预算500万左右，上海这20个热门板块重点关注！区域详解+二手房挂牌+新房分布一文了解！！

楼市 2024-11-02 11:45 上海

上海总价500万左右的二手房，是市区、近市区置业的热门总价段之一。

这一总价段，既可以选择市区中小户型，享受更加成熟且高端的配套；也可以选择近市区次新房，居住体验更为舒适。

据网签成交显示，总价500万左右热门板块主要集中在浦东三林、周康、金桥、北蔡，闵行古美、莘庄、七宝，徐汇南站、徐家汇、长桥等市区、近市区热门板块。

总价500万左右二手房成交量TOP5板块，包括宝山大场、浦东三林、浦东周康、浦东金桥、闵行古美。

具体分板块来看：

宝山大场

宝山大场镇地处宝山区西南部，东与静安彭浦镇、宝山庙行为邻，南与普陀甘泉等接壤，西与普陀桃浦镇接壤，北至蕴藻浜与顾村镇隔河相望。

大场镇幅员辽阔，当前主要分为四个大片区，包括大华、上大、大场镇、南大板块。

上大板块是以上海大学（宝山校区）而形成的一个板块概念，实际属于大场镇，但这个板块概念被大家认可度很高。

上大板块距人民广场13公里，7/15号线双轨交通行，这里有大片成熟的居住区，生活氛围浓郁，配套相当完善，无疑是刚需置业的优选之地之一。

上大板块有两个体量非常大的二手小区，包括锦秋花园、经纬城市绿洲。

锦秋花园位于锦秋路近南陈路路口，开盘至今已有20多年，是一个总建筑面积达150万㎡大型混合社区。

小区原先以别墅为主，后来推出了公寓房。

经纬城市绿洲位于宝山区上大板块沪太路以西、锦秋路以北，开发商为香港经纬企业集团有限公司旗下公司上海经纬置地有限公司。

整个项目分7期开发，建筑面积约150万㎡，占地面积约100万㎡，容积率1.46，绿化率45%，小区四期边上有总体量超过25万方的商业综合体——经纬汇。

大华板块是以开发商的名字命名的。

大华集团陆续建造了一批以大华一村、大华二村为代表的苑区，近年来又先后开发了以中环一号为首等品质住宅，慢慢形成了大华这个板块概念。

大华区域已经发展了几十年，由上海本土开发商大华集团建设开发的小区从南往北铺开，长期开发带来的好处就是板块内各类生活配套已经十分完善。

尤其板块内既有依附着90年左右老小区的生活化配套，也有匹配近两年开发的新社区的商业街，从生活到休闲完全满足。

2007年，大华集团在成功开发宝山大华社区后，再一次向大华社区北区进发，并定位为“大华新界”，整个地块规划占地近3平方公里，总建筑面积约200万㎡。

整个大华新界包括约38万㎡大华梧桐城邦、百万方的中环一号，以及大华老镇改造项目。

大华中环一号自2007年首期问世，整个项目分为5个期块开发，三期又分为1组团和2、3组团。

2019年5月，大华中环一号的最后一期大华·碧云天售罄，也意味着百万方大城——中环一号正式收官。

如今仍被称为大场的，实际是大场镇中心位置的这一片区域。

大场镇政府周边，约50万方综合体大华时光里与约17万方宝山日月光中心一起组成大型商业中心。

大华时光里约50余万方的超大型综合体，集臻装悦宅、城市别墅、文化街区、人文商业、创意办公于一体，拥有全龄、多元、活力的多元复合业态。

南大智慧城作为北区崛起的希望，这两年可谓是风头无两。

作为宝山推动转型发展的核心功能区，宝山区委、区政府“十年磨一剑”，花了10年时间将南大6平方公里全部收储，现在进入整体开发阶段。（以下数据来源：宝山发布）

当前已经建成和在建的产业载体近100万方；双子塔楼实现交付；

数智绿洲一期、国际人才社区、科创之门等标志性项目已经实现交付或者结构封顶，并同步启动招商运营工作，加快推进已建成产业载体产业导入。

上师大附中宝山分校、南大中央公园都在加快建设；

南大路和丰翔路两个地铁TOD联动开发建设；这两个TOD将被打造成上海北部重量级的旗舰商圈。

这两年，南北转型+桃浦&南大的落地，总体量约968万方庞大体量的规划，将形成双星联动。

南大智慧城和桃浦智创城几乎是两个完全崭新的、等待开发的两个片区，而整体的开发模式，能让这个区域有更加出色的城市界面。

南大板块是一个全新的片区，区域内的二手房并不算多，以次新房为主，目前主要集中在15号线丰翔路站周边。

如保利熙悦，招商中环华府等次新小区，总价500万级可以买到建面约90-100㎡户型。

再来看二手房挂牌数据。

宝山大场镇总价450-550万挂牌小区比较多的有经纬城市绿洲、锦秋花园、当代高邸、聚丰景都、中环一号等。

主力挂牌小区具体详情如下：

新房方面，宝山大场镇的新房项目主要集中在中环附近。

南大板块目前共有3盘可选，包括保利·海上瑧悦、中环金茂府、中环置地中心·润府，均价在6.5-7万/㎡左右。

上大板块目前共有1盘可选，即经纬大城，其中，经纬·至臻豪庭有极少量顶复在售，经纬学士逸居有极少量1房在售，经纬·祥泰苑，经纬·和泰苑在售房源比较充足。

浦东三林

过去的三林板块是市政动迁基地，后来由于住建项目多、地铁延伸、配套充足等原因，成为大型的综合居住区。

借助世博会的东风，三林板块的基础建设不断完善，商业配套也更加齐全；再加上前滩的热度，逐渐让它成为了上海楼市的“暴风中心”。

三林板块原本就因为价格的亲民，而被很多刚需客、新上海人上车的优选地，连续多年成为上海各大板块中二手房成交大区。

三林位于外环和中环之间，东至罗山路，西至济阳路，面积比较大。

外环将三林板块一分为二，板块又分为东三林，中三林和西三林。

东三林，基本上是以杨高南路为界限，房龄比较新，也有配套资源，板块内辐射的客户主要包括张江和市区客户。

然后中三林，老房子居多，商业部分目前就是中房金谊广场，印象城等，居住氛围浓厚，且区域内聚集不少高端低端别墅，相对来说居住环境会比较好一点。

西三林，是重点开发和建设的综合功能区，由北向南分别为前滩、三林滨江、筠溪小镇（三林外环外地区）。

浦发绿城位于浦东区三林板块，小区共分1期开发，先后于2004年-2006年竣工，房龄较新。

小区由板楼组成，包括小高层和多层住宅，以多层住宅为主。小区靠近11号线浦三路，位于中环和外环间，轨交和自驾出行都比较方便。

小区户型建筑面积在40-135㎡之间，面积跨度较大，成交客户主要以刚需型和过渡型为主，人员流动性高。

凌兆新村社区比较庞大，不同弄的分小区就有40多个。

户型面积跨度比较大，最小面积不到40平，最大面积百平以上，1-4房都有，2房最多，总价500万左右可以买到大3房。

再来看二手房挂牌数据。

浦东三林总价450-550万挂牌小区比较多的有绿地香颂(浦东)(公寓)、保利林语溪(公寓)、中海御景熙岸(公寓)

