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截至1月3日，已发行上市基础设施REITs 58只，已获批待上市基础设施REITs 5只，已反馈基础设施REITs 11只（含扩募4只），已受理基础设施REITs 3只（含扩募1只）。截至1月3日收盘，已上市58只REITs总市值（除权后）总计1,606.04亿元，总市值（除权后）较上周五市值涨跌幅为+2.71%；总权益（除权前）为1,789.05亿元，总权益（除权前）较已上市REITs总发行市值涨跌幅为+7.75%。
本周打新提示：
基金全称：国泰君安济南能源供热封闭式基础设施证券投资基金公众投资者场内认购时间为：9:30-11:30，13:00-15:00发售份额：基金份额总额为2亿份，初始战略配售基金份额数量为1.5亿份，其中原始权益人或其同一控制下的关联方拟认购数量为1.02亿份；网下发售的初始基金份额数量为 0.35亿份，公众投资者认购的初始基金份额数量为0.15亿份。
基金全称：易方达华威农贸市场封闭式基础设施证券投资基金公众投资者场内认购时间为：9:30-11:30，13:00-15:00发售份额：基金份额总额为5亿份，初始战略配售基金份额数量为3.766亿份，其中原始权益人或其同一控制下的关联方拟认购数量为1.7亿份；网下发售的初始基金份额数量为 0.8638亿份，公众投资者认购的初始基金份额数量为0.3702亿份。
截至1月3日收盘，已上市58只REITs总市值（除权后）总计1,606.04亿元，总市值（除权后）较上周五市值涨跌幅为+2.71%；总权益（除权前）为1,789.05亿元，总权益（除权前）较已上市REITs总发行市值涨跌幅为+7.75%。上周嘉实京东仓储基础设施REIT市值涨幅最大，为14.93%；招商高速公路REIT市值跌幅最大，为-5.29%。自上市交易以来，中金厦门安居REIT涨幅最大，总权益（除权前）较总发行市值涨幅达58.63%；华夏中国交建REIT跌幅最大，总权益（除权前）相较于总发行市值跌幅达-41.50%。![]()
注2：除权前现价，指在基金份额现价的基础上加回其自发行以来对应分红金额后的价格。由于公募REITs高分红的特征以及特许经营权类REITs“分红兼还本”的本质，除权前现价可更好的体现REITs产品的二级市场交易情况。注3：产品期间内涨跌幅，反映产品总市值（含首发及扩募）与产品总募集金额（含首发及扩募）对比的涨跌情况。2024年12月30日至2025年1月3日，REITs市场整体上涨，走势情况如下图所示：![]()
2024年12月30日至2025年1月3日，合计成交量7.5497亿份，成交额27.4705亿元，区间换手率1.3351。各资产类型方面，本周园区基础设施REITs成交量最高，共计3.0474亿份；水利设施REITs成交量最低，共计0.0698亿份。另外在成交额占REITs总成交额比重中，交通基础设施REITs（26.00%）排名较高，水利基础设施REITs（1.01%）排名较低。图表4▼上周成交量、成交额与换手率情况
图表5▼上周REITs成交量及交额情况
图表6▼上周REITs换手率情况
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图表7▼分资产类别交易情况
图表8▼分资产类别交易情况
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截至1月3日收盘，已上市58只REITs的收益率情况如下表所示：
图表10▼已上市REITs收益率统计
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数据来源：Choice、国泰君安资管
注1：以市值计算预期收益率=基金招募说明书公开披露基础设施项目2025年可供分配预测金额（年化）/截止2025年1月3日收盘基金市值。如未披露2025年全年可供分配预测金额的基金，以其招募说明书披露的最后一年可供分配预测金额为基准，仅供参考。注2：市值包括产品首发市值及扩募市值。基础设施项目可供分配现金流包括产品整体资产组合（首发项目及扩募项目）可供分配现金流。截至1月3日，已获批待上市REITs共有5只，情况如下表所示：
