重磅!惠誉继续下调万科评级至“B+” 展望负面!

楼市   2024-09-13 11:35   广东  
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2024 年 9 月 13 日,国际评级机构惠誉将万科企业股份有限公司的长期外币发行人违约评级由“BB -”进一步下调至“B +”,展望为负面。与此同时,万科的全资子公司万科地产香港的长期发行人违约评级也由“B +”被调至“B”。这是自 3 月下旬以来,万科信贷评级在不足半年内连续第五次遭遇下调。

惠誉在 3 月下旬将万科信贷评级由投资级别“BBB”下调至“BB +”,“BB +”已属于非投资级别。随后的 5 月下旬,惠誉再次宣布将万科信贷评级由“BB +”降至“BB -”。此次再度下调至“B +”评级,显然意味着万科的信用风险呈现出了增长的态势。

而就在此前不久的 9 月 6 日,标普也将万科企业股份有限公司的长期发行人信用评级从“BB +”下调至“BB -”,将其子公司万科地产(香港)有限公司的长期发行人信用评级从“BB”下调至“B +”,展望同样为负面。

标普认为,疲软的销售表现是万科被下调评级的主要原因之一。尽管中国在需求侧政策上有所放松,如降低首付比例和取消抵押贷款利率下限等,但购房者情绪仍然疲软。

根据中国房产信息集团的数据,2024 年前 8 个月,万科企业的合同销售额下降了 34%,至 1640 亿元人民币,略好于百强开发商 38.5%的合同销售额平均降幅。标普预计,到 2024 年,该公司的合同销售额将下降 35%,至 2450 亿元人民币,到 2025 年将进一步下降 18%,至 2010 亿元人民币。

此外,万科有限的土地收购也可能在未来一到两年削弱其销售业绩和市场地位。2024 年前 7 个月,万科仅收购了 7 个项目,权益土地出让金为 28 亿元人民币,而 2023 年全年收购项目 40 个,权益土地出让金为 530 亿元人民币。

同时,万科的利润率也面临压力。标普预计其整体毛利率将从 2023 年的 15.2%降至 2024 年的 9.8%,并在 2025 年和 2026 年小幅回升至 11.5%和 12.5%。该公司 2024 年上半年的毛利率为 8.12%,远低于此前预期。

不断下降的运营现金流也在削弱万科企业的流动性。截至 2024 年 6 月 30 日,万科企业报告的短期债务从 2023 年底的 620 亿元人民币飙升至 1019.5 亿元人民币。不过,标普预计万科企业可以在截至 2025 年 6 月 30 日的 12 个月内解决其短期债务到期问题。

面对评级下调带来的挑战,万科需要积极采取措施以改善市场对其信用状况的看法。一方面,公司可以进一步优化销售策略,提升产品品质和服务水平,以吸引更多购房者,努力稳定并提升合同销售额。同时,加强成本控制,提高运营效率,有助于缓解利润率下降的压力。

在土地收购方面,万科需更加审慎地评估项目,寻找具有潜力的优质土地,以保持未来的销售增长动力。

另一方面,确保流动性充足至关重要。继续推进资产处置计划,有效回收资金;与银行保持良好合作关系,以获取更多的银行贷款支持,特别是在资产抵押银行借款方面。

此外,万科还应加强与投资者和市场的沟通,及时、透明地披露公司的财务状况、经营计划和战略调整等重要信息,增强市场信心。

对于整个房地产行业而言,万科的评级下调也反映出当前市场所面临的严峻形势。在宏观经济环境和政策调控的影响下,房地产企业普遍面临着销售下滑、资金压力增大等挑战。其他房企可以从万科的情况中吸取经验教训,审视自身的财务状况和经营策略,提前做好风险应对和战略规划。

尽管面临诸多挑战,但万科作为房地产行业的巨头,拥有丰富的经验、优秀的管理团队和一定的资源优势。只要能够积极应对,适时调整战略,未来仍有机会逐步改善信用状况,实现稳健发展。当然,这不仅需要万科自身的努力,也需要政府、金融机构以及社会各方的支持与合作,共同推动房地产市场的健康、稳定发展。房地产市场的稳定对于经济的平稳运行具有重要意义,各方共同努力将有助于整个行业度过当前的困难时期,迎来新的发展机遇。

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