主力挂牌小区具体详情如下：

新房方面，浦东三林板块的新房项目主要集中在三林滨江、三林中部片区。

目前共有4盘可选，包括中企云萃森林、前滩公馆、永泰三里城二期、招商臻境，均价在6.8-11.5万/㎡。

浦东周康

张江扩区之后，康桥、周浦绝大部分范围都在科学城范围内。

张江占领了3大产业核心的地位，企业数量和创新资源具有绝对优势，未来新供应商办载体充足，产业天花板非常高。

①规划定位：张江最高，没有之一。张江是上海唯一的以“集成电路、生物医药、人工智能”三大先导产业为核心的区域，汇聚了各产业领域的全球头部企业。

②创新要素：张江是目前浦东仅有的创新要素集聚区（高校、研究所），足可见张江在浦东核心地位是不可替代的。

③企业聚集：张江北部已形成企业高度聚集连绵区，上下游企业联动紧密、便捷。

④土地供应：就规模而言，张江未来的商办供应规模领衔上海，成长空间也更高。

康桥镇位于浦东新区腹地，城市外环线浦东段的两侧，东靠迪士尼，西临后世博，北接自贸区张江板块。

康桥未来和金桥、张江这两个城市副中心、前滩这个中央活动区的联系将会比其他区域更加紧密。

周浦的区划和地理优势已经显而易见。从周浦出发，无论是到陆家嘴、张江、浦东机场，还是迪士尼乐园、临港自贸区，通勤都相当便利。

周浦部分区域已划归主城区，将承接越来越多的国家级战略产业项目，尤其是上海国际医学园区落户周浦。

康桥板块的总价500万左右可以选品质还不错的次新房，例如绿地康桥新苑、美林小城、城中花园等，都是体量比较大的小区。

绿地康桥新苑总建筑面积约31万平，体量较大，主要由总高6层的多层和总高14层的小高层组成。

小区共分三期开发，2004-2007年间交付，房龄较新。户型跨度也较大，包含建面约55-120㎡1-5房不等，能满足不同的家庭结构需要。

周浦板块总价500万左右可以选择面积更大、品质更好的二手房，体量比较大的有印象春城、圣鑫苑、小上海新城等。

如印象春城，是2009年的次新房，占地约34万平，容积率只有1.5，绿化率40%，居住感觉不拥挤比较舒适。

主力户型中，2房面积比较适中，3房面积比较大，1房面积也不小，具体选择还看家庭人口数量。

再来看二手房挂牌数据。

康桥板块总价450-550万挂牌小区比较多的有绿地康桥新苑、美林小城、城中花园、天台星城等；

周浦板块总价450-550万挂牌小区比较多的有印象春城、圣鑫苑、汇丽苑、小上海新城等；

主力挂牌小区具体详情如下：

新房方面，康桥板块新房项目主要集中在横沔古镇，周浦板块新房项目集中在周浦东部和南部。

康桥板块目前共有2盘可选，张江金茂府，均价约6.7万/㎡；另有绿宝园，主推独栋别墅产品。

周浦板块目前有3盘可选，包括溢泽华庭，碧云澧悦，华发观澜半岛，均价在5.6-6万/㎡。

浦东金桥

金桥作为浦东发展较早的老牌居住板块，也是浦东重要的人口导入区，生活氛围早已相当浓厚。

如今，金桥更拥有浦东“黄金发展带”上+城市副中心双重重磅规划加持。

金桥以商务办公、文化休闲、会议展示、创意研发、生态游憩为主要功能，以“CBD+CTD”为双轮驱动，规划了四大地标，共同组成浦东“上城”2.0版副中心。

金桥板块位于中外环之间，作为浦东的东北大门，板块版面非常大，地理位置优越。

金桥是国内第一个以“出口加工区”命名的开发区，是陆家嘴、张江、外高桥、金桥四个首批开发的板块之一。

因此，吸引了许多外企入驻，并形成了碧云、Office Park等国际性综合住区，导入了许多高尖人才。

衔接城市副中心核心区规划有1.5平方公里的金桥国际化产业社区。

周边集聚啦啦宝都（网红商场）、在建金桥智谷（高端商务办公）、租赁住宅（规划）、智趣集线公园（规划）、共享商街（规划）等，有望打造成金桥“黄金三角区”。

整体楼盘分布特点是老公房与次新楼盘交错相连，可选择性比较多，无论刚需还是置换都能找到合适的房源。

①沪东新村等老公房

②爱法新城等次新房

刚需改善两相宜的次新小区有爱法新城、江南山水、碧云新天地、金桥湾清水苑、丽都成品等。

这些小区都是2000年后建成，社区环境优美，且距离地铁口也不远，以三居室居多，总体品相好，交通方便。

金桥湾清水苑于1998至2000年分3期竣工建成，是浦东金桥核心板块首批示范性商品房小区，小区规模庞大，基本为多层的欧式住宅组成。

再来看二手房挂牌数据。

浦东金桥板块总价450-550万挂牌小区比较多的有金桥湾清水苑、双桥小区、东陆新村五街坊、丽都成品等。

主力挂牌小区具体详情如下：

新房方面，浦东金桥板块新房项目主要集中在金桥副中心、申江地区、云璟生态社区等。

目前共有5盘可选，包括金鼎睿府、浦发上城项目、金桥美亚、春宇项目、浦开云璟、开云湖璟华庭。

闵行古美

闵行古美素有“闵行东大门”之称，板块一路之隔就是徐汇区。虽然地理位置上地处中外环间，但房价却已经直逼上海内中环一带。

古美所在的中部板块北靠虹桥枢纽，西接松江G60科创大走廊，南邻莘庄工业区，东连徐汇滨江和漕河泾开发区。形成“一带六廊，四心五片”的空间结构。

古美就被“四心”包围，包括莘庄城市副中心，七宝、虹桥、梅陇四个地区中心。

古美紧邻的康健板块，是徐汇区优质学区聚集地；东部的漕河泾开发区，汇聚大量的高素质人才；西部则是七宝历史文化古镇和新一代城市副中心莘庄；北部是以服务业著名的静安新城；南部则为闵行老牌商圈梅陇镇。

被包围在诸多重头发展区之间，对古美自身发展的利好辐射与带动自然不言而喻。

作为周边产业代表的漕河泾开发区，汇集了大量的高尖技术人才，应运而生了诸多购房居住需求，从而也带动了近邻板块——古美“居住型宜居社区”的快速发展。

因此，虽然古美板块自身并无大型产业优势，但其“身价”却依然能稳步提升。

当然，古美板块也不乏亮眼的新规划，大规模CBD——新九星城。

九星片区曾经是上海最大的综合市场，1.3平方公里的土地被整体焕新，代之而起的是一座全能的生活新城。

新九星城规划建设国际家居建材贸易中心，9栋主体结构已全部封顶，并通过强化居住功能，建设“产城融合，居职平衡”的宜居社区。

此外，九星片区的外环对面，是约84万方超级公园湿地。除了闵行体育公园，有闵行文化公园、黎安公园、双拥公园等3个大城市公园环绕。

再加上规划中的九星公园和顾戴公园，共计六大公园近130万方的生态资源服务古美，串联起一个都会生活绿轴。

目前古美板块挂牌二手房数量较多，且整体价格不低，其中近一半的挂牌房源房龄在20年以内，居住舒适度有保障。

①万源城、阳光美景城等20年以内次新房

万源城是板块内知名的大规模居住社区，临近12号线顾戴路站。整个社区占地130万㎡，配备10万㎡生态公园及乐斯生活会馆、无限E家生活馆等成熟商业，更引进一级幼稚园、协和双语学校等学区。

目前挂牌的有逸郡、御溪、尚郡、御璄等多期房源，最早的建成于2008年，最新的距今仅7年，面积段从72-200多平，户型选择多样。

其他还有同济华城、中友嘉园、祜欣公寓、东苑古龙城、东苑怡景园、蔚蓝城市花园、新时代景庭、阳光美景城等大量2000年后建成的次新小区。

②南方新村、古美一村等20年以上老小区

古龙苑、宝城大厦、金梅公寓、古美一村、古美三村、古美四村、古美五村、古美六村、古美十村、古美七村、古美八村、古美公寓、莲花公寓、上海花园、南方新村、平阳二村等都是90年代建成的，房龄相对较大。

