点击蓝字关注我们
一、案件背景
上海中原物业顾问有限公司（以下简称“中原公司”）与陶德华之间的居间合同纠纷案，涉及二手房买卖中的“跳单”问题。该案历经一审、二审，最终由上海市第二中级人民法院作出终审判决，对房屋买卖居间合同中禁止“跳单”条款的效力及适用条件进行了明确。
二、案件事实
2008年下半年，涉案房屋的原产权人李某某到多家房屋中介公司挂牌销售位于上海市虹口区株洲路的某号房屋。同年10月22日，上海某房地产经纪有限公司带陶德华查看了该房屋；11月23日，另一家房地产顾问公司带陶德华之妻曹某某查看了该房屋；11月27日，中原公司带陶德华查看了该房屋，并于同日与陶德华签订了《房地产求购确认书》。
该《房地产求购确认书》第2.4条约定：“陶德华在验看过该房地产后六个月内，陶德华或其委托人、代理人、代表人、承办人等与陶德华有关联的人，利用中原公司提供的信息、机会等条件但未通过中原公司而与第三方达成买卖交易的，陶德华应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%，向中原公司支付违约金。”
当时，中原公司对该房屋报价165万元，而另一家房地产顾问公司报价145万元，并积极与卖方协商价格。11月30日，陶德华在该房地产顾问公司的居间下，与卖方签订了房屋买卖合同，成交价138万元。后买卖双方办理了过户手续，陶德华向该房地产顾问公司支付佣金1.38万元。
中原公司认为陶德华利用其提供的房屋销售信息，故意跳过中介，私自与卖方直接签订购房合同，违反了《房地产求购确认书》的约定，属于恶意“跳单”行为，遂向法院提起诉讼，请求判令陶德华按约支付中原公司违约金1.65万元。
陶德华则辩称，涉案房屋原产权人李某某委托多家中介公司出售房屋，中原公司并非独家掌握该房源信息，也非独家代理销售。陶德华并没有利用中原公司提供的信息，不存在“跳单”违约行为。
三、一审与二审判决
一审判决：上海市虹口区人民法院于2009年6月23日作出（2009）虹民三（民）初字第912号民事判决，认为陶德华违反了《房地产求购确认书》的约定，构成“跳单”行为，判决陶德华应于判决生效之日起十日内向原告中原公司支付违约金1.38万元。
二审判决：陶德华提出上诉。上海市第二中级人民法院于2009年9月4日作出（2009）沪二中民二（民）终字第1508号民事判决，认为中原公司与陶德华签订的《房地产求购确认书》属于居间合同性质，其中第2.4条的约定，属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。但根据该条约定，衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。本案中，原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，陶德华及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息，并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此，陶德华并没有利用中原公司的信息、机会，故不构成违约，对中原公司的诉讼请求不予支持。遂判决撤销一审判决，驳回中原公司的诉讼请求。
四、相关法律法规分析
《中华人民共和国合同法》第四百二十四条：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”
本案中，中原公司与陶德华签订的《房地产求购确认书》属于居间合同性质，中原公司作为居间人，向陶德华提供了房屋销售信息，并约定了若陶德华利用该信息而未通过中原公司与卖方达成交易，则需支付违约金。
居间合同中禁止“跳单”条款的效力：
禁止“跳单”条款是房屋买卖居间合同中常见的格式条款，其目的是为了保护中介公司的合法权益，防止买方利用中介公司提供的房源信息却绕过中介公司与卖方直接交易，从而使中介公司无法得到应得的佣金。本案中，二审法院认为该条款并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。
“跳单”行为的构成要件：
“跳单”行为的构成要件主要包括以下几点：
利用信息：买方是否利用了中介公司提供的房源信息或机会。这是判断“跳单”行为的核心要素。如果买方通过其他途径独立获取了相同的房源信息，则不构成“跳单”。
绕过中介：买方是否绕过了中介公司直接与卖方进行交易。如果买方虽然利用了中介公司的信息，但最终仍然通过中介公司完成了交易，则不构成“跳单”。
损害利益：买方的行为是否损害了中介公司的合法利益。如果买方的行为导致中介公司无法获得应得的佣金，则构成对中介公司利益的损害。
在本案中，二审法院认为陶德华并没有利用中原公司的信息、机会，而是通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立，因此不构成“跳单”行为。这是因为涉案房屋原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，陶德华及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息。在这种情况下，陶德华选择通过其他中介公司进行交易，并没有违反与中原公司之间的居间合同约定。
格式条款的特别规定：
《中华人民共和国合同法》第三十九条：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”
《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”
本案中，虽然《房地产求购确认书》中的禁止“跳单”条款属于格式条款，但二审法院认为该条款并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，因此认定该条款有效。这是因为在签订居间合同时，中介公司通常会向买方明确告知该条款的内容，并提醒买方注意其可能产生的法律后果。如果买方仍然选择签订该合同，则应视为其已经接受了该条款的约束。
诚实信用原则的适用：
《中华人民共和国合同法》第六条：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”
在房屋买卖居间合同中，诚实信用原则要求当事人双方在签订和履行合同过程中应当保持诚实、守信的态度和行为。中介公司应当提供真实、准确的房源信息，买方则应当遵守合同约定，不得利用中介公司的信息绕过中介公司进行交易。如果买方违反了诚实信用原则，构成了“跳单”行为，则应当承担相应的违约责任。
五、结论
本案是一起典型的房屋买卖居间合同纠纷案，涉及“跳单”行为的认定和禁止“跳单”条款的效力问题。通过本案的分析，我们可以得出以下结论：
禁止“跳单”条款是房屋买卖居间合同中常见的格式条款，其目的是为了保护中介公司的合法权益。在签订居间合同时，中介公司应当明确告知买方该条款的内容，并提醒买方注意其可能产生的法律后果。
判断买方是否构成“跳单”行为，需要综合考虑买方是否利用了中介公司的房源信息、是否绕过了中介公司进行交易以及是否损害了中介公司的合法利益等因素。如果买方没有利用中介公司的信息而是通过其他途径独立获取了房源信息，或者虽然利用了中介公司的信息但最终仍然通过中介公司完成了交易，则不构成“跳单”行为。
诚实信用原则是房屋买卖居间合同中的重要原则，要求当事人双方在签订和履行合同过程中保持诚实、守信的态度和行为。如果买方违反了诚实信用原则构成了“跳单”行为，则应当承担相应的违约责任。
综上所述，本案的判决结果不仅保护了中介公司的合法权益，也维护了房屋买卖市场的公平秩序和诚实信用原则。同时，也提醒广大购房者在签订房屋买卖居间合同时要注意合同条款的内容，并遵守合同约定，以免产生不必要的纠纷和损失。
·感谢关注·
关注和点赞是我的动力，谢谢你们
~END~
