对不起！2025年，河西中，没有顶豪！
楼市
2024-12-19 13:00
江苏
比如2024年的河西，只拍了3块地，一块河西中，一块河西南，一块江心洲。如果一直按照这个节奏来推的话，那南京的豪宅市场，应该说还是能够维持一个不错的状态。
2025年，显然，南京不会这么控制，该出场的，一定要出场了！从当前的消息来看，仅仅河西中部的地块，就分为四个层面：
100%要出让的地块：名品城，预计春节后搞个开门红；90%要出让的地块：和悦储运产业园，预计2季度会出场；
60%要出让的地块：金陵月华南北侧的农研所或者应天大街南侧地块，二选一，估计不会同时搞。预计要下半年出让。
40%要出让的地块：河西指挥部，目前人还没撤出来，还未达到出让条件，内部意见也不一致，且讨论吧！
当然，不排除后面会继续冒出来一些新地块，但从当前的局面来看，这几块地的优先级，应该是排在前面的。
也就是说，2025年，整个河西中片区，保底2块地，预期3块地，超期4块地。2-4块地的土地出让，应该是河西中的基本预期。
不过，这些地块，应该没有地块会做顶豪，自然条件不太允许。
一方面，这些地块的面积普遍比较小，内部园林和会所都不太好排。一块地没有10万方，做豪宅是有难度的。另一方面，这些地块的位置都还不错，但缺少自然环境，缺江、缺水、缺公园。位置好是一方面，如果没有很好的生态资源，搞顶豪也是吃力的。比如河西指挥部这块地，位置好是真好，也确实够中心，但到哪遛弯？到哪运动？到哪感受一年四季的变化？家门口的生态资源，还是少了一些。这种条件下，也很难出顶豪！另外，南京的顶豪市场，已经过饱和了。300㎡以上的大平层，今年除了个别楼盘表现优异之外，还有不少豪宅去化速度仍然不快，仍然在那里豪宅。在这种情况下，市场是不允许新的顶豪出现的。地块大小、生态资源、市场供需，三者限制，我们可以明确说一点了：2025年，河西中，应该没有新的顶豪了！但对于城市中产、小富人来说，这是一次绝佳的改善机会。2025年，河西中无论哪些地块出让，整体的主力户型，应该就在1000-1500万这个总价段，有高，有低，但大部分集中在这个区间。南京高产、中产出手，明年是个好机会。名品城这块地，基本上确定是明年年初搞，预计春节后吧，春节前有点来不及，搞个开门红。这块地，开发商是按照6.5万的房价来倒推地价的，所以这块地的地价，不可能太高。4万就是胜利。有人炒作什么突破4.5万，达到5万、6万，都是不懂瞎起哄的。这块地很难打破南京单价地王，还差点火候。尤其地块不全是住宅，有少量商办。但有一点也要说明：按照6.5万的价格测算≠这块地就要卖6.5万，这个不好说。如果绿城、金基搞，肯定不止6.5万，人家要卖溢价，当然产品也让你没话说。如果是普通开发商、鸡贼的开发商、省钱的开发商，我觉得就别拿了，拿了卖6.5万也难。
现在一些开发商已经盯着这块地，但并不想出高价。一些房企在拿地之前就开始问：其实做会所也没啥意思...拿地之前就准备降配了，我觉得如果不想好好做，就别拿了吧...这块地的地价，不重要，重要的是谁拿，别乱搞...当然无论谁拿，也不会搞特别大。
名品城之后，谁来挑大梁？之前以为是河西指挥部、农研所。目前看河西指挥部磨磨唧唧，内部意见不统一，暂时可能顶不上。能顶上的，是应天大街以北的和悦储运产业园。
这块地，从位置上来说，属于河西中，或者河西北，这个不重要，属于人口稠密区，整体的土地资质在河西中属于二线，但也还不错。
从土地估值来看，这块地地价3.3-3.5万左右比较合适，当然ZF肯定想卖高价，肯定想卖3.5以上，但我认为3.3万更合适，就看3.5万有没有人接盘了。地价3.5万，房价上6万，做一个类似金陵序这样的产品，应该还是比较好卖的。这个地块资质，做超级豪宅，体量够了，但周边豪宅氛围感一般，可能还是要保守一点，户型设计在200㎡以下为宜。农研所地块的进展不快，5个月前，这块地横空出世，感觉马上就要拍了，结果到现在还没出来。一方面这块地还有一点没拆迁完，还有个驾校训练基地。另外一方面，这块地也没有很多房企急吼吼的要拿。消息放出来，发现开发商安静如鸡，没有得到预期的效果，那也不急了。本来要上演一场王者归来的戏码，结果应者寥寥。你们等着，我先不出，憋死你们....hhh
这块地即便出来，也不会做顶豪，土地面积不大，瞰江也隔了个学校，效果有所折扣。搞一个中产改善的户型，是比较稳妥的。
这种地块的地价，基本上3.3-3.5万之间，大家还是愿意看看的。别老想着搞地王，目前河西所有的地块拿出来，都搞不了地王。其实，背后还是一句话：市场调节！2025年的河西市场，不会太差，哪怕土地供应多了一点，也问题不大。1. 地价不会太高，房价也不会太高。之前1000来万预算买不到房子的客户群还在，他们的选择机会变大，这种次顶豪，对于这部分客户群来说，是最佳选择，购买力会集中释放一波。2. 对于300㎡以上的顶豪来说，2025年基本上没有新的顶豪竞争，富人选来选去还是那几家，这对于当前的顶豪楼盘来说，是一个不错的去库存机会。
但2025年会有其他竞争：江心洲的叠墅，河西南的叠墅/洋房，或者主城板块的其他墅类产品。竞争不在河西中，而在全南京...anyway，2025年的河西没有顶豪，但不缺豪宅，期待值拉满了！![]()
