巅峰疯涨44%，而奥克兰房价已跌掉了其中的38%！房市会在春季迎来旺市么？

文摘 2024-08-22 03:03 新西兰

今年到目前为止，新西兰房地产市场一直表现相当波动，而且这种状况很有可能持续到春季，甚至更久。

自 2021 年 11 月新西兰房地产协会 (Real Estate Institute of New Zealand) 的全国房价中位数在非理性繁荣中达到 925,000 纽币的峰值以来，房价肯定已经大幅回落。

到今年 7 月，这一数字已回落至 753,000 纽币，这意味着在过去 32 个月期间，新西兰全国房价下降了 172,000 纽币（-18.6％）。

在最近的秋冬季节，房价下跌的势头也没有减弱，全国房价中位数从今年 3 月的 80 万纽币稳步下跌至 7 月份的 75.3 万纽币，四个月内下跌了 4.7 万纽币（-5.9%）。

在市场领先的奥克兰地区，房屋中位数价格已从 2021 年 11 月的峰值下跌了 35 万纽币，自今年 3 月以来下跌了 120,800 纽币。

也就是说，奥克兰从疫情以来 44% 的涨幅，如今已跌到只保留了相对疫情前 5.5% 涨幅。如果以疫情前的 90 万房价为参照，奥克兰房价已跌掉了那 44% 涨幅中的 38%！

因为很迷惑的一点是，疫情前奥克兰房价 90 万纽币，巅峰 130 万，上涨幅度 44.4%，而一般来说如果我们算跌幅会按照巅峰时 130 万的房价，即使完全跌回 90 万纽币也只是跌了 30.8%。同样的价格，反应在涨幅和跌幅上却是截然不同的两组数字。一般一看奥克兰房价才跌了 26%，巅峰时期可涨了 44%，还有 18% 的幅度可以跌。实际却完全不是这么回事。

当前奥克兰房价实际已经和疫情前没多少差距了！

而去年房价继续大幅下跌的主要因素之一是待售房产数量激增。

通常，库存水平在夏季达到顶峰，然后在冬季下降。但在过去 12 个月中，夏季待售房产数量异常激增，冬季数量也保持较高水平。

截至 7 月底，房地产网站 Realestate.co.nz 有 30,556 处住宅房产待售，与去年 7 月相比增长了 32%。

REINZ 上个月报告称，全国住宅销售量仅为 5806 套，这意味着每售出一套房屋，就有五套以上的房产待售。

其结果是，大量库存积压未售出，市场明显倾向于买家。

面对如此多的房产可供选择，买家在谈判价格时可以挑剔并且讨价还价。如果卖家想要达成交易，他们就必须降低要价以满足市场需求，而这也正是他们一直在做的事情。

自今年 2 月以来，Realestate.co.nz 上待售住宅物业的平均要价已从 927,312 纽币降至 7 月份的 816,797 纽币。五个月内下降了 110,515 纽币。平均要价在 2022 年 1 月达到峰值 994,885 纽币，因此比峰值下降了 178,088 纽币。

因此，根据因果关系的自然发展，高库存水平导致要价下降，进而导致销售价格下降。

但随着春季和夏季的到来，这一周期还会持续下去吗？

首先，未来几个月销售量和上市量都可能开始回升，因为即使在市场疲软的情况下，它仍或多或少地遵循季节性趋势。

因此未来几个月的销售活动可能会有所增加。

这对价格有何影响，很大程度上取决于目前压在市场上的大量未售出库存如何处理，而这又取决于供需的相对强度。

也就是说，由于这样或那样的原因而一直在观望的潜在卖家数量可能会在未来几个月内采取行动并将其房产挂牌出售，而潜在买家的数量也可能准备进入市场。

可能影响买家和卖家之间平衡的因素之一是利率。

一些市场评论员认为，抵押贷款利率对房地产市场的影响远大于供求规律。

在这种情况下，储备银行上周决定将官方现金利率下调 25 个基点，这应该标志着房地产市场成交量开始增加和价格开始上涨。

但这一论点的缺陷在于，在央行下调 OCR 之前，抵押贷款利率已经连续下降了 7 个月。

各大银行提供的两年期固定利率平均值从去年 11 月份的 7.04% 稳步下降至今年 6 月份的 6.72%，这表明，在预期央行上周降息的情况下，较低的 OCR 已经被反映在抵押贷款利率中。

抵押贷款利率的进一步下调可能将反映银行对未来 OCR 下调幅度和速度的预期，而非已经发生的情况。

虽然近期抵押贷款利率的下降可能对市场边缘产生了一定影响，但显然不足以减轻市场对未售出房产的负担并压低价格。

这表明，我们需要看到利率大幅下降，买卖双方的平衡才会发生显著转变，市场库存才会相应减少。

因此，如果你正在考虑房地产市场的未来道路，最好系好安全带，坚持下去——过去几个月的艰难历程可能尚未结束。

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