高溢价土地能赚钱吗？
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房产
2025-01-30 18:02
上海
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2024年底，拍出两块溢价率大于等于40%的城央土地——新杨思和徐汇龙华。这种现象不仅在购房者圈子里引起了轩然大波，还在房地产专业领域引起大家的关注，最核心的问题是这么高的土地价格，最终能否赚到钱？要做成怎样的产品才能够既畅销又有利润？当然也不光是这两块地，另外还有几个城央项目，也有可能以惊人价格入市，即将会在2025年隆重登场。嘉里在金陵东路的金陵华庭接待处已经开放，样板房尚未公示。不少对老钱风趋之若鹜的实力家庭已经前往接待中心了解过项目情况，其中有很多都是老上海，对金陵路一百多年的繁华有着强烈的认同。
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其中有两组接受了我的调查，他们表示：预计均价19万/㎡，但是超高层的高低区景观资源差距很大，如果买中低区的270㎡三房，总价才4000多万，划算却有点不甘心；如果买中高区340㎡的四房，总价7000万，又觉得有点过，还是等到样板房出来以后，看看能不能激发内心的渴求，再做决定。但有一点嘉里金陵东路项目是一个60多万方的综合体，其中超高层住宅只有4栋，其余大部分都是风貌和商办酒店，以嘉里的操盘能力，这个整体的想象空间非常大，再加上它的住宅部分将会在一年内，分两到三次开盘，也有概率一次比一次价格更高。
绿城在徐汇滨江拿下的前小米地块，当时也是达到了30%的封顶溢价，最终摇乒乓球拿到的，可售楼板价高达13.8万/㎡。打造250㎡左右的大平层，绿城势必要靠这个项目超越绿城黄浦湾，徐汇也希望用这个项目打破城央地段的规律。![]()
绿城徐汇滨江地块实景图
此盘预计四五月份入市，从经济指标上来看，如果这幅地卖到18万/㎡，也能应急，但错失的是一次千载难逢的机遇，这不仅考验绿城对徐汇滨江的信心，也考验绿城对自己产品力的信心，是不是豪宅一哥，就看这一次。在我看来，二季度看绿城，不光是看价格，还想看看，究竟是传统豪宅地段更重要，还是产品迭代更重要。假如绿城单价超越了金陵华庭，就是一次跨时代的理念变更。
中建二局在静安大宁黄金位置的项目，早早就喊出了16.5万/㎡的高价，这种做法在历史上比较少见，有可能是对自己产品信心的体现，也有可能把自己顶在杠头上。不管怎么样，到现在为止，他们始终坚持这个价格预期，并且一直往这个方向去努力。
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近期发布的一些产品的信息，还是比较有吸引力的，比如说大户型顶复套内带游泳池，比如说打通灵石公园直达天梯，比如说利用大宁马戏城的升级换代，比如说依托大宁产业园的扩容更新。
预计中建二局大宁项目在八九月份入市，届时假如真的以16万/㎡以上单价入市，那么一定会受到全市的关注；假如以16万/㎡以上的单价入市，还能热卖，那么继大宁金茂府之后，中建二局将彻底把大宁从高端居住区提升为豪宅板块。
一个月前，宸嘉以40%的溢价率拿下徐汇龙华的低密度纯宅地，让所有人直呼刺激。刺激归刺激，回归理智后，一位同样参与竞赛的大佬跟我说：龙华溢价超过了我们的预期，以后看看，是我们保守了还是他们激动了。![]()
拿地后，我又跟宸嘉的领导深入交流，对方告诉我：他们对徐汇区有不一样的研判，之前小米地块被绿城拿走，他们非常遗憾，这次徐汇土地以价高者得的方式，他们的决策就是——不遗余力，志在必得。一方面他们认为徐汇的潜力优于其他城央，另外一方面宸嘉对自己的产品极度自信，这幅低密度的土地可以打造高低配，市区稀缺产品，均价卖到18万/㎡也未尝不可。其中精装的叠加单价20万+/㎡，总价控制在4000万，竞争优势极大；高层公寓16万+/㎡的话，在这个区域也不算太贵。去年长风嘉佰道一战成名，这次徐汇的新项目，一定会在嘉佰道的基础上更上一层楼，第四季度看宸嘉，它会带给上海房地产市场再一场饕餮盛宴，再一次全行业膜拜。
房子和房价的精彩，就在于总有人不满足，有时候是购房者，有时候是企业，两者的需求和预期反复磨合匹配。当市场还给买家，也还给卖家，让人欣喜的好房子，自然应运而生。
