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买房是门科学，我来带你入门：火箭哥用科学买房理念帮你买到合适好房。
以下是正文：
在最新公布的上海10月新房排行榜中，位于浦东御桥的港城中环汇云启，一举拿下“成交面积”和“成交套数”双料冠军——10月网签成交超4.1万㎡，即344套。
港城中环汇云启，从9月底开盘至仅1个多月，已销售500+套，目前仅剩不到200套房源，
这个销售速无愧10月上海销冠楼盘，正面反馈了市场对汇云启项目的高度认可度。
项目所剩房源不多，其中128户型已率先售罄，目前置业优惠措施尚在，预计后期随时取消。
位于浦东御桥板块的港城中环汇云启目前还有少量房源销售中，项目是浦东所有主力600万级新房中唯一一家位于外环内；对比其他竞品，项目的位置本身可能就是最大的卖点。
项目因为户型很多，火箭哥根据一房一价表进行了总结梳理分享给大家——
项目分为6个户型，其中超400套都是约99平三房，这也是项目的主力产品；
大户型设置于小区东侧临河位置，相对远离商业和马路，更安静一些：
我们已经将每个单元号的价格进行了详细拆解，大家点击长按下方图片免费领取完整版一房一价excel课件：
虽然项目均价约6.5万/平，但每个户型的均价还是有很大差异——
从规律上看，项目主力约99平户型均价约6.27万低于大盘均价，折后仅约6.21万，性价比很高；
建面约83平两房套数不错，均价仅约5.5万低于大盘均价1万左右，400万级买到外环内商品房；
建面约118-128平改善面积相对紧俏，两者均价都突破7万。
约83平两房为标准的南北套户型，两卫的实用性很高。该户型只有16套且全部位于1楼，所以单价仅约5.6万，最低总价约427万上车，最低5.16万单价就能买到，目测应该是目前外环内最低的上车门槛了：
建面约118平三房共50套，单价约7.1万，总价约833万：
建面约187平四房仅17套，客餐厅一体化并做到双向采光，三套房设计保证居住的私密性；单价约7万，总价约1312万：
在楼层价差上，除底层价差较大外，中间楼层的价差仅有300元，可以说充分兼顾了主力客群的需求。
项目最低约427万便可上车，主力600万级三房有超400套选择，可以说只要认购就能买到；感兴趣的同学可以点击下方小程序了解更多：
01 “性价比”
所谓的性价比，只有对比了才知道。
在上海买房，总价600万级的三房选择基本只有外郊环——
在浦西，除了宝山中外环，也只能买到闵行的浦江颛桥、青浦徐泾、松江赵巷和嘉定的江桥南翔；
在浦东，这个总价能买到的是周浦横沔川沙曹路，无一例外都在外环外；
对比价格，港城6.5万的价格真的不贵。
在总价不变的情况下，港城中环汇云启将客户的选择范围从外环外拉进了外环内，环线能级上提升了一个档次，而且一次性推盘提供了充分的选择空间，只要认购就一定能买到。
如果将600万级预算的选择面扩大到二手房，在整个浦东的选择空间可能更少了——
能同时满足总价600-700万之间，房龄在10年以内，且房型面积不小于90平三房的二手板块，只有北蔡、御桥、康桥、周浦和川沙，其中外环内的选择，只剩下北蔡和御桥。
北蔡距离市区更近，但600万能在北蔡只能买到回迁房和经济适用房：非人车分流、几乎无物业管理随意进出，各方面品质都是被吊打的命；
去到康桥川沙会有一些商品房选择，但位置就要远一些了。
所以，即使是选择二手次新房，在环线上也没有比御桥更好的选择。
港城中环汇云启的性价比，还体现在板块房价的抗跌性上——
根据火箭哥整理，全上海大盘从2022年6月至今下跌近28%，而御桥近1年跌幅仅约11%，在张江科学城板块中的抗跌性仅次于唐镇，保值属性很高：
根据2024年7月链家公开交易数据，板块内标杆二手房：仁和都市花园、万科海上传奇中间楼层的最新成交价都在9万/平以上，最近的绿洲康城亲水湾中央区，100平左右三房中间楼层的最新成交价也在6.3万/平，与新房之间仍存在一定的价格倒挂：
对于工作在张江科学城的码农来说，如果想在600万级总价中就近购房，可选择的小区基本长这样——
康桥、周浦：无地铁次新商品房，或靠近地铁的新村公房
没有对比就没有伤害，这个价位段在浦东外环内只能买老破小和老大楼，新房的选择只有港城这一家。
项目自持2.2万方的商业，统一招商运营，解决了住宅及公寓客户的休闲娱乐购物需求：
此次推出的港城中环汇云启，正是项目的住宅部分，基础信息如下：
梯户比：1梯2户/2梯2户，标准层无连廊，房源南北通透
项目采用无连廊设计，标准层房源均为1梯2户或2梯2户配置，标准户型均为南北通透，通风、采光、私密性都会比有连廊更好。
在装修标准上，项目用料非常扎实，选用了众多知名品牌：
入户系统：盼盼钢木复合门，品多智能锁
墙地系统：斯米克岩板、地砖，书香门地复合木地板
空调系统：东芝；
地暖系统：林内；
新风系统：兰舍；
厨房系统：铂浪高不锈钢水槽、龙头，西门子油烟机、燃气灶，欧普凉霸；
卫浴系统：汉斯格雅台盆、龙头、花洒，唯宝坐便器，松下浴霸，主卧智能坐便器、电热毛巾架，定制淋浴屏；
收纳系统：定制厨房橱柜，定制镜柜，定制洗衣柜
家电系统：松下洗碗机+松下蒸烤一体机（部分户型）
安保系统：设置有可视对讲系统、视频监控系统、周界报警系统、门禁系统、巡更系统等；
注：以上均为或同档次品牌
项目已开放99平三房及157平三房两个户型的实体样板房，现场已经开放参观——
建面约99平样板间：
建面约157平样板房：
起步约427万起上车、主力600万级买入外环双轨交地铁房，港城中环汇云启可能是整个浦东近年来的唯一机会——
张江科学城核心区约10分钟自驾
11+16号线地铁站约600米
主力600万级南北通透三房
最低约427万上车
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