衡量酒店投资可行性的财务指标

经常有很多朋友向我咨询，酒店项目投资是否可以做，投资怎样类型的酒店投资比较健康和可行，对此，我将37年的经验总结給大家，看项目投资是否健康，是否可行，主要看以下13个投资回报类指标。

这些投资回报类指标可以帮助你进行投资可行性研究，评估投资是否划算，投资是否健康，替投资人决策。

1.静态投资回收期（Static Payback Period）

‌静态投资回收期‌是指在不考虑资金时间价值的条件下，以项目的净收益回收其全部投资所需要的时间。静态投资回收期是项目评价中的一种常用指标，主要用于衡量项目的流动性和风险。‌

静态投资回收期的计算公式为：
静态投资回收期=原始投资额/原始投资额每年现金净流量

如果考虑建设期，则计算公式为：
静态投资回收期=建设期+原始投资额/投产后前若干年每年相等的净现金流量

当未来每年现金净流量不相等时，可以通过累计现金流量来确定回收期：
静态投资回收期=收回前一年年数+第N年的尚未回收额第(N+1)年的现金净流量

静态投资回收期=收回前一年年数+第(N+1)年的现金净流量，第N年的尚未回收额

静态投资回收期的优缺点

‌优点‌：

‌计算简便‌：静态投资回收期计算方法简单，易于理解和应用。

‌风险衡量‌：可以在一定程度上反映出项目方案的资金回收能力，适合技术上更新较快、资金短缺或未来情况难以预测的项目评价。

‌缺点‌：

‌忽视时间价值‌：静态投资回收期没有考虑货币的时间价值，因此不能准确反映项目的真实经济效益。

‌短期效益‌：只考虑了回收期以内的现金流，没有考虑回收期以后的收益，无法确定项目在整个寿命期的总收益和获利能力。

静态投资回收期的应用场景

静态投资回收期适用于技术上更新较快、资金短缺或未来情况难以预测的项目评价。由于计算简便，它常用于初步筛选项目或作为辅助决策工具。然而，由于忽略了资金的时间价值，静态投资回收期更适合短期项目的评价，而不适用于需要长期考虑的项目。

例如：某酒店项目投资550万元，投产后每年现金净流量平均为147万元，计算静态投资回收期？

静态投资回收期＝投资总额/每年的平均净现金流

＝5,500,000/1,470,000≈3.74

3年零9个月左右的时间收回投资总额，项目投资可行。

2.动态投资回收期（Dynamic payback period）

‌动态投资回收期‌是指把投资项目各年的净现金流量按基准收益率折成现值之后，再来推算投资回收期。它与静态投资回收期的根本区别在于，动态投资回收期考虑了货币的时间价值，而静态投资回收期则没有考虑这一点。‌

计算方法

动态投资回收期的计算方法是将投资项目各年的净现金流量按基准收益率折成现值，然后计算累计现值等于零时的年份。具体来说，动态投资回收期是净现金流量累计现值等于零时的年份。

应用场景

动态投资回收期在经济决策中常用于评估投资项目的经济效益。通过考虑货币的时间价值，动态投资回收期能够更准确地反映项目的真实回报情况，帮助决策者做出更合理的投资决策。

例如：某酒店项目投资550万元，投产后每年现金净流量现值平均为109万元，计算动态投资回收期？

动态投资回收期=投资总额/年均动态现值

=5,500,000/1,090,000≈5

5年的时间收回投资总额，项目投资可行。

3.酒店投资年均现金回报率（Annual average cash return on hotel investment）

例如：某酒店项目投资550万元，投产后投资收益为14,746,995.17元，计算酒店投资年均现金回报率？

酒店投资年均现金回报率=年均投资收益率=投资现金回收额/投资总额/10

=（14,746,995.17/5,500,000）/10*100%=26.81%，

大于银行贷款利率，项目可行。

‌酒店投资年均现金回报率一般在6%~8%之间‌。

具体而言：

全球范围

在全球范围内，酒店的平均投资回报率通常在‌6%~8%‌之间‌。

亚太地区

在亚太地区，由于旅游业的快速发展和酒店供应量相对较低，一些热门城市的酒店投资回报率可能会更高，达到‌9%~12%‌‌。

请注意，这些数据只是平均值，并不能代表每一个具体的酒店投资项目。

4.投资回报率（ROI）：

看投入的钱赚回了多少。投资回报率高，说明这笔投资很值。
ROI=(收益−投资成本)/投资成本

酒店投资回报率因地区、酒店类型、管理水平等多种因素而异。根据研究机构的数据，在全球范围内，酒店的平均投资回报率通常在6%~8%之间。而在亚太地区，特别是旅游业的快速发展和酒店供应量相对较低的热门城市，投资回报率可能会更高，达到9%~12%。

