新政效应果然有点猛。
为了在「年终大考」环节不被甩出排行榜，最近地产商们似乎也有点着急了，尽量把拿得出手的项目，通通放到摇号的竞技场。
01
豪宅 价格创新高！
于是，上周末上海又有10个过会新盘名单。
其中，「露香园·天誉」这一批次的过会均为17.6万/㎡。要知道，今年3月份「露香园·云宸」二批次过会，均价才16.3万/㎡。短短一年不到就涨了1.3万/㎡！
不过，如果对比隔壁新天地均价21万/㎡的「翠湖6期」，「露香园·天誉」距离外滩、豫园、黄浦江的距离更近，对比翠湖价格上打了8折左右，还是有一定“性价比”。
除了露香园之外，中兴傲舍这一批次也在涨价。相比上一批次均价约12.8万/㎡，这次的过会价站上了13.3万的水平，涨了5000元/㎡！
不过这一次加推的3#楼，作为楼王有近70米的超大栋距，直面约4500㎡的商业森感中央公园，产品上在一期基础上做了升级，加上门口学校已经确定了，毕竟“一分价格一分货”，好产品要对得起好价格！
02
红盘 悄咪咪涨价！
除了明面上的过会价，还有一些红盘也在悄咪咪涨价！
比如最近我们发现，触发积分的前滩公馆，二批次加推的房源的均价11.2/㎡，相比一期的11.5万/㎡，从整个的定价逻辑上来说，表面上是便宜了，但是实际上，因为一期149户型的均价是最高的，这次没有了149户型，但是把其他户型的均价都拉上来了。从一房一价来看，部分户型二期的确比一期要涨了不少。
比如139户型均价大概是12.35万/㎡，相比一期是贵了一些。还有部分小户型，这次推的是朝西的，均价上也比一期贵大概5700元/㎡左右。
有网友爆料说，因为这一波二期的价格上涨，原本陆家嘴公馆一期没卖完的大户型，反而在这段时间快速去化了。
还有卖很火的浦江镇新盘——大华星樾，二批次虽然均价降了1163元/㎡左右，但是部分楼层却悄悄涨价。
其中从一房一价对比来看，二批次一楼均价超过了上一批，一二楼的价差接近6700元/㎡，远高于一批次的差价4426元/㎡。
03
板块 涨幅节节攀升！
还有不少热门板块，近几年的涨幅也很明显。
今年上海最耀眼的板块，莫过于徐汇滨江了。
其中，绿城以48.048亿元拿地，楼板价13.1045万元/㎡，刷新了全国涉宅地最高单价。
相关链接：《上海下一个满分盘，就看这块地了！》
相比其他的区域，为何徐汇滨江如此抢眼？主要还是因为这两年，徐汇滨江的住宅稀缺，价格节节攀升。
2020年入市的徐汇滨江融创壹号院均价11.5万/㎡，2021年入市的尚海湾二期12.5万/㎡，2024年上市的汇元玺、御江廷均价约13.1万/㎡，而今年刚开盘的中海领邸14.6万/㎡，香港置地启元17.8万/㎡。
粗略计算一下，4年房价涨幅约55%。
这两天，绿城徐汇滨江项目规划公示，再次注定要将徐汇滨江推向新的高度！
3栋楼仅120套，全是大户型，层高至少3.6米！地面有入户，有绿化景观，有中央水景，甚至还有景观桥、风雨连廊等，地下则安排了下沉式庭院，贯穿整个小区，按照惯例将标配会所，包含健身房、泳池、会客厅等空间。
13.1万/㎡的楼板价，未来会卖多少钱呢？
而随着徐汇滨江扩容，低调的徐汇长桥板块，再也藏不住了，房价涨幅也有目共睹。
从2020年汇成南街里7.9万/㎡一期开盘，到2020年12月二期7.95万/㎡入市，还有2022年和2023年，尚海悦庭价格站上9.5万/㎡。直到2024年11月，招商海上清和玺首开的过会价是11.2万/㎡，整盘接近11.5万/㎡。
同样是4年的时间，新房价格涨幅超过40%。
以上这些，只是近期我们对于上海新房楼市价格的观察分析。可以看到，在“止跌企稳”的的楼市大背景下，一刀切的限价模式已经是过去式。
在这个状态下，上海住宅土地也不再限价，一二手的倒挂已经开始消失，房价回归市场本身已成事实……
对于买房的“执念”，也不再是单纯迷信积分摇号，而应该将重点关注在地段，产品力，以及板块自身的配套潜力。
毕竟优质换优价，鼓励建造好房子，已经是明牌。
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