我相信现在刚需们最关注的肯定是配售型保障房了，
因为这是未来至少五年的一个新的楼市赛道和方向了，
商品房和保障房未来会两条腿走路，
而广州在这方面是走在一线城市前列的，
就像深圳前段时间的共有产权房还卖的火热，
但是这都是广州玩剩下的了，共有产权在广州已经玩不下去了，
而配售型保障房才是地方开始大力鼓励和推进的，
不管你买不买房，至少你要全面了解楼市的动态，消除掉信息差，
才能在未来需要买房或者卖房的时候掌握到主动权，
不然吃亏的最终还是咱们普通人。
就在12月6号，广州政府正式发布了配售型保障性住房管理办法试行版，
熟悉广州楼市的朋友都清楚，之前是发过一版征求意见稿的，
这次
而且这里面还有不少改动不仔细的看的话确实看不出来，
咱们一个个来聊。
首先是配售型房子的来源，跟以往大家认知的公租房地段垃圾不一样，
后续的配售型保障房会有几种方式，
包括地方划拨用地、城中村改造、存量商品房改造、企事业单位自建等，
而正因为来源更加广泛了，特别是存量房的收购部分，
会让配售型保障房在整个城市各个区域内遍地开花，
就像广州后续首个配售型保障房就在黄埔区的萝岗和苑，
地处黄埔区府范围内，附近有2条地铁线，7号线和21号线，
教育也配套了3所幼儿园和2所中小学，商业配套也是成熟的，
而周边二手商品房的价格都去到了4万多一平了。
可以看出这放在以前都是不敢想的，而且这还不算最好的地段，
像广州的海珠新滘西、天河奥体新城等核心区域后续都会有配售型保障房，
有的离小蛮腰都只有不到5公里的距离，可以说妥妥的好地段上盖了，
所以这部分的房源其实直击的就是近郊的这些商品房了，
因为拿着近郊的价格就可以享受到核心区的地段，
恐怕不少刚需会有所心动了。
所以地段方面大家不用担心了，不会拿远郊垃圾地段来糊弄了，
现在大家经过了这轮楼市的下跌，该选好地段还是垃圾地段，
心里已经跟明镜一样了。
第二是面积方面，原则上不超过90平方米的，
会以实用紧凑型的两居室、三居室成套住房为主。
户型面积比例依具体项目区位、价格、需求设定，
这方面我建议大家还是多看看新建的配售型保障房，
因为如果是存量转化的房源的话，在公摊、质量等方面肯定会有所折扣，
现在的存量房都是过去几年卖的不好所遗留下来的，
想想看，都要暴雷的房企了，遗留下的房子建筑质量会如何，
里面的用料会如何，这都是大家到时候看房验房需要多留个心眼的地方。
而新开工的配售型保障房就不一样了，
现在楼市已经进入到交房即交楼的时代了，
而且公摊的减少已经是箭在弦上了，
就像开发商把套内面积做到了130%去吸引客户，
你想想看，你希望用同样的价格买到实用面积70%的还是130%呢，
价格一样，但是仔细算下来，买70%的那种就是妥妥的大冤种了，
未来在二手市场的竞争力也就被隐型的削弱了，
就像疯狂印钞一样，虽然你手上还是1万块，
但是整个世界多印了100万亿，
你的一万块就不再值那么多购买力了，放在楼市中也是一个道理。
第三方面是申请人群的限制，主要还是分户籍家庭和人才家庭，
但是所有的前提都是本市无房，其他的条件就是要你交12-36个月的社保，
申购前三年没有本市房产转移记录，根据情况有所不同，
而户籍50岁以上的人不受社保时限要求。
所以我觉得如果是纯刚需的话，可以用自己父母的名义去买这类房子，
比如尽早安排父母随迁子女入户，而且不要买太大的户型，
这种房子就是用来纯居住的，那一旦工作变动或者家庭发生其他变化的，
要调整方向就不太好了，
所以如果有条件的情况下，尽量用父母的名额去买这类房子，
自己的名额就保留着或者以待后续观察。
当然，父母也没有名额又非常需要一套房的话，
那就只能all in这一套了，只是要做好未来变动的准备，
因为接下来就要说到退出机制了。
第四就是这类房子是可以交易的，不过封闭期就有3年，
然后满了时间可以挂在指定的流转平台出售，
对象也是符合条件的保障房人群，而价格原则上是每年扣减1%的，
装修费是不计入的，一年后如果无人问津，可以向运营机构申请回购，
所以差不多就需要至少4年才能卖出去，
所以这里面的时间成本和沉默成本大家还是要算清楚的，
关键是你还不能出租这个房子、不能设立居住权、
也不能做房贷以外的任何抵押、还不能连续空置一年以上，
当然惩罚措施没具体说啊。
不过我估计很多人买了这个房子还是会出租出去的，
就像公租房里面地库底下都有不少豪车在停着，
所以这种差不多等于一买就投入好4%的近五六万的下跌成本了，
在房价这几年下跌的时候大家会觉得没什么，
但是一旦楼市回暖很多人心里又会有想法了，
因为所有的刚需其实也可以转变的投资客，
所有的投资客也可以摇身一变成为刚需。
最后则是大家关心的售价方面，
从广州黄埔区萝岗和苑的这个配售型保障房来看，
目前是还没公布价格的，但是从现场的情况可以看出一丝端倪，
因为周边的普通二手商品房的价格大概在3.5万到4万一平，
而萝岗和苑针对客户登记来访问卷中，
购房预算调研中最低一档是100-120万，最高的一档选项是200万，
而户型建筑面积是76-93㎡的二至四房，以此按100万总价推算，
最少的一平也要去到1.3万了，差不多是周边房价的四折到五折左右，
当然，如果卖到2万一平的，我估计很多人会打退堂鼓的，
所以关键还是价格香不香，不香的话估计也要走开发商降价的老路了，
当然，最关键的还是购房者要淡定，现在还是买方市场，
此处不留爷自有留爷处。
所以，对需要买房的人来说，配售型保障房是给大家多了一个选择，
也给周边二手商品房涨价摆上了一刀，因为一街之隔，
可能价差就有一半了，所以普通业主想涨价的话估计难度也会更加大了，
这也是真正的居住同权了，当然，现在还没正式开售，
不过未来包括其他一线城市我相信也会加快这个东西的落地了，
现在开发商很多都卖不出去房子了，
其实也就指望这个操作能缓解一下资金压力了，
换一种方式打折入市，
既不影响普通商品房土拍的价格，
又能让地方解决保障房的供应，
何乐而不为呢。
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