需要注意的是，这些数据只是平均值，并不能代表每一个具体的酒店投资项目。实际上，酒店的投资回报率受到多种因素的影响，包括但不限于：

‌地理位置‌：位于旅游热点或商务中心的酒店通常会有更高的入住率和客房价格，从而提高投资回报率。

‌酒店品牌‌：知名品牌的酒店往往能够吸引更多的客户，提高入住率和客户满意度，进而提升投资回报率。

‌运营成本‌：有效的成本控制和高效的运营管理能够降低酒店的运营成本，提高盈利能力。

‌市场需求‌：旅游业的繁荣程度、商务活动的频繁程度等都会影响酒店的市场需求，进而影响投资回报率。

此外，投资酒店还需要考虑长期资产增值和多元化收入来源等因素。高品质的酒店在合理经营下，其价值往往会随时间增长。同时，酒店不仅可以通过客房收入实现盈利，还可以通过餐饮、会议、SPA等多元化服务获取收入。

总之，酒店投资回报率是一个复杂的问题，需要综合考虑多种因素。如果您正在考虑投资酒店，建议您进行充分的市场调研和风险评估，并咨询专业的投资顾问或机构以获取更具体的投资建议。同时，请注意投资有风险，需谨慎决策。

5.股本回报率（股东权益收益率ROE）：

公司用股东投入的资金赚取利润的能力。如果公司有高的ROE，说明它用股东的钱创造了更多的价值。
ROE=净利润/股东权益×100%

‌股本回报率=税后利润÷所有者权益*100%‌。

股东权益收益率(ROE)=资产收益率(ROA)×杠杆比率(L)

其中:杠杆比率是公司的总资产与公司总的股东权益账面价值的比率(Leverage Ratio,简称为L)

‌股本回报率（ROE）是衡量公司盈利能力的指标‌。

‌关键信息‌：

‌定义‌：股本回报率是用以评估公司盈利能力的指标，可以用作比较同一行业内不同企业盈利能力的拥有指标‌。

‌应用‌：巴菲特更喜欢用股本收益率来衡量企业的盈利状况，其持有的上市公司股票中，可口可乐的股本收益率超过30%，美国运通公司达到37%。

6.总资产回报率（总资产收益率ROA）：

反映公司利用其所有资产来创造净利润的能力，ROA高说明公司资产运用得当，效益好。
ROA=净利润/总资产×100%

资产收益率是业界应用最为广泛的衡量银行盈利能力的指标之一，该指标越高，表明企业资产利用效果越好，说明企业在增加收入和节约资金使用等方面取得了良好的效果，否则相反。

7.年均运营收益率（Annual average operating return rate）

如：投资10年的年息税前利润为8,973,964元，投资额为5,500,000元，则：

酒店年均运营收益率=‌(最终价值/初始价值)^(1/持有时间)-1‌

=年息税前利润或年均息税前利润/项目总投资*100%

=8,973,964/5,500,000/10*100%-1=16.32%

大于银行贷款利率，项目可行。

年均运营收益率是衡量投资项目平均增长率的指标‌。例如，某资产初始价值10000元，一年后增至12000元，年均收益率为‌20%‌‌。

影响因素

‌投资周期‌：简单收益率可用此公式，长期多次波动则需考虑复合收益率‌。

‌行业特性‌：不同行业的年均运营收益率不同，且受宏观经济、政策环境等多重因素影响。

8.净利润率（Net Profit Margin）

如投资10年后净利润为6,613,905.58 元，10年的营业收入为64,466,096.20元，则：

10年净利润率=税后净利润/经营收入*100%

=6,613,905.58 /64,466,096.20 =10.26%

详见“一文带您读懂酒店财务是否健康一、收入利润指标”

9.净现值NPV

净现值是企业重要的财务评价指标之一。其定义是指未来现金流入与支出的现值之差，用来衡量一项投资计划与当前企业财务目标是否相符。如果净现值为正，则表示该投资可以带来收益，而如果净现值为负，则表示该投资不太划算。

净现值=投资现值-折现现值

基准折现率一般是企业内部的资本成本率，或者是银行的贷款利率等。

①净现值NPV=未来报酬的总现值－初始投资现值=∑（各期现金流入量×贴现系数）-∑（各期现金流出量×贴现系数）－原始投资额，净现值是指投资方案所产生的现金净流量以资金成本为贴现率折现之后与原始投资额现值的差额。

②净现值法就是按净现值大小来评价方案优劣的一种方法。净现值大于零则方案可行，且净现值越大，方案越优，投资效益越好。

NPV的计算需要考虑货币的时间价值，因此，在计算净现值时，

需要考虑贴现率，假设该项目的贴现率按照4.9%计算，如：10年累计投资现值为10,999,469.61元，原始投资额为550万元，则：

NPV1=∑(CI-CO)(1+i)^t-C= 10,999,469.61-5,500,000=5,499,469.61 （元）

③按照6%的贴现率计算，采用复利现值的方法，PV1通过列表计算10年PV1为1,100万元。PV1大于550万元的投资，NPV1为550万元，大于零，说明投资可行。

④按照6%的贴现率计算，采用复利现值的方法，PV2通过列表计算为1，034万元。PV2大于552万元的投资，NPV2为482万元，大于零，说明投资可行。

10.获利能力指数（获利指数PI）

‌获利能力指数（Pl）=投产后各年净现金流量的现值合计与原始投资的现值合计之比，或者表示为1加上净现值率。‌ 获利指数也被称为现值指数，是投资项目未来报酬的总现值与原始投资额现值之比。其计算公式可以表示为：