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数据来源：各产品招募说明书、上海证券交易所、深圳证券交易所、国泰君安资管12月30日，城投宽庭保租房REIT发布了基金份额解除限售的提示性公告。公告显示，本次限售份额上市前，可在二级市场直接交易的本基金流通份额为236,120,000份，占本基金全部基金份额的23.61%。本次战略配售份额解禁后，可流通份额合计为660,000,000份，占本基金全部基金份额的66.00%。
12月31日，京东仓储REIT发布了交易情况的提示性公告。公告显示，2024年12月30日，该基金在二级市场的收盘价为2.946元，相较于2024年12月27日收盘价的涨幅为6.74%。截至12月31日，该基金三个基础设施项目的租赁率为100.00%，租金收缴率为100%。自2024年1月1日至2024年9月30日该基金累计可供分配金额64,052,223.68元。12月31日，外高桥REIT发布关于停复牌、暂停恢复基金通平台份额转让业务及交易情况的提示公告。2024 年 12 月 30 日，本基金在二级市场的开盘价为3.102元/份，收盘价为3.163 元/份，盘间成交价格上涨幅度触发当日10%的涨跌幅限制。为了保护基金份额持有人的利益，该基金自2024年12月31日上海证券交易所开市起停牌1 小时，并在当日上午10:30起复牌。同时，该基金自 2024年12月31日上海证券交易所开市起暂停基金通平台份额转让业务1小时，并于当日上午10:30起恢复办理基金通平台份额转让业务。
12月31日，外高桥REIT发布关于购入基础设施项目交割审计情况的公告。根据交割审计报告，4个购入项目公司于交割基准日（2024年12月12日）总资产合计 652,631,080.84 元，负债合计 621,339,406.10 元，所有者权益合计31,291,674.74 元。本基金已完成本次交易的交易对价支付工作。
12月31日，临港创新产业园REIT发布了关于更换存续期资产评估机构的公告。公告显示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》第十一条“评估机构为同一只基础设施基金提供评估服务不得连续超过3年”的规定，在严格选聘并履行适当的内部程序后该基金评估机构更换为北京高力国际土地房地产资产评估有限公司。12月31日，东久新经济REIT发布关于更换存续期资产评估机构的公告。根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》第十一条“评估机构为同一只基础设施基金提供评估服务不得连续超过3年”的规定，在严格选聘并履行了适当的内部程序后，该基金评估机构更换为北京高力国际土地房地产资产评估有限公司。12月31日，厦门安居REIT发布更换评估机构的公告，公告显示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》第十一条“评估机构为同一只基础设施基金提供评估服务不得连续超过3年”的规定，在严格选聘，依据评估机构的专业资质、历史同类项目经验等要素，并经履行了适当内部审批程序后，该基金评估机构更换为仲量联行（北京）房地产资产评估咨询有限公司。
1月1日，苏园产业REIT发布了关于原始权益人及其关联方增持期间届满情况说明暨拟继续增持的公告。公告显示，本次增持计划实施后，该基金原始权益人及其关联方合计持有本基金基金份额为372,343,253.00份，持有基金份额比例为41.37%。
1月1日，绍兴原水水利REIT发布关于基础设施项目公司完成吸收合并的公告。截至2024年12月30日，项目公司已取得绍兴市越城区市场监督管理局出具的证明文件，SPV公司已取得注销证明，项目公司股东已变更为银华长安资本管理（北京）有限公司（代表“专项计划”），项目公司与SPV公司的吸收合并相关事项完成。本次合并完成后，项目公司继续存续并承继SPV公司的全部资产、负债等，项目公司名称、住所、经营范围、注册资本不变。
A：尽职调查工作底稿应当真实、准确、完整地反映尽职调查工作，并自基础设施基金终止之日起至少保存十年。
Q2：REITs规则适用指引第 5 号——临时报告（试行）对自律监管的监管对象做出了哪些要求？