这些老小区基本都靠近地铁口，2字头起的上车总价，总价500万左右可以买大3房。

再来看二手房挂牌数据。

闵行古美总价450-550万挂牌小区比较多的有莲花公寓(闵行)、同济华城、南方新村、大上海国际花园等。

主力挂牌小区具体详情如下：

新房方面，闵行七宝+古美板块新房项目主要集中在外环内区域。

目前共有2盘，包括天安一号，古美阅华，均价在8.5-9.2万/㎡左右。

闵行莘庄

闵行位于外环，相比于其他郊区板块，各种配套、未来规划、产业导入都是非常非常强。

莘庄是上海轨交线起来的第一批外环板块，1号线、5号线、12号线、嘉闵线（在建中）、机场联络线（即将通车）都从板块境内穿过。

这些轨交不仅带来了人流量，也将沿线板块的城市建设带动了起来。

莘庄毗邻上海虹桥机场，东临古美街道、梅陇镇，南与颛桥镇交界，西濒松江区，北与七宝镇接壤，经机场联络线可直达虹桥机场，浦东国际机场。

在上海2035规划中，莘庄成为新晋的城市副中心，规划能级与真如、花木、五角场等副中心相同。

莘庄的东北方向是漕河泾开发区，西北方是大虹桥商务区，西南方有松江工业区和G60科创走廊，正南方有闵行经济开发区，紫竹科技园区；

莘庄本身也拥有莘庄工业区和莘庄商务区。

莘庄作为市级商业中心，能拿的出手的商业非常多，这也是为什么闵行能吸引如此多中产的原因，这里的生活更方便、更潮流！

莘庄两大地标性龙头商业体——凯德龙之梦、仲盛世界商场便坐落在距离莘庄站仅800米的地方。

这个占地逾九万平方米的大型商业广场，同周围的若干小型商场，如同众星拱月般，共同组成了成熟的商业体系。

莘庄的总价段分布比较广，既有低总价的老小区，也有千万总价的品质次新，占比最多的就是500W上下的房源。

居住社区大致可以分为以下几类：

①好世鹿鸣苑、名都新城等次新品质电梯房小区

这些小区都是2000年后建的，品质都比较好，内部绿化率很高，生态宜居，车位比较足一点，基本上都是半人车分流的模式，车位配比都在1:0.7以上。

这些品质小区的挂牌价格是比较高的，比较推荐改善型客户入手，毕竟品质配套都比较好。

②莘松一村、莘松二村等的“老破小”

这一波的“老破小”就不多说，都是1900年以前的，从小区品质、户型等方面来说，居住舒适度都不是很高，好在总价比较友好。

特别提一下，莘松三村、莘松八村等小区，它们对口闵行实验小学莘松校区，所以挂牌价格都与总价都较高，直逼品质次新房。

再来看二手房挂牌数据。

闵行莘庄总价450-550万挂牌小区比较多的有绿茵苑(闵行)、宝安新苑、莘城公寓、金都花好悦园、春申府邸等。

主力挂牌小区具体详情如下：

新房方面，闵行莘庄板块新房项目主要集中在七莘路站周边。

目前共有1盘可选，即中企云启春申，均价在8万/㎡左右。

松江九亭

九亭镇是一个大镇，面积32平方公里，人口高达32万人，近来房价屡创新高。

2015年7月15日，九里亭街道正式批准成立，南至沪松公路、北靠G50高速，东至小涞港，西至G15高速，是完全独立运行的一个街道。

随后街道办事处移至沪松公路以北，所谓“北九亭”的概念出现，九亭也以沪松公路为界线有了南北之分。

南九亭是九亭传统居住板块，发展相对成熟。以九亭大街、九新公路为商业集中地，生活氛围浓厚。

中心区域以房龄10年左右的老小区居多，整体城市面貌一般，且仍有很多破旧的老式民房尚未拆迁，不过这类房子多半集中在南九亭离地铁较远的地区。

北九亭区域处于大虹桥商务区的辐射区域，距离徐泾东、漕河泾等大型就业集中区域仅有5km左右，东与闵行七宝相连，北与徐泾东为邻。

这里的居住人口也多数为来自大虹桥商务区的辐射区域、漕河泾开发区、漕河泾松江园区，主城区大量的高素质就业人员。

区域开发相对较晚，城市界面较干净，新型的商业体更聚集一些，代表性商业有九亭地铁站以北的九亭中心。

在9号线九亭站南北两侧的位置，包围着几个商业：九亭金地广场、九亭U天地、来伊份大厦，新成员中泰广场等。

在九亭站附近有不少品质次新房可以上车，包括奥林匹克花园、绿庭尚城、九城湖滨国际、贝尚湾。

总价500万左右可以入手平品质还不错的大2房或是3房。

贝尚湾用品质征服了不少业主，由高层、联排以及商业组成，建筑上是西班牙、地中海风格，不管是物业形态还是整体品质，在九亭这一带都算非常好的。

贝尚湾容积率1.65，可以说是非常低了。绿化率50%，这样的高绿化率的小区并不多见，景观和舒适度都会大不相同。

奥林匹克花园房龄比贝尚湾要大，外立面维护上有些差距。

小区在九亭站和中春路站中间，更靠近中春路站，总共分三期开发，是中大型社区。开发商精装，绿化高环境好比较宜居。

再来看二手房挂牌数据。

松江九亭总价450-550万挂牌小区比较多的有奥林匹克花园、绿庭尚城、九城湖滨国际、贝尚湾(公寓)等。

主力挂牌小区具体详情如下：

新房方面，松江九亭板块新房项目主要集中在北九亭、南九亭的九亭站附近。

南九亭目前共有1盘可选，即洋江唐顿公馆，均价在5.6万/㎡左右。

北九亭共有1盘可选，包括新虹桥首府、上海九里别院，都是大独栋别墅，终极改善产品。

闵行七宝

近年来，七宝的城市化、现代化水平得到了显著的提高。

从地理位置上，七宝不仅和大虹桥商务区无缝对接，且3站地铁直达漕河泾开发区，6站直达徐家汇核心区。

这样的位置优势，在上海郊区各大板块中几乎找不到能够匹敌的。

七宝以古镇起家，这座千年古镇历史虽久，在上世纪90年代之前还是“小角色”，此后20年七宝进入高速城市化阶段，到现在已经融入主城区。

七宝将依托长三角一体化发展战略、虹桥商务区溢出效应以及进博会溢出效应等因素，立足区位优势，重新布局资源，结合发展趋势提升功能定位，将成为长三角文商创智活力新城。

七宝的教育资源，也是让购房者蜂拥而入的原因之一。

这里有明强小学，私立七宝外国语小学；上宝中学、文莱中学，七宝中学等优质学校。

七宝万科、七宝商城以及汇宝购物广场的存在，让七宝商圈一跃成为了城市型TOD社区。

除此之外，七宝还有其他的商业中心，如巴黎春天百货（七宝店），华商时代广场，汇宝购物广场，华润万家超市等。

七宝板块整体的总价不算太高，非常适合500万左右预算的购房者在上海上车，比较热门的项目有万科城市花园、东方花园、秀枫翠谷、园艺新村等。

①东方花园三期

东方花园三期（公园养生豪庭）共928户，与七宝明强小学直线距离约1.2公里，容积率为2，绿化率为33%，物业费为2元/㎡/月。

户型设计丰富，包括建筑面积约57㎡1房、约90-110㎡2房、约130-150㎡3房、约170-230㎡复式等，可满足不同消费群体的需求。

②万科城市花园

万科城市花园是多期间建设的大型小区，整体陆续建设万科城市花园、万科优诗美地、万科魅力之城、万科朗润园、万科城花新园以及万科凭栏苑、万科桂馨苑、万科荷花苑等别墅花园洋房小区。

