在繁华的深圳，房地产市场正发生着引人瞩目的变化。近日，记者在深圳市场实探发现，越来越多的商办公寓以“低价”策略强势抢占市场，这一现象引起了广泛关注。
在罗湖布心片区，房产中介经理们热情四溢地推销着商办公寓项目。他们声称：“同片区的住宅最低也要每平方米5万元，现在这里的商办公寓均价才两万元出头，由于户型小，每平方米的单位租金甚至还超过住宅，租金年回报率绝对超过3%，而住宅的年租金回报率不到1.5%。”而在靠近前海片区的一处商办公寓，营销人员提供的价格更是低至每平方米4.2万元左右，几乎是周边住宅价格的四折到五折。
商办产品，主要指商业性办公产品，通常是为企业办公、商业经营而设计的物业。这类产品曾有其独特的优势，比如不受限购、限售等政策影响，户型设计有一定自主空间，且价格一般低于同区域普通住宅产品，让居住在城市核心区域的成本相对降低。然而，其劣势也同样明显，大多数项目仅有40年产权、执行商用水电收费标准、部分项目不通燃气等。
深圳的商办产品市场近年来面临着一些挑战。首先，产权与使用功能存在一定限制，尽管部分商务公寓拥有70年产权并通燃气，但实际使用中仍有诸多不便。商办产品产权短、功能单一，缺乏学位支持，与普通住宅相比，商办产品的商水商电费用较高，增加了居住成本。其次，二手商务公寓的交易税费较高，进一步打击了其市场吸引力，且在二手市场的流通性较差，交易难度较大，这使得许多投资者购买后难以转售，导致市场逐渐萎缩。
从2017年开始，许多重点城市陆续出台政策打压商办公寓的发展，禁止“商改住”。但近期一些城市的政策有所转变，如海南省万宁市政府办公室印发相关方案，允许商办类商品房在特定条件下参照住宅管理；长沙市自然资源和规划局、住建局也联合下发通知支持公寓等类住宅商品房调整为住宅。多个热点城市还推出了“商改住”土地。
然而，据中指研究院的数据显示，2024年上半年商办用地供求规模处于近年来低位，商办用房投资、新开工数据同比均下降。这表明房地产市场整体状况并不乐观，而商办产品的去化压力尤其凸显。
在这样的背景下，深圳市场上的商办产品低价促销现象频繁出现。以福田八卦岭片区的一个项目为例，其推出的“五折卖房”实际是层高4.5米的商业性办公产品，并非传统商务公寓，价格约为备案价的五七折到七折。类似的情况并非个例，早在去年罗湖就有公寓项目按备案价近四折出售。
对于房企来说，资金回笼压力是导致商办公寓低价促销的重要原因之一。房地产市场经过多轮调控，房企面临较大的资金压力，而办公物业的打折销售不受相关监管，因此许多房企选择通过这种方式快速回笼资金。但从长期来看，这可能对商办产品市场的健康发展产生不利影响，或在一定程度上打击市场情绪。
尽管有部分商务公寓与住宅相似，拥有70年产权且通燃气，但整体去化情况仍不理想。数据表明，2024年上半年深圳公寓供应和成交量大幅下滑，获批的公寓项目数量减少，供应量仅为去年全年的两成左右，成交量同比下滑超过六成，其中300万以下的户型成为成交主力，占比高达八成以上。
为了缓解商办产品的销售压力，一些可行的方向包括增强其居住功能，如优化物业管理、降低商水商电费用、增加学位配套等，使商办产品更符合居住需求，提升市场吸引力。此外，深圳市安居集团发布了收购商品房用作保障性住房的征集通告，开启了保障房“以购代建”的新模式，这为商办产品提供了新的出路，将其纳入保障性住房范畴，有助于缓解去化困难的局面。
深圳楼市的这一现象，既是市场供需关系变化的体现，也反映了当前经济形势下消费者的谨慎态度。对于购房者而言，需更加理性地分析和判断，全面考虑商办公寓的产权年限、水电费用、居住体验、未来转手难度等因素。而对于房地产行业来说，如何在政策调整和市场变化中找到平衡，推动商办产品市场的健康、可持续发展，是一个需要深入思考和探索的重要课题。政府和相关部门也应加强监管和引导，确保市场的稳定和公平。未来，深圳的房地产市场走向何方，我们拭目以待。
