打包卖地操作,好地带差地

楼市   2024-12-02 22:43   广东  

11月过去了,算是比较风平浪静了,出的强刺激政策基本没看到了,

而房企至少从目前来看还是不太愿意去下场拿地的,

因为过往我们都清楚,拿地的主力军依然还是国央企和地方国资为主,

而以往那些头部的民营房企基本都不怎么积极拿地了,

因为他们手上的存量房都还没卖掉回流资金,

现在还去跑去拿地只能说是加速暴雷的操作了。

而且今年以来,即使是国央企和城投也不敢随意去兜底拿地了,

多数还是以核心区域的地块为主了,不少远郊地方都是试探性的放出来,

发现没人竞拍后赶紧就撤下来了,免得去公开土拍市场上丢人了。

当然,土拍的收入还是地方的重要税收来源,房企不拍地了,

地方肯定是最着急的,相当于手上的面粉滞销了,

而搞出动静让市场认为土地又火爆了就是比较好的选择了。

因为就在上周,北京时隔很长时间又惊现了一块地王了,

中海拿下了朝阳区的组团地块,成交总价达到了153.32亿元,

打破了北京单笔土地出让金的记录,也成为了北京新的总价地王,

因为面积规模近40万平方米,

涉及了酒仙桥、十八里店、小红门三个地块,

楼面积是不到4万一平的,所以总价可以去到150多亿。

当然,这个价格其实并没有很高的溢价率,因为起拍价就有153亿,

最终溢价率只有0.21%,可以说基本是底价成交了,

没有带给市场太多的预期,而且熟悉北京的朋友都知道,

上面三个地块都是分布在不同区的,

相当于就是把朝阳的好地块绑定其他的地块一起去卖。

举个例子来说,如果银子不好卖了,但是金子好卖,

你想买金子的话就要联同银子一起买去,价格优惠点,总价会高点,

相当于差地块也有接盘侠接手了,因为地方心里跟明镜一样,

现在的房企对地块是挑三拣四的,比娶老婆都要挑剔了,

不是好地块根本就不会多看一眼了,

而且这次的地王还不是北京首次混合卖地,

早在今年6月14号,朝阳区就用组团地块的形式打包卖地,

当时也买了一个组团,起拍价都去到了112亿,

这次是看到效果不错,又拿了一个更大的地块出来卖了,

而且还对地块的控高、建筑规模等指标都做了优化修改,

其实都是对拿地房企更加友好,只要你来拿地,条件都好谈。

而北京老大哥都要这样卖地的情况下,

大家可以想象出其他城市卖地的困难度会有多么高,

所以我估计其他城市可能也会加速跟进和学习的,

而且这种操作不仅能卖掉好地块,还会拉高整体的出让价格,

房企可以有的放矢的做好拿预算和节奏,

当然组团也就会提高拿地的底价门槛,其实还是排除了不少房企的,

因为拿地对房企来说是属于消耗支出,而卖房则是收入来源,

如果没有持续的卖房收入,那拿地的操作也就会变成无源之水了。

就像这次中海拿地的操作,

根据中指研究院的数据来看,前11个月百强房企拿地总金额是7431.8亿 ,

同比是下降了31.5%,而中海是拿了407亿,已经是第三名了,

而北京这次就花了150多亿 ,直接占到全年的三分之一多,

可因为拿地第八名的招商蛇口一共才拿了186亿,

可以说吃掉这块地要花的现金流是非常猛烈的,

那对于房企自身的压力来说也是十分之大,

当然中海有其特殊的国资背景,

而10月和11月背景的二手房销量都呈现了不错的状态,

截止11月28号,北京二手网签了1.69万套,环比是上涨了21.1%,

而且二手挂牌量环比也是下降了2.5%,

所以中海对后续的楼市是相对乐观的,才敢于这么大手笔的去拿地。

当然,不管这些国央企如何操作,大家还是要从整体来看,

11月百强房企的销售额同比是下降了9.46%,环比也少了超18%,

因为现在房企都比较求稳了,活下去是万科好几年前就在喊得口号,

所以如果连拿地的面粉都没房企积极买入的话,

那到面包这个层面就更加难以得到提升了,

所以如果一直说房价上涨其实意义就不大了,12月已经到来了,

看看这个月的数据会不会有新的提升,如果北京拍地都需要打包着卖,

恐怕其他二三线城市卖地的难度依然是非常有挑战性的。

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