万科城市花园的产品类型比较多，有多层有小高，有LOFT，有塔楼，1-4房都有。

城市花园和朗润园是有1房小面积的，优诗美地、魅力之城是2房起步，城花新园是年轻的一期，3房4房是主力。

③秀枫翠谷

秀枫翠谷地处漕宝路近九星市场，小区是90年代建造，经过美丽家园改造，以6F多层为主，容积率1.5。

户型包括建面约59.5-134.5㎡1-4房不等，能满足不同的家庭结构需要。

再来看二手房挂牌数据。

闵行七宝总价450-550万挂牌小区比较多的有万科城市花园、东方花园(一期)、秀枫翠谷等。

主力挂牌小区具体详情如下：

新房方面，闵行七宝+古美板块新房项目主要集中在外环内区域。

目前共有2盘，包括天安一号，古美阅华，均价在8.5-9.2万/㎡左右。

松江新城

在上海科创版图中，占据龙头位置的始终是松江G60科创走廊，在G60高速两侧形成“一廊九区”的布局，集聚40多家世界500强。

这里继张江之后的上海产业新高地，也是未来上海新的价值风口。

每一个产业区的背后都有一个合适的居住区来承载这些高端人才，比如张江辐射唐镇，那G60引入的高薪人才未来会去哪里呢？

松江新城板块是一个更加适合的选择之一。

首先，松江新城的人口规划更强、产业能级和规模更强，这是一切发展的源头。

松江的战略新兴产业比例很高，这几年都在60%+，不是说它现阶段的收入就一定比其它新城高，但从发展韧性、抗波动性和成长性角度看，松江未来是有优势的。

截至2022年，松江全区国家级、市级“专精特新”企业总数达653家，保持全市第二。战略性新兴产业产值占规模以上工业产值比重上升到66.3%。

根据松江发布的信息，2021年松江全区应届硕士毕业生落户人数占“五个新城”总量的约42%。（数据来源：松江发布）

其次，松江新城是五个新城中更加繁华的一座新城。

其它几个新城可能就1个商圈，而松江新城成熟度高，至少形成了三大商圈。布局了开元地中海、泰晤士小镇、万达商圈、松江印象城（规划中）等等。

松江大学城内含上海外国语大学、东华大学、华东政法大学、上海对外经贸大学、上海立信会计金融学院、上海工程技术大学、上海视觉艺术学院七所学校。

根据松江发布的信息，2021年松江全区应届硕士毕业生落户人数占“五个新城”总量的约42%。

目前整个松江新城+大学城板块二手房非常密集，小区差距比较大，次新商品房总价比较高。

主要分为几个片区：

①9号线松江大学城站附近的小区

这批二手小区以三湘四季花城、御上海、保利西子湾为代表，挂牌量和成交量都是板块内比较多的。

如保利西子湾，由保利开发建设完成，分为二期，建成于2008年，共有70栋小高层和高层住宅，户型种类较为多样，面积段在60-140㎡，1-4房均有。

②万达广场附近的二手小区

这一批房源中，以万科梦想派、信达蓝爵、上坤红树湾为代表，这三个小区都是2014-2016年热门楼盘，入市了以后都会在市场上引起不错的反响。

如莱顿小城是由小高层产品组成的住宅，2006年的商品房小区，在松江新城北侧位置，面积上小户型很少，比较主力的是2-3房，还有部分大户型。

③9号线松江新城站周边的二手小区

这一批房源以东鼎名人府邸、檀香花苑、建设花园、鼎信公寓等都是松江新城板块的热门小区，小区的体量也不错。

这一部分二手房源，130㎡大3房的总价基本在500万左右，基本能满足购房者一步到位的需求。

④大学城附近的二手小区

这批房源距离地铁站远，附近的商业体也不是很大，但对于大学城的师生来说，无论是自住还是租房，都是挺方便的。

另外，泰晤士小镇附近的别墅，以海德名园、月亮河为代表，总价基本都在900万以上。

再来看二手房挂牌数据。

松江新城总价450-550万挂牌小区比较多的有莱顿小城、三湘四季花城、绿地蔷薇九里(公寓)、首创锦悦、林肯公园等。

主力挂牌小区具体详情如下：

新房方面，松江新城新房项目主要集中在松江大学城周边。

松江大学城共有2盘可选，包括中企誉品·银湖湾、国贸海上原墅，均价皆在6-6.3万/㎡左右。

松江新城共有1盘可选，包括恒都云湾，均价在约4.7万/㎡左右。

浦东外高桥

上海自贸区的鼻祖当属“外高桥”。

2013年上海中国（上海）自由贸易试验区正式成立，第一批的自贸区范围就包含了外高桥保税区和外高桥保税物流园区，后来才扩容加入了金桥出口加工区、张江高科技园区和陆家嘴金融贸易区，形成现在的自贸区布局。

外高桥的发展其实由来已久，从1990年外高桥保税区成立至今，也已经走过了三十个年头。

在产城融合上外高桥发挥得相当成熟，还带动形成了周边高行森兰等居住区，本身的宜居属性毋庸置疑。

外高桥位于浦东的西部，也就是紧临黄浦江的狭长地带。从南北向来看，外高桥与传统意义的北上海，如杨浦中原、新江湾城，宝山凇宝、淞南一样。

外高桥的对岸就是宝山的吴淞口，可以看见黄浦江作为长江的最后一支汇流入东海的自然景观；另一边则是崇明长兴岛，是上海本地的生态休闲区。

早在二十多年前的1990年，我国第一个保税区就在上海浦东外高桥设立，二十多年来，外高桥保税区也已成为全国15个保税区中经济总量最大的保税区。

当时规划面积为10平方公里，濒临长江入海口，地处黄金水道和黄金岸线的交汇点，紧靠外高桥深水港区，是全国首个"国家进口贸易促进创新示范区"和上海国际航运、贸易中心的重要载体，其核心地位不言而喻。

其独有的保税、自贸双重优势，吸引了100个国家近7000多家企业入驻，促进了外高桥板块内的商办物业市场发展。

2013年9月，中国(上海)自由贸易试验区正式挂牌成立，面积达28.78平方公里。从保税区到自由贸易区，一路走来，外高桥见证着上海开放的不断升级。

到了2015年，自贸区扩区，面积扩大到120平方公里，包括综合保税区片区、陆家嘴金融片区、张江高科技片区、金桥开发片区、世博片区等区域，形成了多区域“宜商、宜居、宜业”的融合发展空间。

杨高北路以西，是外高桥的生活集聚区；杨高北路以东，就是外高桥各种企业的聚集地，基本都是1990年以后建成的。

外高桥板块的二手房小区总体可分为90年代的老公房、房龄20年内的次新房。

①潼港二村、潼港八村等90年代老公房，总价相对比较低，1字头总价的入手机会非常多。

②尼德兰花园、阳明花园广场等次新房

板块内次新房很多，如仁恒家园、瑞禾明苑、永久城市花园、博捷名苑、浦发春晖新苑等。

其中，仁恒家园紧邻6号线航津路站，小区以电梯洋房为主，面积都比较大。

比较知名的要属尼德兰花园、阳明花园广场两个大盘，开发期数都在两期以上，最新一期都是5年内的品质次新房。

尼德兰花园紧邻外高桥保税区和金桥进出口加工区，是外高桥集团打造的约1平方公里的荷兰风情小镇——高桥新城，距离6号线外高桥保税区北站700余米。

阳明花园广场距离6号线航津路站仅300余米，出门即是地铁站。在浦东，真的很少有含金量如此之高的轨交盘了。

阳明花园广场位于外高桥保税区内，是沪上知名的外销楼盘，开发商是香港侨福集团，曾成功开发香港名盘“阳明山庄”。

项目共分三期开发，小区自带中央花园，预留大片的绿化面积，三期仍有最后一批新房待入市。

再来看二手房挂牌数据。

浦东外高桥总价450-550万挂牌小区比较多的有尼德兰花园(二期)、天鹅泉公寓、浦发春晖新苑、阳明花园广场(一期)等。

主力挂牌小区具体详情如下：

新房方面，浦东外高桥新房项目主要集中在6号线航津路站周边。

目前共有2盘可选，其中阳明花园是高层产品，均价在6.2万/㎡左右；尼德兰·半岛主推建面约205/235㎡联排，总价1450万起。

静安大宁

说起近些年人气高涨的新兴板块，那一定要提到新静安的大宁板块。15年底静安区北扩将闸北收入囊中，其中受益最大的板块非大宁莫属。

地价高涨，配套升级，越来越多的大牌开发商抢驻大宁，加上教育资源的加持，让大宁的二手房一度成为购房者眼中的“香饽饽”。

早在13年底发布的《上海市商业网点布局规划》中，大宁国际商圈就跻身为“市级商业中心”，与淮海中路、徐家汇、五角场等同属一个级别。

时隔两年后“撤二建一”新静安重组，扩容后的新片区总面积达37.3平方公里，相当于原静安区4倍多，并实施“一轴三带”发展战略，战略中的中环大宁两翼更被定位为产城融合发展集聚带。

