今天，谈未来是需要勇气的。
我们最初的确打算找一个权威人士来谈谈。但是权威的代价是敏感，敏感的背后是尺度。
所以，我们干脆就自己来做那个勇士，谈谈我们眼中未来的房地产。
如果把中国地产当作一个中年人，那么这个人有很厚的学历证书。今天，这个中年人又一次处在了一个岔路口。
何去何从，其实关乎在座诸位的身家与命运。
上一届大会，我做了见顶之后 1 的演讲，核心的结论是，中国本轮房地产的调整，从调控工具的使用，到脸朝下着陆的后果，都深度复刻了30 年前的日本房地产。
我们必须避免更坏的结果发生，所以，我们有更多的理由去追问过去 20 年的日本是如何从坑里爬出来的。
今天，日经指数已经回到了30年前，日本东京市区以及几个重点二线城市的房价与地价也开始回到30年前。
如果说见顶之后1，谈的是85年到97年的事情。
那么，见顶之后2，将聚焦于2002 年以后的二十多年。这二十年，很可能也潜藏着我们未来的命运。
今年5月之前， 我们会推出一门关于日本的视频课程，主题是见顶之后。今天的演讲，只是抽取其中三个小话题，来管中窥豹。
来看看他们。
第一个，城市化率
城市化率，是中国地产看高阵营最喜欢使用的指标之一。他们认为，三十年前，日本地产见顶时，城镇化率是76%，2020年日本的城镇化率是 92%。而我们的城镇化率去年才65%。
所以，结论很明显：空间还很大。
但是，真的这样么？
日本对城镇化率的统计口径与我们有很大的差异。
我国的统计口径是，常住人口要在行政建成区居住超过半年以上。日本的口径是，一个市的设立标准是人口超过3万人，町是人口1-2万人，一旦设立了市和町，这个范围内的所有人（包括40%的农民），都自动算为城镇居民。
可以看出，日本的统计口径，比我们要宽松，它高估了城镇化率。
二战结束后，日本进行了至少两次市町村大合并，进一步扭曲了城镇化率。最近一次是1999 年启动，2000 年到 2007年，日本的市町村数量，减少了一半。同期，日本城镇化率从76% 飙升到了90%。
然而，这是一个数字魔术，被中国大量研究者直接照搬。
那么，日本真实的城镇化率到底是多少？
日本人当然知道数据不靠谱。于是，国土交通省也用了另一套算法，叫做，都市化率DID。它的口径是，总居住人口超过 5000 人，每平方公里有4000人以上，地面上的建筑物要连续。
这个指标去行政属性，主要是看空间地理上能否形成人口集中居住的建成区，这个口径，就跟我们今天用的城镇化率很接近了。
日本DID率在1990年达到63.2%，和我们现在很接近了。
然后，这个比值增速就开始全面放缓，每5年大概提升1%，直到2020年到了69.9%。
也就是说，在统计口径近似的情况下，今天日本的狭义城镇化率其实和我们就差4%了。
未来的空间可能没有我们想的那么多。
日本的经验，告诉我们：
1，城市化率到了60%，主动放缓的概率很大，而不是继续增长，它似乎也说明，本轮中国房地产行业大调整，也有其调整规律的内在原因。
2，未来房地产行业的发展，不能靠继续拉农民进城了。未来的发展，可能要靠城市更新、老旧小区改造，城市居民的升级换代的需求。
我们的政策、企业、个体投资也都要重新思考了，延续40年的大进城时代一旦结束了，未来靠什么增长。
不过，不要太悲观，后城市化需求一定会发育出来。
第二个数据，空置率。
与城镇化率相比，空置率是民间KOL、网民、房地产看空人士最喜欢引用的数据。一谈到空置率，很多人就把它当作中国地产行业的泡沫论据，很悲观。
但是这里面，也有大量的认知错误。
日本从1968年开始统计空置率，从4%一路上涨，1993年全国的空置率是 9.8%。
之后，日本房地产市场经历了漫长的修复，但是，空置率并未下降。2013 年是 13.5%，2018 年是 13.6%。这个指标，日本每五年统计一次，最新数据还没有。
空置率与房价是什么关系呢？
可以看出，在空置率从11%提升到13%的过程中，日本同期主要城市的房价确实有波动，但中长期走势是都在上涨。也就是说，空置率和房价走势关系并不密切。
住房是一种特殊的商品。人们需要的房屋，与空置的房屋之间存在很多错位，比如位置，户型，大小等。
虽然总量上的供不应求时代结束了，但是随着家庭结构的变化，居住需求的升级换代，结构上还可能会出现供不应求的局面。
还有一个原因是，房子会老化，老破小不敌次新房。这个现象在我们这里也正在发生。
所以，对空置率指标，要打开结构看真相。
日本是一个能够在数目字上进行管理的现代化国家，相比之下我们的房地产数据资产，要么不公开，要么没有。
这张图展示了日本哪些房子在空置？
如果剔除待租期的空置，日本真实的房屋空置率就只有 5.6%。事实上，1998年日本还曾经做过一个调查，69.1%空置的房屋房龄超过40年，而只有7%的空置房屋是近十年新建的房屋。
房屋天然就会有空置。空置不可怕，关键要分清楚结构、用途，不要盲目恐慌。空置率和房价不构成直接关系，需要用结构化思维来看。
没有一定量的空置，中国房地产行业的租赁行业怎么才能发育呢？没有房东，租房的人哪里去找交易对手？
