楼市新的信号,买房人该咋办

楼市   2024-10-24 19:33   广东  

最近该不该买房了,很多中介都在呼吁大家抓紧买房了,

甚至不少都在说销量疯涨后大家再不买就来不及了,

因为楼市太饥渴了,大家都要靠卖房这波去赚一波钱的,

还很多房产大V还在组织团购了,因为开发商给到的佣金,

所以不得不把更多刚需圈进去买房了,

当然推荐的更多还是郊区的房子了,佣金给的够,那自然就有人愿意去推荐了。

而我们之前也说过了,

这轮楼市在一线没有完全松绑之前都算是下跌的路上,

现在不是说不能买房,而是要根据自己的需求去买房,

而不是被房产大V拱着去入市了,现在还不能加太多的杠杆,

因为未来的收入还是要掂量一下的,你是否能持续有现在这种收入,

就像自媒体行业,好的时候月入十几万,

但是一旦平台收紧或者不给你推流了,那可能月入就变成小几千了,

这种波动对买房这件事来说就是不可承受的了,

而且现在各行业都有不同程度的降薪,虽然利率是降了一些,

但是相比收入的下降来说其实是同比例的而已,

而且现在像广州已经要求商贷利率不得低于公积金的利率了,

也就是利率给大家调整的下限已经基本到头了,

除非后续公积金继续去下调,商贷的话才可能有继续下调的空间了,

现在各银行减掉的基点都比较多了,每个基点都是在割银行的利润奶牛。

而统计局9月70城房价数据来看,二手房还是在全线的在下跌,

不管是同比还是环比的话都还在下降,

这也是9月一线出了重磅刺激政策的重要原因,因为现在是一线的主场,

一线出政策越猛烈,后续业主以价换量的意愿就会更强烈了,

市场现在关注度起来了,就有机会能出货了,而从住建局信息来看,

截止10月21号,广州全市新房认购量突破了7680套,

比9月全月新房的总量5164套增长了48.7%,

因为9月底广州就全面放开限购了,

相当于把所有的刚需需求都释放到10月进行消化了,

而国庆期间核心地段的新房都出现了不同程度的热销,

当然外围的去化还是比较困难的,现在更多人的眼光还是聚焦在中心四区和近郊的新房中。

而上海楼市也比较猛烈,虽然没有完全松绑限购,

但截止22号,上海新房成交了6183套,二手房更是累计成交了16023套,

而9月的二手房同期只有1.09万套,差不多增长了近一半的销量,

这也是政策释放的明显的利好,因为上海把社保要求降低了,

还把限购套数增加了,当然如果横向对比来看的话,

9月的新政效果是不如过往5月的政策的,因为现在是长期刺激后的结果,

越到后面,刺激的效果持续的时间必然会越短,

销量快速攀升之后会重新进入冷静期,

甚至不少交了定金的客户又会觉得自己买早了,

应该再等等更多一些的福利出尽。

所以接下来大家还是围绕几个维度去思考和判断,

一个是一线城市何时政策触底,政策触底了才可能有大家预期的触底,

不然的话,后面如果二手房交易免税、新房免交契税之类的话,

那是不是又能省下一笔不小的费用了;

还有一线配售型保障房的大量入市,

不仅是拉低了大家入住核心区的门槛,也解决了纯粹刚需居住的问题,

这样周边的商品房想涨价的话也得掂量一下了,只是说还在起步,

需要一定的时间去扩建或者收购存量新房作为保障房,

不过,明年必然是配售型保障房的爆发元年;

第二个维度还是销量的持续力,量在价先在这轮楼市依然是适用的,

大家看到的熄火其实都是销量的熄火,没有成交量的前提,

价格说上涨那就是天方夜谭,因为最便宜的房子都没卖出去,

你挂出高预期的价格是根本无人问津了,

只有市场上最便宜的房子都有人接盘了,

剩下想卖房的业主才能逐步把价格拉上去,

当然这里面也包括法拍房了,现在不少人断供都在走法拍的渠道了;

第三个维度就是民营开发商是否还持续高价去拿地,

如果民营房企还在自觉不断的去高价拿地,那说明楼市还有利可图,

这些房企愿意冒风险去开发赚取利润,

而如果仅仅剩下国央企在自娱自乐的拿地卖地,

甚至一旦发现地段变化后又重新退地的话,

那土拍市场这个源头要火爆起来就比较难,面粉和面包是相辅相成的,

现在面包卖的稀巴烂甚至不少腐烂过期了,

怎么可能期盼面粉能卖的上很好的价格呢,而且楼市这个东西,

是有比较长一段的政策启动期的,

政策上了到真正有作用之间少则三个月,多则半年后才会持续,

所以现在还是买方市场,卖家和房企比买家都着急,

而且现在还有个点是未来的新房公摊会越来越小。

就像广州来说,

已经有房企可以做到100%使用面积甚至朝着120%到150%进行挑战了,

这对过往的二手房也是非常大的冲击,相当于未来你买90平的房子,

可以享受到过往买120平房子的使用面积,

这对很多人来说就是非常大的诱惑力了,加上现房的销售机制逐步完善,

相信能买到烂尾楼的机会也大大减少了。

因为大家都被楼市伤害了好几年了,也在这里面学会了很多东西,

房价不是一直会涨的,每个城市也是一直涨的,一线也不会无脑涨的,

都是需要有一个个实实在在的购房需求去贷款、去加杠杆、去掏空三代人的口袋才能支撑起来的,

没有这些购房需求,天量的房子就是一堆钢筋混凝土而已,

保障房和商品房未来将两条腿走路,

房地产税也会阳光普照起来,

土拍财政收入的替换之路,我们都将见证到的。

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