A：调（一）相关监管对象应当积极配合交易所实施监管，及时制作并完整保存相关工作底稿备查，按照要求提供相关资料，保证提供的有关文件和资料真实、准确、完整、及时，不得拒绝、阻碍和隐瞒；（二）监管对象应当在交易所要求的期限内如实报告或者回复交易所就相关事项提出的问询，不得以有关事项存在不确定性或者需要保密等为由不履行报告或者回复交易所问询的义务；（三）监管对象未在相关期限内回复交易所问询、未按照本指引的规定和交易所的要求进行报告或者披露的，或者存在交易所认为有必要的其他情形的，交易所可以以交易所公告等形式，向市场说明有关情况；（四）监管对象违反本指引、交易所其他业务规则规定，基础设施基金合同、招募说明书、基础设施项目运营管理协议等基金法律文件约定或者其所作出的承诺的，交易所可以按照规定对其采取自律监管措施或者纪律处分。涉嫌违法违规的，交易所将依法报中国证监会等主管部门查处。交易所可以将对监管对象实施的自律监管措施或者纪律处分记入诚信档案。![]()
公开募集基础设施证券投资基金（以下简称基础设施基金）采用“公募基金+基础设施资产支持证券”的产品结构，主要特点如下：一是基础设施基金与投资股票或债券的公募基金具有不同的风险收益特征，80％以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份额，基金通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权，穿透取得基础设施项目完全所有权或经营权利；二是基础设施基金以获取基础设施项目租金、管理费等稳定现金流为主要目的，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90％；三是基础设施基金采取封闭式运作，不开放申购与赎回，在证券交易所上市，场外份额持有人需将基金份额转托管至场内才可卖出或申报预受邀约。
投资基础设施基金可能面临以下风险，包括但不限于：
（一）基金价格波动风险。基础设施基金大部分资产投资于基础设施项目，具有权益属性，受经济环境、运营管理等因素影响，基础设施项目市场价值及现金流情况可能发生变化，可能引起基础设施基金价格波动，甚至存在基础设施项目遭遇极端事件（如地震、台风等）发生较大损失而影响基金价格的风险。
（二）基础设施项目运营风险。基础设施基金投资集中度高，收益率很大程度依赖基础设施项目运营情况，基础设施项目可能因经济环境变化或运营不善等因素影响，导致实际现金流大幅低于测算现金流，存在基金收益率不佳的风险，基础设施项目运营过程中租金、收费等收入的波动也将影响基金收益分配水平的稳定。此外，基础设施基金可直接或间接对外借款，存在基础设施项目经营不达预期，基金无法偿还借款的风险。
（三）流动性风险。基础设施基金采取封闭式运作，不开通申购赎回，只能在二级市场交易，存在流动性不足的风险。
（四）终止上市风险。基础设施基金运作过程中可能因触发法律法规或交易所规定的终止上市情形而终止上市，导致投资者无法在二级市场交易。
（五）税收等政策调整风险。基础设施基金运作过程中可能涉及基金持有人、公募基金、资产支持证券、项目公司等多层面税负，如果国家税收等政策发生调整，可能影响投资运作与基金收益。
本风险揭示书的揭示事项仅为列举事项，未能详尽列明基础设施基金的所有风险。投资者在参与基础设施基金相关业务前，应认真阅读基金合同、招募说明书等法律文件，熟悉基础设施基金相关规则，自主判断基金投资价值，自主做出投资决策，自行承担投资风险。
基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保证本基金一定盈利，也不保证最低收益。基金管理人、基金托管人、基金销售机构及相关机构不对基金投资收益做出任何承诺或保证。
本基金由上海国泰君安证券资产管理有限公司（以下简称“基金管理人”）依照有关法律法规及约定申请募集，并经中国证券监督管理委员会（以下简称“中国证监会”）许可注册。本基金的基金合同、基金招募说明书和基金产品资料概要可通过基金管理人网站https://www.gtjazg.com/进行了公开披露。中国证监会对本基金募集的注册和证券交易所同意本基金份额上市，并不表明其对本基金的投资价值和市场前景做出实质性判断或保证，也不表明投资于本基金没有风险。