而作为中环大宁产业代表的市北高新园区，是国务院批复同意建立的全国第三家国家自主创新示范区--张江国家自主创新示范区的重要组成部分。

这个斥资约240亿打造约120万㎡国际科创住区，承袭了中央活动区CAZ理念，将商业、居住、文化、公园、办公结合，将打造一个富有活力的高尚生活区。

前所未具的科创产业配套群拔地而起，将产业与生活深度融合。包括7*24小时全天候社区、多维度科普公园、健康生态环道、360°立体垂直花园、沉浸式公共开放空间、“热带雨林式”大数据产业集群等。

当地注册企业约2800余家，跨国公司地区总部19家，具有总部特征的龙头企业50余家，大数据企业240家。

如今的大宁商圈已渐趋成熟，商业体量突破百万方。

大宁国际商业广场（约25万㎡）、大宁音乐广场（约14.5万㎡）、协信星光广场（约9万㎡）均已成为区域内集中的消费场所，另外还有约34.8万㎡大宁久光百货，宝华国际广场、宝华中心等市级商业中心。

目前已有大宁国际幼儿园、绿岛幼儿园、大宁国际第二幼儿园、安庆幼儿园，大宁国际小学、闸北实验小学教育集团、上海市风华初级中学等。

风华初中属于静安区内优质学校，板块内大部分都在风华初中的覆盖范围。

大宁板块的二手房，可以分为20年以上的老小区、品质次新商品房、房龄较新的动迁房。

①东方明珠大宁公寓等20年以上老小区

区域内老房子多集中在延长路、上海马戏城站附近。

如宁和小区、四方小区、大宁新村、粤秀苑、延长路265弄小区、共和新路1869弄小区、延长中路451弄小区等。大部分都是1-2房的小户型，总价比较低。

②大宁龙盛雅苑、绿色丽园和粤秀名邸等次新动迁房。

大宁龙盛雅苑和绿色丽园的1房小户型面积比较接近，上车总价都在500万左右；粤秀名邸的1房小户型面积要更大一些，总价要高上一点。

②慧芝湖花园、静安府等品质次新房

大宁作为新兴发展板块，次新房较多，如大宁金茂府、明园森林都市、象屿大宁悦府、静安府、宝华现代城、慧芝湖花园、歌林春天馨园等同样高品质的次新小区，居住环境相当优越。

再来看二手房挂牌数据。

静安大宁总价450-550万挂牌小区比较多的有粤秀名邸、宁和小区、大宁路660弄、大宁龙盛雅苑等。

主力挂牌小区具体详情如下：

新房方面，静安大宁板块新房项目主要集中在大宁公园周边。

目前共有1盘可选，包括中建玖合大宁项目。

嘉定南翔

虽说一提到嘉定，人们的第一印象就是郊区，但南翔的发展似乎从来都没有经历过瓶颈。

从南翔寺开始，这里就一直都走在嘉定发展的前沿。2007年11号线的开通给了这个板块一个发展契机。作为市区进入嘉定的第一站，南翔凭此导入了不少从普陀、徐汇等地外溢的购房者。

从地段、配套、生态、居住环境等等维度来看，南翔都是如今郊区中发展最为成熟的区域。

拥有非常完善且能级颇高的配套，品质商品房林立，整体的城市界面崭新，11号线、嘉闵线双轨出行。

论地段，南翔紧贴外环线，与虹桥主城区、唐镇属于同一纬度的板块。

嘉定南翔既有古色古香“江南小镇”的一面，也有着留云湖、银翔湖两大超乎寻常清新的城市界面，也毗邻沪嘉快速路、11号线，去往市区很便捷。

华润、金地、中海、中建等品质住宅一路连缀，更有留云湖、银翔湖和大量绿化点缀其中，宜居属性出色。

南翔印象城MEGA的开业，更是为本就强势的南翔商业，注入了一针强心剂，约34万方，这可是刷新了当时魔都商场单体量纪录。

另外，板块内云集了中冶祥腾广场、太茂、家乐福、五彩城等商业体，纯商业体量高达约50万方。

区域内更有17万方的留云湖、银翔湖、古猗园、南翔老街等资源。

更有像南翔小学、南翔中学、嘉定第二中学、苏民学校、南翔医院等教育医疗资源，分布于南翔古镇。

近两年，南翔的教育发展非常快，先是增加了一所小学：上海世外教育附属云翔小学。今年又增加了两所学校：上海大学附属嘉定留云中学（古猗校区）和上海师范大学附属嘉定中学（暂名）。

目前，南翔已经成为了教育资源大镇，遍布教育资源，其中不少高校和教育集团的附属学校。

另外，根据南翔2035规划，东社区是以高端商品房为主的国际化社区；西部是云翔大型居住区及其拓展区。

云翔大居包含大片承接市区居民外迁的保障房、承接外地人才落户及改善型精品商品房，目前已集聚商务、教育、医疗等配套服务等诸多资源，是未来南翔镇新的产城融合标杆区。

据控规数据显示，云翔片区规划住宅建筑总面积约172万㎡，其中，普通商品房只有约50万㎡，而保障性住房达到100万㎡、更有约22万㎡动迁安置房。

交通、商业、生态齐全，可以说汇集了南翔宜居的各个要素，板块内品质住宅大多集中在留云湖片区。

①品质次新商品房的如华润中央公园、森林公馆、白金院邸、华谊逸品澜湾、湖畔天下等，总价500万左右可以买入90㎡左右户型。

森林公馆主要由高层、小高层组成，2010年间交付，房龄比较新，且大小户型都有，主要包含66-175㎡2-4房，能满足不同的家庭结构需要。

湖畔天下既是轨交房还近印象城商业，更有留云湖美景。湖畔天下一期2房，小3房户型，总价在500万左右。

②低总价的永翔佳苑、泰翔嘉苑、翔和雅苑等小区在沪嘉高速西侧。

翔和雅苑距离11号线陈翔公路站和南翔印象城MEGA约800米，小区共分1/2/3区，从外立面看，和普通商品房并无二致。

③云翔大居次新房

云翔大居整体比较新，目前以在售新房为主，二手房陆续开始挂牌，总价500万左右可以买到100㎡左右大3房。

再来看二手房挂牌数据。

嘉定南翔总价450-550万挂牌小区比较多的有中建溪岸澜庭、好世凤翔苑、星信名邸、华润中央公园二期、森林公馆、华谊逸品澜湾(南区)等。

主力挂牌小区具体详情如下：

新房方面，嘉定南翔板块新房项目主要集中在南翔印象城旁、云翔大居。

南翔印象城旁仅有绿城·留香园仍有房源在售，即到即买。

云翔大居可选新盘不少，虹桥璀璨领峯、象屿同进·虹桥嘉悦府、华润华发·时代之城等都有房源在售，即到即买。

闵行金虹桥

随着古北开发饱和，古北高端的居住氛围，甚至豪宅也向金虹桥溢出。

因此金虹桥也诞生了如古北壹号这样的豪宅，国际氛围感更是与古北一脉相承，你生活在古北、金虹桥，感觉不到界线。

金虹桥板块东临古北、徐家汇，南抵漕河泾，西接大虹桥商务区，北依虹桥经济开发区、天山居住区。

经过多年发展，金虹桥-古北一带基本上已经连成一片。

古北作为上海第一代国际社区，其影响力与在楼市的地位难以撼动，这里有着真正的国际化居住氛围，其商业配套也有着与其匹配的国际范儿。

据上海长宁2022年的数据，古北社区拥有来自美国、日本、韩国、英国、法国等50多个国家和地区及港澳台的约3.2万名中外居民，形成了“小小联合国”。

你漫步在古北路边，随处可见日韩料理、东南亚餐厅、西餐厅等异国美食，以及各类外资银行，都体现着这个国际化社区的精神。

在著名的古北黄金城道上，各种个性化、有格调的商店汇聚于此，可以体验式消费。如今，发展成熟的古北已经是不折不扣的“富人区” 。

比如，老外街汇聚十几个国家的主题餐厅和酒吧；日系百货高岛屋，优质精选的各类商品琳琅满目，赋予古北接轨国际的调性。

西侧爱琴海购物公园、金汇四季广场、上海万象城、韩国街、乐坊·虹井生活广场等商业。

金虹桥板块的户型面积呈现了两极分化，50-90㎡的刚需户型和130㎡以上的改善户型，包括大量动迁小区、刚需商品房、改善型商品房。

金虹桥板块挂牌比较分散，总价500万左右比较优质的二手小区有古北新城、振宏小区、奥森花苑等。

古北新城小区很大，房源很杂，品质也高低不等，总体可以分为两期，一期多为6层楼梯房，二期多为电梯小高层及高层。

一期的优势是绿化做得还不错，一进小区郁郁葱葱。不过居住密度比较大，到处是房子，没有集中园林景观，也没有其他功能设施。

一期外立面分两种，一种是暗红色陶砖，英伦风格保持效果不错；一种是白色/灰色马赛克砖，比较接地气。一楼有独立花园，而且用砖墙隔开，对社区环境影响很大，拉低了整体居住品质。