但是，就是这些不明真相的数据，在社交媒体上得到了大肆传播，看空地产行业的人们，在空置率问题上，收获了最有道德感的武器。
这就是我特别想说的：
舆情民意、不求甚解，幸存者偏差，偏颇的真相，塑造、倒逼出对房地产行业的诸多污名化操作，最终让今天我们所有人，从普通人到中国经济，都付出了很多的代价。
第三个，首次购房年龄。
人世间，很多世俗的痛苦都跟年龄有关。
但是我们今天要说的是，年轻输出了巨大的痛苦。
在我看来，首次购房年龄跟空置率一样，在过去的二十年，一直在不间断地折磨着中国房地产市场的政策制定者，监管者，开发商，最后以汹涌民意，绑架了政策，扭曲了很多政策的初心，成为痛苦的根源之一。
日本又是我们这方面的老师。
日本不限购，所以年龄数据扭曲比较少。日本90年代房地产崩盘后，地产数据的监测与公示，也做的很好，可以参考一下。
直接上结论：
相信这组数据挑战了很多朋友。背后到底是什么原因呢？
总结一下，大概有这么几个：
第一，经济原因
经济减速以后，高薪资的工作机会减少了，就业率长期比较低。这就导致大家的收入预期发生了重大变化。在房价看不到上涨的前提下，大量的人群延迟甚至放弃购房。
由于房价长期不涨，日本人的购房态度变了，先租房再买房，根据国土交通省的数据，从2000年以后，这二十年日本的住房居住格局开始稳定，60%的人买房，而40%的租房，很多人长期租房。
第二，租客保护法律。
日本出台了多个租户保护法律，明确规定，一个租期是1-2年，在租期内，房东不能轻易赶租客走，也不能随意涨租。
第三，国家意志与政策设计。
年龄不仅仅是年龄。
虽然我们不能简单做中日的比较。但是，大趋势来看，未来中国人的买房平均年龄一定是不断提升的。
全世界没有几个国家，像中国这样，有如此巨大的海量年轻买房人口，他们帮助支撑了中国的刚需刚改市场。但是另一面，汹涌而来的舆情，也让快速城市化中的行业与政策制定者承受了巨大的压力，每个链条上的主体都非常纠结与痛苦。
没有办法，谁让咱们的社交媒体是最发达呢。
可是理性想一想，房子是一个大宗资产。
从产业特征、行业规律，全球经验来看，年轻人通过大幅进入商品市场来解决居住问题，在全球从来都是一个非常奢侈的事情，年轻人的居住需求更多应该透过行业政策的分流来解决。
我也想给大家提个醒。
买房人口年龄越小，不仅对政策有扭曲和倒逼，客观上也导致开发商对局势有很高的误判。
过去十年，中国主流房地产开发商都有一个政治正确的研究课题：致敬 95 后、 00 后。
表现在业务上，就是研究刚需产品，试图通过各种产品创新、理念创新来迅速抓住年轻人的钱包，实现快速销售。
但是，这真的对么？有没有想过一个问题，未来中国的客户购房年龄、尤其是首套购房年龄是多少？
贝壳研究院2018 年、2020 年的抽样调查显示，2018 年，中国人的首次购房平均年龄是 27 岁。 2020 年，变成了 32.5 岁。21 年，其他机构的调研数据是，大中城市平均购房年龄是 33.3 岁，一线城市首次购房平均年龄是 34.5 岁。
如果客户平均年龄继续上升，那么，客户对产品、细节的挑剔度都会上升，这会导致原来的客户逻辑、开发逻辑被重构。30岁的刚需是什么样的刚需？单身住宅、单身女性公寓你们真的会做么？
这里面有挑战，也有机会。
正如您所见，我刚刚做了一个有态度、甚至有点情绪的演讲。不过我还是讲专业与道理的。
最后，我马上就要结束我的演讲了。
我想把上一季大会的一句话打在屏幕上，这也是见顶之后系列演讲最重要的核心结论。
房地产就是一个空间生意，同样的 1 万平米，有人做住宅，有人在商业，有的租售并举，有的养猪，有的做物流。
百花齐放，业态万千，本应该就是地产的模样。
郑云端在第一季JUMP大会演讲时说， 规律面前，万物皆臣民。是的，我们不能拒绝规律的任何诉求。通往不美好的路，都是善意铺就的。
我们今天聚在这里，有的人是因为恐惧，有的人是因为热爱。
但是，不怕。
我这两年经常戏谑地对朋友们说，我已经被地产格式化了，逃离不了地产的地心引力。
这话说的有点矫情，似乎也很软弱。
其实，谁还能离开不了地产呢？
大家都是有力量的人，地产之外，有很多东西，有很多赛道，依然可以承载我们的职业生涯与梦想。
我们聚在这里，就是为了给房地产行业输出一些常识，分享一些结构性机会，贡献一些正能量，甚至可以说，还地产行业一个公道。
我们聚在这里，只想在一个正常性格的政策环境下，不是喜怒无常、没有随时翻转，在一个中性产业观的引导下，托付自己的职业生涯，照顾好自己，照顾好家人，享受稳稳当当的幸福。
在此基础上，如果能对贵行业、贵司、我的朋友们有额外的贡献，杰总与董小姐不胜荣幸。
谢谢现场 400多名朋友们的共创与参与，谢谢今天为大会付出如此多幕后努力的演讲嘉宾和工作人员，感谢你们对大会筹办过程中的包容。
我是杰总，2024年第五季JUMP大会，再见。
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