点击蓝字关注我们
案例一：合同解除权与违约责任的认定
案情概述：
2021年4月30日，陈某与某房地产公司签订《未竣工车位使用权转让协议书》，约定陈某预定车位总价6.5万元，签协议时付1.5万元，6月3日前清余款；车位于2023年底交付。协议第四条约定，除另有约定外，未经一方同意，任何一方不得任意解除协议书，否则，一方任意解除本协议书的，应向另一方支付使用权转让费总额15%的违约金。陈某支付1.5万元后未再付剩余5万元，并于10月7日告知原告不再购买车位，自愿承担违约责任。房地产公司表示不同意，诉请继续履行合同。
法律分析与判决：
从合同文义上来说，双方在合同中约定了解除权的条件是需经对方同意，并非任意解除权，承担违约金是无故解除合同的法律后果，而非只要愿意支付违约金即可随意解除合同。从法律规定上看，《民法典》及相关法律规定，合同解除权一般属于守约方的民事权利，违约方只有在陷入合同僵局、继续履行成本较大、合同实际已无法履行等特定情况下才可行使解除权。
法院判决支持了原告房地产公司要求继续履约的诉讼请求，理由是法律保护合法有效的合同关系，维护诚信有序的交易秩序。在纠纷处理时，促进交易安全，维护交易稳定是法律应有之义。如合同没有约定当事人可以任意解除合同时，也不符合法律规定的特殊情形时，违约方不得任意解除合同。
相关法律法规：
《民法典》第五百六十三条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
《民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
案例二：车位尺寸不符合使用条件，买方有权解除合同
案情概述：
任某从某置业公司处购买商品房及车位各一。置业公司交房时，任某发现车位尺寸不能满足使用条件，驾驶员倒入车位后仍需侧身才可走出，经改造后仍不能达到适用要求。因此，任某诉请解除《车位转让协议》。置业公司以该车位经过竣工验收、车位尺寸符合《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（国家标准）为由不同意解除合同。
法律分析与判决：
《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第四项规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……。虽然置业公司建设的车位满足《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（国家标准），但我国住建部发布的《车库建筑设计规范》（行业标准）对汽车库的尺寸也进行了明确规定。国家标准主要为保护人财安全，预防和减少火灾危险，而行业标准则需满足不同车型使用便利等需求。
本案中，任某购买车位是为了便于其居家时驾驶车辆出入小区停车，提高入住的舒适度，所以置业公司提供的车位不仅要满足防火安全基本要求，还要满足车位的适用、经济等使用性能。经现场勘察，争议车位经整改后仍不能达到任某购买车位的目的，故任某有权解除车位使用协议。
相关法律法规：
《民法典》第五百六十三条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
案例三：买卖存在违规搭建的房屋的风险
案情概述：
李某经现场查看后，购买王某二手房一处，签订合同并交付定金。后李某在购进瓷砖后准备装潢时，被物业公司劝阻，理由是王某之前在该房屋将阳台和露台改建成房屋，被行政机关认定为违建并要求拆除，尚未履行。李某遂要求解除合同，并诉请王某双倍返还购房定金。王某以李某现场查看，知道房屋存在改建情况后才购买的房屋为由不同意解除合同。
法律分析与判决：
王某作为出卖方，在出售房屋时不仅要告知李某有改建的事实，还应明确告知改建部分被行政机关认定为违建的情况，以便李某决定是否愿意承担购买存在部分违建房屋的风险。李某作为非专业人员，虽不能要求其在现场查看时轻易辨别改建部分是否属于违建，但作为买方，李某有义务对房屋的实际情况进行全面了解。
虽然李某在现场查看了房屋，但这并不意味着他默认接受了房屋的所有状况，特别是涉及违法改建这种可能影响房屋价值和居住安全的问题。王某作为卖方，有责任确保所售房屋的合法性，包括不存在违法搭建或改建的情况，或者至少在出售前向买方充分披露此类问题。
此外，根据我国相关法律规定，违法搭建或改建的建筑往往会被要求拆除，并可能面临罚款等行政处罚。因此，买方在不知情的情况下购买了存在违法搭建的房屋，可能会面临房屋价值降低、居住条件受限等风险。
在本案中，李某在得知房屋存在违法搭建且尚未拆除的情况下，有权要求解除合同，并请求王某返还定金。法院应基于保护消费者权益和维护交易公平的原则，支持李某的合理诉求。
相关法律法规：
《城市房地产管理法》第三十二条：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
《民法典》第一百四十七条：基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
《民法典》第一百四十八条：一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
《民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。
《城市市容和环境卫生管理条例》（具体条款视地方规定而定）：通常规定，未经批准搭建建筑物、构筑物或其他设施的，属于违法行为，相关部门有权责令拆除并罚款。
综上所述，李某在购买房屋时因王某未充分披露违法搭建情况而陷入误解，有权请求解除合同并要求返还定金。法院在审理此类案件时，应充分考虑交易双方的知情权、公平交易权等合法权益，依法作出公正判决。
在实际生活中，购房者在购买二手房时，除了现场查看房屋状况外，还应通过正规渠道了解房屋的产权情况、是否存在抵押、查封等限制条件，以及是否涉及违法搭建等问题。同时，卖方也应如实披露房屋的所有信息，避免隐瞒重要事实导致合同无效或解除。只有这样，才能确保房地产交易的顺利进行，维护市场的公平与稳定。
有启发的朋友
点亮【赞和在看】
让钱和爱都流向你
~END~