二期是10-21层电梯小高层/高层，容积率只有1.2，整体品质比一期有了较大提升。

外立面用的涂料，配色有点丑，交房15年保持这个效果也属难得，设计为高层，有较多空间可以做景观设计。

再来看二手房挂牌数据。

闵行金虹桥总价450-550万挂牌小区比较多的有振宏小区、古北新城、奥森花苑、海联花苑、古北虹苑(一期)等。

主力挂牌小区具体详情如下：

新房方面，闵行金虹桥板块新房项目主要集中在南大板块、上大板块。

目前共有3盘可选，包括古北中央萃，古北悦公馆，古北99，均价在9-11万/㎡左右。

杨浦东外滩

黄浦江和苏州河，它们一纵一横，是上海这座城市的骨架，也是灵魂。

尤其是黄浦江畔，一直是上海对话世界的窗口，也是2035规划的世界会客厅。

不过发展至今，黄浦江畔核心段的发展几近饱和，当下仅剩最后一块大规模整体开发的区域，它就是正在华丽转型的杨浦滨江！

整个杨浦滨江很大，我们先来明确一下杨浦滨江的各个区域的梯度：

杨浦滨江横跨了内环线，其中，内环以内为上海中央活动区（caz），与陆家嘴、北外滩以及外滩属于同一规划高度的一线滨江区域。

从城市定位上来看，中央活动区当然要比非中央活动区更高一级、内环内的地段也同样占据优势。

不管是内环以内还是外环以外，都有两个功能核心，其中，内环以内的功能核心为：八埭头功能核心；内环以外的功能核心为：大桥东功能核心。

杨浦滨江段“一带两区”规划总建筑面积约796万方，丰富的生态系统让人无比期待！

杨浦滨江段汇集头部企业总部，最高建筑高度达320米，有约364万方商办建筑规模，预计产业规模超3000亿元，导入至少20万人口。

整个杨浦滨江的产业开发已经进入了发展快车道，产业巨头已逐步进入兑现期，中交集团上海总部基地、中节能集团上海首座、美团上海科技中心、哔哩哔哩上海总部基地、超级合生汇（规划中）等相续落成。

论宜居属性，杨浦滨江遥遥领先。

杨浦滨江有公共绿地约48.46公顷，滨江跑道、步道、骑行道现已全线贯通，使此地成为集合品牌策展、网红打卡、运动休闲等功能于一体的文创休闲带。

这里将有40幢、总建筑面积约16万㎡的历史保护建筑陆续更新为城市文化艺术空间，成为各类博物馆或奢侈品牌艺术大秀的举办地！

杨浦滨江整体都在城市更新，二手房以老小区、次新商品房为主。

20年以上小区，多数是80年代、90年代建造，主要有康阳小区、渭南苑一期、江浦路120号、辽海小区等，多数房源户型面积小，总价500万左右可以选择2房。

20年以内品质次新房主要有华晖绿苑、阳光城滨江悦、首创天阅滨江等。面积较大，基本为两室或三室以上，部分临江的楼盘单价要高出很多。

再来看二手房挂牌数据。

杨浦东外滩总价450-550万挂牌小区比较多的有馨运公寓、明园大楼、百兴花园、辽海小区等。

主力挂牌小区具体详情如下：

新房方面，杨浦滨江的新房供应主要集中在平凉社区，大桥街道，定海社区，江浦街道等，供应量非常庞大，且后续土地储备也非常丰富。

其中，杨浦滨江中央活动区（红线范围内），包括中信&杨浦滨江八埭头项目、保利•外滩序 Bund45、保利•外滩序 Bund88、兴华里；

杨浦滨江内中环（红线范围内），包括缦云上海、中海东外滩项目；

杨浦内环内（非杨浦滨江红线范围内），包括桐安里、保利置业&华丽家族平凉社区项目、滨江晶典五期、九龙建业四平路项目、中海海上和集；

杨浦内中环（非杨浦滨江红线范围内），包括北京城建&越秀项目，中建壹品·外滩源著。

浦东北蔡

北蔡与碧云、花木是同时期的，但花木因为城市副中心的定位、碧云因为国际社区的定位，发展已经远远甩开了北蔡。

这些年，随着花木碧云这些周边区域的房源供应逐渐减少，北蔡楼市已经逐渐受到买房者的认可。

北蔡占位浦东市区中心腹地，周边高新产业板块环绕，向北是陆家嘴，向西是前滩，向东是张江，承接大量高净值产业人口置业需求，天然是浦东高端居住区！

北蔡的主要置业群体一部分由东面张江的人口外溢组成，张江板块规划住宅用地比较有限，对于那些无力负担张江房价的置业客来说，目光自然而然转到了北蔡。

另一部分人口由内环内区域改善置换出来，相对而言，北蔡离市中心更近。

北蔡被上海人知道是源自于十几年前作为动迁房的基地，当然规模不是太大。

后来能够被大家熟悉，主要是源于品质非常好的大华锦绣华城十几个街区，北蔡城镇化就此起步。

北蔡的第二个小高潮是浦东星河湾漫长的建设及三条地铁线开通。

北蔡形成了5+1的轨交模式，18号线纵贯北蔡镇南北，紧靠新希望产业地带；13号线横穿北蔡东西向；7号线紧贴北蔡最北的高科西路；16号线与11号线也紧邻北蔡镇。

此外，还有一条磁悬浮可以直达浦东国际机场。

上海规划了十大楔形绿地，北蔡楔形绿地是其中位置比较好的，也位于中环线附近，是金色中环重要组成部分。

整个大片区由五个部分组成，包括北蔡联勤片区，康桥花墙片区，北蔡中界杨桥片区，北蔡产业片区，一六卫行钱堂片区。

北蔡二手房挂牌的小区数量比较多，分布比较散，主要分为两大类：

①20年以内房龄的次新房

以大华锦绣社区、万邦都市花园为代表，这两个小区不仅体量很大，房源挂牌量和成交量也是北蔡板块内比较多的，配套设施同样是板块内最好的。

大华锦绣华城共分为19个街区，组成比较复杂，有商品房有动迁房有老公房，商品房有高层还有别墅。

权属类别不同，产品上也是有比较大的差异。商品房南侧一排是以别墅加小高层高层为主，5街区的大华斐勒公园还有洋房。

总价段自然也是差别比较大，大华斐乐公园在千万以上，十一街区800万以上，动迁房有些400-600W房源。不同小区的各类户型总价门槛也不相同。

一街区、二街区都是动迁房，产品相似，有6层多层和18层高层，1-3房面积段相似。学区都是进才实验小学（大华校区）+进才实验中学南校。

四街区、五街区对口学校都是进才实验小学西校大华校区和上南中学东校。4街区有动迁有老公房也有商品房；5街区是大华斐勒公园，纯商品小区。

九街区、十街区在片区的东北方向，都是动迁小区，房龄也接近，1-2房的面积段重复较高。小学都是昌邑小学大华校区，初中都是上南中学北校。

十二街区有些1房小户型，所以有500W以下的房源，其他房型的总价门槛十一街区都更高一些。

十四街区、十五街区、十六街区，十七街区都是有又有别墅又有公寓的项目。13-17街区都有1房小户型，13街区面积更小只有45平。

十八街区、十九街区也是公寓和别墅的组合。公寓1-3房都有。

②20年以上房龄的小区

北蔡板块的挂牌房源有一多半房龄超过了20年以上了，比如锦华花园、由由新村等，这些小区中有50㎡左右小户型，总价在500万以下。

再来看二手房挂牌数据。

浦东北蔡总价450-550万挂牌小区比较多的有德锦苑、绿川新苑、大华锦绣华城、绿川馨康苑等。

主力挂牌小区具体详情如下：

新房方面，浦东北蔡板块新房项目主要集中在新杨思及周边、北蔡楔形绿地。

目前共有8盘可选，包括新杨思·上园、开云艾尚里、国贸中国铁建·西派海上、大华斐勒公园、浦开&北蔡北蔡项目、浦开北蔡项目、浦房北蔡项目、浦开北蔡项目，均价在9.2-10万/㎡左右。

