一个危险的信号扩大,二手房主心态崩了

财富   2024-12-10 21:35   北京  

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我是马江博,关注我,看清趋势,看到财富。时代巨变之下,如何对抗时代的不确定性?具体见文末

难以想象。
现在,随着房产的产品迭代,公摊正在成为过去时。买房人的得房率越来越高,甚至最高可达140%。
这样的变化是由两股力量推动的:一是各大城市推出的建筑计容新规;二是产品进化到第四代住房标准。
广州在全国零公摊实验里,走的最早,走的也最快。
去年11月份,广州公布了最新的《容积率办法》,将住宅套内半开敞空间半计容的比例从不超过套内建筑面积的15%放宽至20%,并允许设置一个满足连续开敞率不低于40%的主景观阳台。
半开敞空间指的就是阳台、入户花园、设备平台这些,半开敞空间赠送一半面积,这就给开发商在户型设计上留出了尺度。
在下行周期中,房地产市场正从“卖家时代”到了“买家时代”。为了讨好消费者,开发商必须要“让利”。如果新房“加量不加价”,就等于是变相降价。
所以开发商们猛卷户型设计,使得得房率越来越高,不仅消灭了公摊,甚至出现了100平的建筑面积,实际使用140平的局面。
不仅是广州,今年以来,全国多个城市都在计容新规上做了调整。
比如今年5月份,济南出了新的计容细则,对第四代住宅试点项目和普宅都做了计容方面的全方位调整。
再比如合肥7月发布计容的新通知,放宽阳台、露台计容规则,如投影面积小于套内面积比20%的正常标准阳台,不管封闭与否,均只计一半容积率。
在计容新规调整之后,各地的新规后产品就大量涌现,第四代住宅的概念逐渐在全国范围内得到了普及。
第四代住宅,又称城市森林花园住宅,主打把地面的庭院放到高层上,让每个高层住户都拥有空中花园。
在实际落地上,第四代住宅最大的特点就是高得房率和拥有大露台。
以公摊面积“消失”为标志,国内商品房很可能再次掀起一次“换代”的大潮这对房地产行业影响深远。
买房的逻辑也会发生翻天覆地的变化。
因为新产品和以前的二手房旧产品之间会形成明显的价格差距。以前得房率70-90%的二手房,房价会是一个梯队,100%以上得房率的新产品会形成一个梯队。
这个态势下,买房人一定是买新不买旧,如果在新规产品和二手次新之间做选择,即使新规产品价格比二手次新略高一点,也坚定选择新规产品。
二手房本来想靠“性价比”能够好卖一点,但如今在得房率上直接被新房吊打,再加上楼龄老、产品又过时,房子还怎么卖?
当然,优质成熟稀缺地块的二手住宅不用担心,在房地产的价值判断里,地段依然是核心
但随着公摊面积的消失,买房人必须要意识到:房子也是商品,而商品是有“保质期”、会过时的。
房子是居民家庭财富最重要的组成部分,房子产品的迭代潮更印证了那一句老话——选择大于努力。

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小马哥看大势
政经趋势研究学者,北京市领军人才;在中央学府培训数千司局干部和企业家,研究政策二十年;在大变局时代,一起看清形势,看懂趋势。
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