Pl=∑NCF(P/A,i,n)Pl=(P/A,i,n)∑NCF 

其中，( sum NCF ) 表示投产后各年净现金流量的现值合计，( (P/A, i, n) ) 表示原始投资的现值合计。‌

获利指数的应用和优缺点：

‌应用‌：获利能力指数常用于评价投资项目的财务可行性。如果获利能力指数大于1，表示该项目具有财务可行性；反之，则不可行。‌

‌优点‌：能够从动态角度反映项目投资的资金投入与总产出之间的关系。

‌缺点‌：无法直接反映投资项目的实际收益率。

如：投产10年后累计现金流量现值为10,994,469.61元，原始投资额为550万元，则，

当贴现率为4.9%时，前10年获利能力指数（PI）=效益的现值/原始投资金额=10,994,469.61/5,500,000*100%=199.99%，大于1，说明投资可行。

通过理解获利能力指数的计算方法和应用，可以帮助企业和投资者更好地评估投资项目的财务健康状况和潜在回报。

11.股本内含报酬率（IRR）又称财务内部收益率FIRR

财务内部收益率：投资项目的净现值为零时的折现率。即某项投资处于经济保本点时的折现率。是净现值法则的重要替代。可视为项目存续期间投资者可获得的平均回报。作为评估投资项目的指标，优点是比较直观，缺点是无法用于评价非常规性投资项目和规模不等的项目。

式中：FIRR——财务内部收益率；

CI——现金流入量

CO——现金流出量

——第t 期的净现金流量

n——项目计算期10年

用插值法计算FIRR：

（FIRR-I）/（i1—i2）=[K/R-(p/A，i1，n) ]/[(p/A，i2，n)—(p/A，il，n)]

FIRR=18.93%，大于融资贷款利率，说明该方案可行。

12.息税前利润（EBIT）

EBIT = 营业收入 - 营业成本 - 营业费用+其他收入-其他支出

=净利润+利息费用+所得税。

‌EBIT（Earnings Before Interest and Tax）‌是指企业在运营活动中产生的税前利润，反映的是企业收入中最具实质意义的数据。

尽管不同行业的收入结构、利润结构以及其他费用结构可能各不相同，但EBIT的计算公式依然保持一致。‌

‌EBIT的主要作用‌包括衡量企业运营活动的盈利能力，反映企业在不考虑利息费用和所得税费用前提下的盈利能力。它有助于分析企业的经营能力，帮助投资者更好地评估企业的盈利能力，从而做出更为明智的投资决策。通过分析EBIT，投资者可以更准确地了解企业在扣除利息费用和所得税前的实际收益情况，从而判断企业的经营状况和未来发展潜力。

‌EBIT与其他财务指标的区别‌在于，它剔除了资本结构和所得税政策的影响，因此在同一行业的不同企业之间，无论所得税率或资本结构有多么不同，都可以使用EBIT这样的指标更准确地比较盈利能力。而同一企业在不同时期的盈利能力变化分析中，使用EBIT比使用净利润更具可比性。

13.税息折旧及摊销前利润（EBITDA）

‌EBITDA（Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization）是税息折旧及摊销前利润，是评估公司核心盈利能力的财务指标‌。EBITDA表示公司在扣除利息、税项、折旧和摊销之前的利润。这个指标常被私人资本公司用来计算公司经营业绩。‌

EBITDA=息税前利润（EBIT)+折旧费用+摊销费用

这个公式反映了公司在计算净利润之前所获得的收入情况。

EBITDA的应用场景和意义

‌公司经营业绩测算‌：EBITDA被广泛用于公司经营业绩的测算，特别是在评估企业核心盈利能力时。

‌现金流状况衡量‌：EBITDA率（EBITDA占营业总收入的比例）反映了企业的现金流状况。高EBITDA率表明企业在同等营业收入情况下，能够实现更高的净现金流，说明企业的现金流状况比较好；反之，低EBITDA率则说明企业的现金流状况不好，需要进一步优化管理。

‌经营效益评价‌：EBITDA率也是评价企业经营效益的一个重要指标。高EBITDA率表明企业在一定时期内实现了较高的经营利润和净现金流水平，说明企业的经营效益比较好；反之，低EBITDA率则说明企业在同等营业收入情况下，经营利润和净现金流水平比较低，需要加强经营管理。

‌偿债能力指标‌：EBITDA利息覆盖率是衡量公司是否有足够利润支付利息费用的偿债能力指标。计算公式为：EBITDA除以利息支出。

通过这些应用场景和意义，可以看出EBITDA在财务分析中具有重要作用，能够帮助投资者和管理者更好地理解公司的财务健康状况和经营效益。

EBITDA = 净利润+企业所得税+利息+折旧+摊销 = 16,406,244.49 （元）

综上所述，该项目的投资是可行的。但应采取慎重投资的原则。

如有任何疑问问题，请随时与我联系或留言区域留言。

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