最高法发文：房地产“白名单项目”融资专款专用，不可被查封冻结

楼市 2024-09-19 18:32 广东

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近日，最高人民法院于7月底低调发布的《关于房地产白名单项目采取保全执行措施有关问题的通知（法〔2024〕154 号）》（以下简称“154 号文”），引发了业界的广泛关注。据悉，法院系统已收到这份文件，其在执行层面为融资支持资金提供了重要的司法支持。

今年1月，住建部和金融监管总局联合发文，指导各地建立了城市房地产融资协调机制，并成立“房产白名单”，旨在指导金融机构为符合条件的在建已售未交付商品住房建设项目提供融资支持，精准地对迟滞房产项目进行融资助力。随着“保交房”政策的逐步落地与铺开，全国297个地级市及以上城市已成功建立起房地产融资协调机制。截至目前，商业银行已经按照审批程序通过了“房产白名单”项目5300多个，审批贷款金额近1.4万亿元。

然而，“保交房”项目在遴选进入“房产白名单”后，如何确保融资支持资金能够有效地落地到保交房工作中，在司法层面仍有待进一步明确。某银行贷后从业人员透露，此前常见地产公司借壳融资以缴纳土地出让金等专款非专用的情况，若融资支持资金专款专用无法得到保障，无疑会显著增加银行的金融风险。

在此背景下，154 号文应运而生。该文件从以下两个方面在司法层面回应了“满足白名单项目合理融资需求”所面临的司法保全、执行等法律问题：

首先，确保资金专款专用。154 号文明确规定，人民法院对金融机构为支持房产白名单项目建设施工提供的新增贷款、发放的并购贷款等账户及其资金，不得因本项目续建工作之外的原因采取冻结、扣划措施。此外，当人民法院在冻结、扣划银行账户资金或查封房地产建设工程时，如果当事人或者协助执行人以账户资金属于白名单项目融资支持资金，或建设工程属于利用融资支持资金的新建部分为由提出执行异议，必须征求所在地房地产融资协调机制的意见。经审查异议理由成立的，不得采取保全、执行措施；已经采取的，必须立即解除。

要知道，迟滞交付的房产项目往往存在诸多存量债务，如工程建设进度款、材料款、设备款等项目建设债务，以及购房人因购房合同解除申请退款的合同债务、开发商未能如约交付的违约金等。倘若此时融资支持资金因存量债务诉讼而被采取查封、扣押、冻结等保全执行措施，资金流向将难以得到保障。154 号文通过将融资支持资金与企业其他可执行财产进行隔离，严格限制融资支持资金用于保交房，避免其被保全、执行以偿还存量债务。

其次，对融资支持资金优先保护。根据154 号文规定，金融机构对房产白名单项目利用专项融资复工续建部分设定抵押权，请求就该部分优先受偿的，人民法院应予支持。相较于复工续建前已经办理土地使用权抵押登记或者在建工程抵押登记的抵押权人，金融机构对“专项融资复工续建部分的在建工程”享有优先受偿权。一般情况下，地产商为获取融资，通常会以土地使用权或在建工程抵押给银行，因此在建工程上会存在多个抵押权。依据民法典等相关法律条文，在建工程抵押范围不包括续建部分，而仅限于设立时已经存在的部分。所以，明确了对融资支持资金复工续建部分设置抵押权的，金融机构有权优先受偿。

同时，154 号文还规定了相关单位及个人的法律责任。当事人及有关单位、个人若利用专项融资账户规避、逃避执行，应当依法承担责任。而有关部门相关人员在账户资金冻结、划拨或者建设项目查封过程中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，也将被依法追究其法律责任。

最高人民法院的 154 号文与 2022 年发布的“商品房预售资金”的保全执行规定有着异曲同工之处。但值得注意的是，154 号文规定了人民法院对房产白名单项目后续建设新增的融资账户及资金既不能冻结也不能扣划，同时人民法院对融资支持资金不得采取保全、执行措施应先征求所在地房地产融资协调机制的意见，从中可以看出人民法院对于“金融支持资金”专款专用、封闭运作的保障更进一步。

这一政策的出台，无疑为房地产“白名单项目”的融资提供了有力的司法保障，有助于确保资金真正用于项目的建设和交付，对于维护购房人的合法权益、促进房地产市场的平稳健康发展具有重要意义。同时，也将对房地产企业的融资环境和项目推进产生积极影响，为楼市的稳定发展注入新的动力。在未来的实践中，相关各方需严格遵守规定，确保政策的有效实施，共同推动房地产市场的良性循环和健康发展。

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