门人工成本）占物业营运及保养费费用率
=部门人工成本/物业营运及保养费费用总额*100%
2.其他开支占总的物业营运及保养费费用48%---60%；
其他开支占物业营运及保养费费用率
=其他开支/物业营运及保养费费用总额*100%
3.每间实际销售房间平均每天维保费用标准在20元/每间到102元/间之间
3.1三星及有限服务在20元/间---26元/间
3.2四星在39元/间---45元/间
3.3五星在45元/间---102元/间
四、维保费用比例的合理性探讨
维保费用比例的合理性取决于多种因素，包括设备类型、使用频率、行业特点等。一般来说，维保费用的行业平均价格大约在3%-5%左右，即每十万元的设备价值，每年的维保费用大约在三万元到五万元之间。
1.维保费用的计算方法
维保费用的计算方法因设备类型和维修保养需求的不同而有所差异。一般来说，维保费用按照设备的使用时间和使用频率进行计算，具体公式如下：
1.1定期维保收费
定期维保收费是指按照固定的周期（如年度或季度）收取设备维保费用。定期维保收费的计算方法为：
维保费用=设备数量×（维保周期÷12）×单价
其中，设备数量指企业所拥有的机电设备数量，维保周期指维保服务的周期（单位为月），单价指维保服务的单价。
1.2按次维保收费
按次维保收费是指根据维保服务次数进行计费，即每次维保服务按照预先协商好的单价进行收费。按次维保收费的计算方法为：
维保费用=设备数量×维保次数×单价
其中，设备数量指企业所拥有的机电设备数量，维保次数指企业需要维保服务的次数，单价指维保服务的单价。
2.不同行业和设备的维保费用比例
不同行业和设备的维保费用比例会有所不同。例如，用友财务软件的维护费率一般为软件购买价格的10%-20%，按年计算。医院后勤设备的维保费用包括显性成本（维修成本、人工成本和保养成本）和隐形成本（时间成本和质量成本），具体比例需要根据实际情况测算。燃油车的保养费用根据行驶里程和保养项目有所不同，例如，行驶1万公里的燃油车保养费用大约为1474元。
2.1. 设备维保费用标准比例将根据设备种类和价值进行分类。设备种类可分为A类、B类和C类，设备价值可分为高、中和低三个档次。具体费用比例如下：
- A类设备（高价值设备）：维保费用占设备价值的5%至7%。
- B类设备（中价值设备）：维保费用占设备价值的3%至5%。
- C类设备（低价值设备）：维保费用占设备价值的1%至3%。
2.2 设备维保费用标准比例还将根据维保周期长度进行调整。维保周期可分为月度、季度和年度。具体费用比例如下：
- 月度维保：按照上述设备维保费用标准比例乘以12。
- 季度维保：按照上述设备维保费用标准比例乘以4。
- 年度维保：按照上述设备维保费用标准比例。
2.3 公司将根据设备使用情况、维修历史等因素，对特殊设备进行评估，可能会有不同的费用比例。评估结果将以公司内部文件形式保存，不得对外披露。
以上设备维保费用标准比例仅供参考，具体费用比例可能会根据实际情况进行调整，以确保维保费用的合理性和经济性。
3.具体案例分析：
3.1用友财务软件维护费
用友财务软件的维护费计算方法为：
维护费 = 购买价格*年度维护费率
例如，软件购买价格为10万元，维护费率为15%，则年度维护费为1.5万元。
3.2医院后勤维保成本控制
医院后勤设备的维保费用包括显性成本和隐形成本。显性成本包括维修成本、人工成本和保养成本，隐形成本包括时间成本和质量成本。例如，广东省人民医院通过维保费率方法科学合理地控制了大型医疗设备的维保费用。
3.3燃油车和电动汽车的保养费用
燃油车的保养费用根据行驶里程和保养项目有所不同。例如，行驶1万公里的燃油车保养费用大约为1474元。
四、结论
随着星级档次的提升，实际销售房间平均每天维保费用标准在提升，星级越高，维护保养的要求越高；随着销售价格的提升，酒店对维保的要求也在增加，客房的销售价格越高，维护保养的要求越高。
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以上资料根据2023年度《中国饭店业务统计》整理分析而来
