这几年房价下跌、裁员降薪，人到中年，上有老下有小，大家都扛着很大的压力。
参考市场利率定价自律机制对外发布的信息，继六大国有大型银行率先落实存量房贷新定价机制后，截止11月4日已有12家股份制银行均已发布关于完善存量个人住房贷款利率定价机制的公告，与此同时，地方法人银行的相关公告也已陆续发布，全国银行业金融机构相继启动新机制。
此次调整主要涉及LPR加减点，但不改变贷款重定价日，因此各人实际利率可能不同。整体来看，利率下调在全国范围内减轻了房主的负担。
在开心之余，很多人又开始纠结了：
既然房贷利率降了，投资收益又有了起色，手上有点闲钱还要不要考虑提前还贷呢？
今天我们就跟大家探讨探讨。
一、房贷利率降了，还要提前还贷吗？
目前，我国绝大部分房贷利率以贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。也就是说，房贷利率定价取决于两方面：一个是每月对外公布一次的LPR，另一个是借款人和银行签订合同时约定的加点幅度。
从LPR方面来看，尽管新老房贷的利率都会根据LPR调整而变化，但调整的时间不一样。
新发放房贷往往以当时已公布的最新一期LPR作为参考定价，而存量房贷则受制于合同约定的重定价日，只有到了重定价日才能调整。在个人住房贷款利率定价机制完善之前，借款人的重定价日一年只有一次。
2024年10月21日，5年期以上LPR下降25个基点至3.6%，意味着，存量房贷利率又可进一步降到 3.3%。
如果借款人的重定价日是10月20日，那他的存量房贷利率要等到2025年10月20日才能根据当时LPR调整情况重新确定。而新发放的房贷利率，可能很快就享受到这25个基点降幅带来的利好。
所以不是所有人都能马上享受到这波降息，要看个人的LPR 重新定价日。
重新定价日，可以在自己的手机银行上，从“我的贷款”入口查看。
不同的定价日，房贷利率调整的情况也不同，大家可以参考这张图：
根据近日多家银行发布的公告，自11月1日起，存量房贷借款人可与银行协商，重新约定重定价周期。新发放房贷借款人也可以自主选择重定价周期。调整后的重定价周期可选择3个月、6个月或12个月。而此前规定，个人住房贷款利率重定价周期最短为1年。
山东济南市民焦先生在2020年11月贷款购买了一套住房，合同约定的重定价日是1月1日。今年以来，5年期以上LPR已累计下行60个基点。按照之前规定，焦先生只能等到明年的1月1日才能享受到LPR下行带来的利好。
但如果他将重定价周期调整为3个月，则调整后的重定价日为1月1日、4月1日、7月1日、10月1日，不用再苦等1年。1年可以调整4次，焦先生可以更早享受到每次“降息”带来的红利。
要注意的是，在LPR下行周期内，重定价周期越短，借款人可越快享受到利率下行带来的利好；但在LPR上行周期内，借款人也将更早承受加息负担。
多家银行表示，同一笔贷款存续期内，客户仅可申请调整1次。因此，借款人要综合考虑自身情况审慎决策，用好这一次选择权利。
那这次 LPR 调整后，存量房贷具体能省多少利息呢？
举个例子，100 万贷款，30 年等额本息还款，调整前的利率为 4.2%，月供 4890.17 元，调整到 3.3% 后，月供变成了 4379.55 元，每月少还 511 元，30 年能省下 18 万多。
二、有没有必要提前还？
当手头有了钱，就会斟酌要不要提前还贷，还多少的问题。存银行定期是不用想的，目前5年期也才1.8%的利率，定期存款永远跟不上房贷利率的。
一般需要考虑一下几点：
(1) 预留生活急用预留多少，每个家庭都要根据实际而定，未来收入是否稳定，每个月开支多少，有没有计划的大额支出等等。
有人说提前还款，万一有个大病啥的就麻烦了。其实这个也很好解决，大病啥的，除了医保，可以看下家庭有没有配置医疗险、重疾险之类的。合理使用杠杆，提前还贷也会更稳妥。
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(2) 投资理财机会
在保证一定生活应急的钱后，就是最主要考虑的问题了：持有手上这笔钱带来的收益能不能覆盖房贷的利息。
有人劝不要提前还贷，买黄金、基金、股票，收益吊打房贷那点利息。
但这并不适合每个人，这些都是充满风险的，没有一定经验的，不要轻易涉足。
(3) 公积金提取提取公积金还房贷一般会要求，可提取额度不能高于月供，那么提前还贷后月供低于公积金月缴存额，可能导致部分公积金无法提出，但会继续存在公积金账户。
(4) 个税优惠
对于房贷一族，每个月有1000元额度的个税优惠，最长不超过240个月。但是相比房贷利息这并不多，只要有房贷就能继续享受。
(5) 有换房计划
现在首付比例降到15%了，有换房计划的可以提前还贷，减少利息支出。
三、不提前还贷，有收益更高的产品买吗？
对于风险承受能力低的，提前还贷依然是最佳理财方式。
因为现在的低风险投资，收益低得离谱。拿 5 年期定存来说，收益率已经跌到 1.55%，5 年期国债也只有 2.5% 左右，还抢不到。
而且，后续谁也说不准利率会不会继续降，毕竟房贷是银行赚钱的重要来源，现在房贷利率降了，银行的收入就少了，那只能通过降低存款利率来减少负债了。
所以，对于手里有闲钱，又不急着还房贷，想让钱持续增值的朋友，我们建议可以考虑分红险。
我们以目前热销的中英人寿福满盈3.0终身寿险（分红型）做个演示。
√ 产品基本信息
投保年龄：出生满30天-65周岁
保障期间：终身
缴费方式：趸交、3/5/6/8/10/15年交
有效保额递增比例：2.0%
√预定利率与分红
分红险最重要的还是分红和预期能拿到的收益，那么我们来看一下这款产品在不同的分红实现率之下，可以达到的收益率水平。
福满盈3.0的演示利率上限为4.0%，预定利率为2.0%，可分配盈余需要分给客户70%，红利的分配公式为:
（演示利率-预定利率）*70%*分红实现率
假设1：分红实现率100%
如果分红实现率是100%，能拿到的预期收益率是：
预定利率+分红: 2.0%+（4.0%-2.0%）*70%*100%
=2.0%+1.4%
=3.4%。
因此在100%分红实现率的情况下，能拿到约等于预定利率3.4%的收益。这样的预期收益率是非常高的。
假设2：分红实现率70%
如果按照当前的分红实现率水平，也就是70%的分红实现率，能拿到的预期收益率是：
预定利率+分红: 2.0%+（4.0%-2.0%）*70%*70%
=2.0%+0.98%
=2.98%
因此，在分红实现率仅有70%的，也能拿到约等于预定利率2.98%的收益。这和预定利率下调之前的普通型产品相当。
假设3：分红实现率35%
我们做一个非常坏的打算，如果未来投资收益率确实太低，分红实现率只能达到35%，这时能拿到的预期收益率是：
预定利率+分红: 2.0%+（4.0%-2.0%）*70%*35%
=2.0%+0.98%
=2.49%。
这也相当于当前预定利率2.5%的普通型产品。
所以，中英人寿福满盈3.0终身寿险（分红型）真的是旱涝保收，退可以守住2.5%，进可以实现超预期的高收益。
现阶段分红险是非常值得考虑的。
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