徐汇南站

徐汇的发展一直“北重南轻”，但伴随着漕河泾、徐汇滨江等的迅速崛起，徐汇的区域红利终于逐渐辐射向了南部一些沉寂许久的板块。

其中就有上海南站，作为上海中心城市的南大门，也是联系长江、珠江三角洲及中国南方其他城市的重要交通枢纽。

南站及周边将以其独特的地利条件，成为与徐家汇城市副中心功能互补的经济中心。

上海南站，是上海客运铁路枢纽的南大门，是上海四大火车站当中规模仅次于虹桥的第二大火车站。

上海南站集合铁路、长途&近郊客运以及1号线、3号线带来的大量人流，成为上海西南面的一大交通枢纽，上海发往南方和西南方向的列车都由上海南站始发。

根据南站的建设规划，上海南站站屋以北，沪闵路以南为大型商务办公设施，同时还将有针对商务白领的购物中心、超市等商业设施相配套。

南站旁目前已建成体量巨大的徐汇万科中心，商业商务氛围逐渐被带动起来。

徐汇万科中心集三大品类办公、地标商业、城市生态旅游、都市文化中心于一体。规划有近7万㎡中心绿轴，集太阳能电车道、健康慢跑道、漫步道于一身，再结合两大剧场、四个艺术中心，从而形成一个全新的生态商务城市。

随着徐家汇中心能级南拓，以徐汇万科中心等为代表的新兴商务区逐步落成，上海南站和徐家汇、徐汇滨江衔接呼应，并与漕河泾开发区、龙华旅游城、上海植物园等产业园区互相联动，南站的板块价值愈发彰显。

板块内目前拥有轨交1、3、15号线三线交汇，并设有上海南站、华东理工大学站2个站点。

徐汇南站的二手房虽然房龄不占优势，但胜在虽地处中环内的中心位置，价格却相对较低，是郊区价格能住市区的典型板块，总体性价比很高。

①金牛苑、光华园等20年以上老小区

板块内老小区居多，目前挂牌的包括金牛苑、东荡小区、正南花苑、罗城小区、麦克花园、华东花苑、汇成一村、汇成二村、汇成三村、汇成四村、汇成五村、楼园小区、体育花苑、光华园等。

这些小区基本以小户型为主，总价从不到200万到上千万不等，满足不同居住需要。

②汇京佳丽园、海波金桂苑两个次新小区

板块内很少有次新挂牌，如汇京佳丽园、海波金桂苑挂牌房源也并不算多，两个小区都是04/05年建成，都靠近15号线华东理工大学站。

再来看二手房挂牌数据。

徐汇南站总价450-550万挂牌小区比较多的有华东花苑、光华园、体育花苑、楼园小区等。

主力挂牌小区具体详情如下：

新房方面，徐汇南站板块目前并没有新房项目可买，感兴趣的朋友可以持续关注。

徐家汇

徐家汇是与南京西路、淮海中路、豫园等齐名的上海著名商业中心之一，是在魔都必去的核心商圈。

早在上个世纪，徐家汇就获得了上海市第一批城市副中心的身份，拥有四通八达、快捷方便的立体交通网络，各项生活配套十分完善，能尽情享受理想中的“城市生活”。

徐家汇板块位于上海中心城区的西南部，是老牌城市副中心中发展最好的，2035上海总体规划明确将徐家汇列入上海中央活动区。

由于启动开发较早，整个地区采取了高容积率开发的策略，同时又是交通枢纽，常年人气旺盛。

2018年8月，《十三五时期徐家汇地区功能规划》公布，徐家汇地区以建设“徐家汇国际商务商业核心区”为基本目标，形成“商务商业核心圈”与“四大功能区块”。

规划提出将建成浦西新地标“徐家汇中心”，高达370米，主要功能为商业办公一体化综合楼，建成30多万平米的上海最大商场；

以徐家汇中心为契机，建设改造T20（西亚宾馆）、太平洋数码二期、汇金六百、港汇广场、飞雕国际、东方商厦等，并构建徐家汇商圈空中连廊；

建设以徐家汇体育公园为核心的体育休闲功能区块，大片草地、成片树林，密植绿化，打造城市中的天然氧吧……

徐汇区的价值体系是围绕徐家汇建立的，徐家汇不仅是徐汇区的商业中心，更是文化中心，向来是上海高端居住区的代表。

伴随着未来浦西的第一高楼、超级旗舰综合体徐家汇中心的兑现，未来徐家汇的能级无疑会再次迎来蜕变。

老牌商业集中了东方商厦、太平洋百货、港汇恒隆广场、汇金百货、市百六店、美罗城等一批知名商厦，并连接两条市级特色街:衡山路欧陆风情街、宜山路建材家具街。

板块内拥有1、3、4、7、9、10、11号线在内的七轨交汇。

此外，根据《上海市轨道交通近期建设计划（2017-2025）》，截至2025年上海将新增规划再建设9条轨道交通线路。

其中，9条新地铁线中的2条将以徐家汇站为起点，分别是连接徐家汇与东川路的23号线，以及沿着龙吴路通往闵行开发区的25号线。

从商业、交通、生态等各方面进行全面升级的徐家汇，必将为大家呈现一个能级更高的城市新面貌，值得期待！

徐家汇板块楼盘密集，总价差异比较大，不同价位段都有，总价从200W到千万以上都有，挂牌的房源房龄新旧不一。

可简单将板块内房源分为20年以上老小区及20年内次新房。

①20年以上老小区，总价仅3字头起

板块内老小区数量较多，主要分布在各大地铁站点周边。

位置比较核心的包括天平小区、汇金广场、名仕苑、丰业广元公寓、乐山大楼、乐山四五村、乐山八九村、橡胶小区、振兴小区、实业公寓、科汇公寓、永新花苑、金轩公寓、徐虹北路104号、虹枫大楼、番禺大楼、金轩公寓、汇站街80弄、南丹公寓、南虹公寓、天钥花苑、南溪公寓、泰东新村、通汇公寓等。

根据不同面积有不同的价格，总价基本从300多万到上千万不等，靠近7号线周边的小区单价更低一些。

②20年以内次新房

板块内次新房非常少，主要有东方曼哈顿、中凯城市之光、永新城、嘉汇国际广场、莱诗邸、兆丰帝景苑、宛平88、徐虹华庭、电影华苑、永新晶苑等。

单价都比较高，且都是改善大户型，总价千万起步。

再来看二手房挂牌数据。

徐家汇总价450-550万挂牌小区比较多的有南丹小区、天平小区、中原新村、青松小区等。

主力挂牌小区具体详情如下：

新房方面，徐家汇板块目前并没有新房项目可买，感兴趣的朋友可以持续关注。

徐汇长桥

徐汇区南部一直以密集的居住区为主要形态，长桥板块也是如此，自上世纪80年代，就作为沿江工厂安置工人的新村社区。

在之后的十几年里，政府加强了当地教育的投入，积累了雄厚的教育资源，上海中学就是硕果之一。

和徐家汇、徐汇滨江、漕河泾日新月异的发展速度不同，即使现在来看，长桥仍是以老公房为主的纯居住社区，城市界面相对老旧，缺乏大型商业。

长桥相对亲民的上车门槛，已成功跻身成为上海西南置业热门板块。

在最新公示的徐汇区单元规划中，徐汇区提出的发展目标是至2025年提出了“一核、两带、三区”的空间结构，长桥就位于南部战略拓展区及高能级科创集聚带区域内，坐享高能利好。

