本系列上一篇《业委会成立的那些事儿》，我们以福建省M小区在成立业委会过程中出现的矛盾和纠纷为切入点，就选举成立业委会过程中的疑点难点问题进行探讨，接下来几篇文章切入到业委会选举成立的实务，讨论福建省几个主要城市成立业委会的流程及相关要点。本文主要探讨福州市业委会成立的相关流程及要点。
福州市业主委员会成立法律法规主要包括：《民法典》《物业管理条例》《业主大会和业主委员会指导规则》《福建省物业管理条例》《福州市物业管理若干规定》《福州市业主大会和业主委员会指导规范》，具体流程及要点主要如下:
（一）申请成立业主大会筹备组
申请成立筹备组的条件及主体
首套物业出售并交付满两年或物业出售并交付使用的建筑面积达到该区域总建筑面积的50%以上。
建设单位或10个以上业主向所在地的乡镇人民政府物业管理部门或者街道办事处提出书面申请。
筹备首次业主大会会议的时间
乡镇人民政府或者街道办事处应当自收到成立筹备组申请之日起30日内，会同物业所在地的居民委员会组织成立首次业主大会会议筹备组。
筹备组由5人以上单数组成
首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和社区居村民委员会代表5人以上单数组成。
建设单位已不存在或者经乡（镇）人民政府、街道办事处书面通知后未在通知期限内委托代表参加筹备组的，建设单位可以不作为筹备组成员。
筹备组中业主代表的条件
（1）具有完全民事行为能力，原则上不超过75周岁。
（2）遵纪守法，模范履行业主义务，按规定交纳住宅专项维修资金，按时交纳物业服务费、水电公摊等费用，没有不良信用记录。
（3）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有较强的组织能力和公信力。
（4）不存在违法违规装修、搭建、改变物业使用功能以及违法违规占用公共设施、设备、场地等行为。
（5）业主本人、配偶及其近亲属未在为本区域服务的物业企业任职。
（6）常住本住宅区域，具备必要的工作时间。筹备组中的业主代表作为业主委员会委员候选人的，原则上比例不超过筹备组中业主代表人数的50%。
公示筹备组成员名单
筹备组成立之日起7日内，县市区住房保障和房地产管理局与街道办事处或者乡镇人民政府联合制定关于成立业主大会筹备组的公告，并将成员名单以书面形式在物业管理区域内醒目位置公示，公示期不少于七日，同时也可以通过电子信息方式告知全体业主。
*业主对筹备组成员有异议的，由乡镇政府或者街道办事处协调解决。
（二）筹备组成立后制定首次业主大会会议召开方案
在乡镇人民政府或者街道办事处及村居民委员会指导下，筹备组的工作内容如下：
确定业主大会首次会议召开的时间、地点和议程；
草拟业主大会议事规则、管理规约和业主委员会章程；
确认业主身份和核计业主在业主大会首次会议上的票数及表决规则；
确定业主委员会委员候选人产生办法；
组织产生首届业主委员会委员候选人名单；
做好召开业主大会首次会议的其他准备工作。
（三）筹备组应在物业管理区域内醒目位置公告筹备工作成果
首次业主大会会议召开15日前，筹备组应在物业管理区域内醒目位置公告上述首次业主大会会议召开方案等所有的筹备工作成果，并可通过电子信息方式告知全体业主。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出书面答复。
筹备组自成立之日起60日内召开首次业主大会会议，业主大会首次会议应制定业主大会议事规则、管理规约和业主委员会章程，并选举产生业主委员会。
*筹备组在业主委员会选举产生之日起7日内向其移交全部资料，同时自动解散。
（一）选举产生业主委员会
*《民法典》第278条对选举业委会的参与表决及表决通过人数、面积做了新规定，即：应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
业委会选举产生之日为其成立日期，每届任期3年，业主委员会应当每年至少向业主大会报告一次工作。
（二）业主委员会委员候选人的资格
业主委员会委员候选人的资格同上述筹备组中业主代表的条件，在此不再赘述。此外，符合以上条件的中国共产党党员、人大代表、政协委员、社区工作人员、国家机关、企事业退休干部等身份的业主及文化程度较高、居住时间较长的业主在同等条件下作为业主委员会委员的优先人选。
（三）业主委员会委员人数
业委会委员由5-11人的单数组成，社区居村民委员会指派工作人员1人作为业主委员会的联络人。
（四）业主委员会自选举产生之日起3日内应召开首次会议
业主委员会首次会议中，应推选主任一人，副主任若干人，推选结果亦应进行公告、公示。
业主委员会自选举产生之日起30日内，向街道办事处或者乡（镇）人民政府备案，并抄报县（市、区） 房管局备案，同时提供业主大会成立和业主委员会选举的情况、管理规约、业主大会议事规则、业主大会决定的其他重大事项等材料。
业委会备案后，业委会委员应持备案证明等材料，向所在地公安机关向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印。
方家豪 | 主办律师
专业领域：房地产、建设工程、物业
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