北杨人工智能小镇就位于长桥板块，紧邻轨交15号线朱梅路站，总用地面积约54.3公顷，建设规模约100万㎡，是一个全新的科创基地。

同时，也是与AI Tower一同被称之为“双T”载体的AI Town北杨人工智能小镇，集科研、住宅、社区配套和公共环境于一体，项目一至三期以及周边市政配套项目预计将于2025年全面竣工。

在新轨交及新规划的双重扶持下，长桥板块将迎来全新的发展契机，板块价值也将更上一层。

区域内有15号线罗秀路站和23号线龙瑞路站（在建中），出行还是非常便利的。

长桥板块房源数量较少，但总价差异却比较大，不同价位段都有，可简单将板块内房源分为老公房、次新房两种类型。

①长桥新村、长桥四村等20年以上老公房

板块内老小区占多数，主要分布在15号线东部位置，根据面积大小，总价基本从200万到上千万不等。

包括长桥新村、长桥一村、长桥二村、长桥三村、长桥四村、长桥五村、长桥六村、长桥八村、罗秀二村、罗秀三村等。

②徐汇新城、书香逸居等20年以内次新房

次新房有书香逸居、罗香苑、绿洲庭苑、徐汇新城、汇成南街里等，大多是90㎡以上户型，少量的小户型有总价500万左右房源。

再来看二手房挂牌数据。

徐汇长桥总价450-550万挂牌小区比较多的有凌云新村、舒乐小区、书香苑、梅陇四村等。

主力挂牌小区具体详情如下：

新房方面，徐汇长桥板块新房项目主要集中在靠近徐汇滨江的区域。

目前共有1盘可选，包括海上·清和玺，均价在11.2万/㎡左右。

浦东陆家嘴滨江

从1990年开发至今，陆家嘴板块已经腾飞为浦东最具代表性的龙头板块，三大地标性建筑“东方明珠、金茂大厦、上海环球金融中心”不断刷新着“世界高度”。

作为黄浦江畔最耀眼的“明星”，陆家嘴带动了上海城市发展的速度和高度，板块内交通、商业、金融、文化、经济等各方面的日趋完善。

陆家嘴位于浦东新区西北部，属于上海主城区的核心地带，是城市发展的中心，板块西、北两面都紧靠黄浦江，地理位置十分优越。

巨变的起点就在1990年，党中央、国务院正式宣布开发开放浦东，同年批准设立全国唯一以“金融贸易”命名的国家级开发区——陆家嘴金融贸易区。

在浦东开发后的三十余年中，陆家嘴始终是上海城市封面中不可或缺的一部分。

作为全国首个金融贸易区，如今的陆家嘴早已是中国最具影响力的金融中心之一，是众多跨国银行的大中华区及东亚总部所在地。

根据2035最新规划，浦东新区将形成由1个城市主中心、5个城市副中心、20个地区中心、X个社区中心构成的“1+5+20+X”的四级公共中心体系。

其中1个城市主中心：即中央活动区——陆家嘴，承载上海市最多全球城市核心功能和高能级公共设施。

中央活动区陆家嘴板块以商务办公为核心、重点聚集金融贸易和航运服务等全球城市功能，进一步优化和完善商业服务、文化娱乐、旅游观光、品质居住等配套功能，打造世界级的中央活动区。

陆家嘴地处内环内，往来城区各个方向都非常方便，目前有五条过江隧道与浦西相连，未来还将建设公平路隧道。

轨交上，已有2号线陆家嘴站、东昌路站，9号线商城路站途径；轨交14号线与2号线相交于陆家嘴站；未来还有19号线经过，交通条件愈加发达。

作为浦东最顶级的商圈，陆家嘴的商业非常丰富，包括正大广场、国金中心商场、第一八佰伴，另有览海国际广场、陆家嘴中心L+mall、尚悦湾广场、新梅联合广场、新大陆广场、1088广场、上海湾广场以及苏宁易购生活广场等不同体量的多样化商业广场。

超浓的商业氛围在浦东乃至整个上海都是首屈一指的，繁华生活唾手可及。

陆家嘴板块高楼林立，房源数量比较充足，房龄新旧参差不一。

但大部分挂牌房源房龄在20年以内，居住舒适度还是不错的，可简单将板块内房源分为老公房、次新商品房。

①东昌新村、东园四村等20年以上老公房

板块内老小区主要分布在9号线商城路站周边，包括东昌新村、东园一村、东园二村、东园三村、东园四村、紫光大厦、申金大厦、浦城小区、汤臣商务中心、集成大厦、谢家宅小区、众盛公寓、滨江大楼等，总价500万左右可以选择小户型。

②天科苑等20年以内次新房

久阳滨江公寓、天科苑、菊园、江临天下、盛大金磐、汤臣一品、仁恒滨江园、世茂滨江花园、保利One56等都是板块内的次新商品房。

部分小区有建面约70平左右小户型，总价在500万左右。

再来看二手房挂牌数据。

浦东陆家嘴总价450-550万挂牌小区比较多的有东园一村、久阳滨江公寓、东园三村小区、东港公寓等。

主力挂牌小区具体详情如下：

新房方面，浦东陆家嘴板块新房项目主要集中在陆家嘴滨江。

目前共有4盘可选，包括滨江凯旋门三期、陆家嘴太古源·源邸、荣成昌邑项目、世纪臻邸。

宝山淞南高境

淞南板块是杨浦区、虹口区、浦东区北部甚至还有静安区上班族的福音，轨交便利，配套充足，距离几个区域有轨交直达或者换乘一次即可，但是置业预算却可以少一大笔。

淞南板块位于宝山区，东侧滨江，是宝山稀缺的滨江板块。同时板块也与杨浦区接壤，接壤的还是新一代国际社区新江湾城。

把宝山分成北、中、南三份，淞南就是属于南片区-中心城区（宝山部分），是上海中心城的重要组成部分。

沾了中心城区的光还不算，北侧还是吴淞市级副中心。

2024年3月《大吴淞地区专项规划》结束草案公示，“大吴淞”的命运齿轮开始转动了。

可以用三个“大”来总结这一规划：

大规格：宝山、浦东、杨浦、静安四区联动，规划总面积110万平方公里。

大手笔：未来三年固定资产投资保守估计超千亿，规划常住人口100万。

大使命：北上海水陆门户，国际科创中心，世界级滨水城区。

吴淞创新城北部枢纽以宝山高铁站为核心，打造“三江交汇、上海之门”的标志形象。

作为上海科创中心主阵地的核心承载区，吴淞创新城将成为继张江、金桥之后的又一科创重地。

板块以长江西路为分界线，北部以产业为主，也就是吴淞新城的科技文化创新区、滨水创新活力区和滨水综合功能区，住宅和生活配套都集中南半部。

在长江南路站旁，同济创园落地，给这里带来了新的活力，优化了产业结构，也提升了淞南的城市形象。

板块已经是双轨交板块，有早已通车的3号线，还有后通车的18号线一期北段和在建的二期工程。

淞南板块目前加大不高，和一街之隔的新江湾城板块对比强烈。

因为定位不同，环境等各方面也存在差异，在房价上的体现比较明显，板块内部价格差异也是比较大的，尤其是老公房和次新房之间。

①20年以上的老公房

板块内的老公房以淞南X村系列为主，刚需人群置业淞南的话，淞南X村系列的小区可以说是淞南板块的必看项目，占地面积广，期数多，1-3房产品都有。

分布上围绕着淞南公园转一圈。配套基本也是大同小异，年代相近，这些老小区建成年代在1992-1996年之间，算是比较年轻的老公房，2房普遍也有60多平。

②次新房

在逸仙高架东侧就是湾谷科技园和复旦大学，长江南路站旁还有同济创园，有不少科技人才和教务工作者选择在淞南置业，所以靠近逸仙高架的次新房比较受欢迎。

逸兴家园、鎏园、逸居苑、盛世宝邸枫桥湾名邸都分布在这样的位置，价格最高的就是盛世宝邸二期。

再来看二手房挂牌数据。

宝山淞南+高境总价450-550万挂牌小区比较多的有四季绿城、馨良苑、三花现代城(二期香梅苑)、宝景苑等。

主力挂牌小区具体详情如下：

新房方面，宝山淞南板块目前并没有新房项目可买，感兴趣的朋友可以持续关注。

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