11月9日下午，在中以（上海）创新园内，随着热情的桑巴开场舞“英雄新天地 最美智创城-桃浦国际开放日”正式拉开序幕，吸引大批国内外宾客云集，实地走进桃浦智创城，深入了解、感受区域发展成果。

区一级巡视员、政协副主席翁华健出席开放日活动并致辞，表示当前桃浦智创城以生态为底、以智慧为核、以科创赋能，对标现代化国际大都市加速推进建设，迎来一批高品质的住宅陆续建成交付，诸多科技型、总部型企业相继落地，众多配套项目扎实推进。“宜创、宜业、宜居”的桃浦国际创新城正呼之欲出，希望通过本次活动，增进来自国内外的意向伙伴对桃浦智创城的了解与合作，未来共同开创桃浦更加美好的明天。

活动现场，桃浦智创城、桃浦镇、临港集团、中环集团、金茂集团、象屿交控中环云悦府项目、宝华集团、金隅地产、国华人寿和国金体育10家单位共同签署“英雄新天地 最美智创城”共建协议，将在教育、住宅、商业、商务等方面持续发力，合力赋能区域发展，全面释放产城融合新动能。

翁华健副主席带领安生学校、桃浦未来实验学校、中环集团、金茂集团和象屿交控中环云悦府一起启动了“2024桃浦国际开放日”活动。

Eli BECK（贝彬），中谷以丰（上海）农业科技发展有限公司创始人，是一位农业专家，已在上海定居了十多年，他深深地爱上了这座城市。2020年，随着中以（上海）创新园的开园，他满怀憧憬地来到了普陀区桃浦地区，开启了新一轮的科研和创新工作，也见证了桃浦智创城这些年的发展。“我喜欢桃浦，因为这里是TOP，我喜欢这里的氛围，听说今天会有很多新信息发布，介绍这里非常漂亮的学校和住宅，我很多在这里工作的好朋友都会来，我都想在这里买套房，告别租房生活，WHY NOT?”贝彬高兴地说。

David Gish（大卫），上海安生学校外籍副校长，来自于美国的教育专家：“上海安生学校是上海国际教育学校圈黑马，培养‘双语、双能、双文化’的优秀学生是我们的愿景，我们拥有数十人的外教团队，很多老师在五年前就来到桃浦智创城，对这里充满着感情，也感受到了桃浦日新月异的变化。”听说智创城要办国际开放日，大卫和他的外教团队专门组了一个19人的工作群：“我们一定要来参加开放日活动，要向朋友们介绍我们美丽的学校和教育理念，更要和大家一起分享桃浦美好的未来……”上海安生学校由中国国际教育的先行者和探索者安生教育集团于2018年创办，是一所可容纳1600名学生，涵盖小学、初中和高中三个学部的民办非营利十二年制学校，去年学校高中毕业生55%被G5超精英大学录取、65%被QS世界Top30录取、连续三年100%录取世界Top100学校……在竞争激烈的一众上海国际学校中，上海安生学校强势出圈，成为教育行业的一匹“黑马”。

“桃李芬芳，灼灼其华……”作为上海桃李未来实验学校的校长——全国教育系统先进工作者、上海市教育功臣朱乃楣校长在桃浦智创城规划展示馆内热情洋溢地和参加桃浦国际开放日的朋友们交流着教育理念和对即将开工建设的新学校的美好愿景。“我们的目标是要把学校建成国家级义务教育教学改革实验学校与国家级教学成果推广学校。全国课程教学改革可借鉴、可复制的经验和模式，无感式数据采集形成学习者画像，制定3-15岁十二年创新人才培养的战略规划，建构“分科·综合”课程体系，由多元智能理念向高阶思维能力拓展。”

听完学校的交流分享，Eli Beck与同行的伙伴跟随参访团一起去参观了桃浦智创城正在热销的社区楼盘。基于桃浦智创城优质的教育资源，Eli Beck表示居住在学校附近有利于孩子在良好的教育环境下成长，如果社区品质及周边配套能跟上就更好了。参观后Eli Beck了解到普陀金茂府、中环桃源里、象屿交控中环云悦府、宝华紫薇系列等项目优质楼盘。这些楼盘不仅拥有现代化的建筑设计和完善的配套设施，更以国际化公园社区为设计理念，注重与周边环境的和谐共生，让居民在享受高品质生活的同时，感受到大自然的美好。

逐个项目了解后，Eli Beck手里拿着厚厚一叠桃浦项目的宣传资料。“这是我为朋友们收集的，下次我要亲自带他们来这里看看。”Eli Beck笑着说。

桃浦智创城，曾经是上海赫赫有名的老工业区，历经十余年的转型发展，实现了从传统产业区向现代化、国际化、生态化智慧之城的华丽转身。如今在这里，不仅可以享受到优质的教育资源，还可以沉浸在绿色生态中，体验高品质的居住生活。桃浦智创城，一个充满活力的国际新城，正以它独有的魅力，吸引着世界的目光。

越是高端住宅，越离不开生态与绿色。

所以上海中心城区的高端住区，大概率会落位在十大楔形绿地。

在《上海市生态空间专项规划（2021-2035）》中，官宣了上海中心城区的十大楔形绿地，按生态环境划分成2个梯队：

• 第一梯队包括三林楔形绿地、碧云楔形绿地、森兰楔形绿地、桃浦楔形绿地；

• 第二梯队包括吴淞楔形绿地、大场楔形绿地、三岔港楔形绿地、北蔡楔形绿地、吴中路楔形绿地、吴淞江楔形绿地。

第一梯队浦东有3个，其中碧云和森兰是成名已久的国际住区，目前开发如火如荼的三林滨江南片区也是目前新房市场炙手可热的板块。

反观浦西，第一梯队只有桃浦楔形绿地，从生态天赋来说，桃浦是具备成为一流高端住宅板块潜力的。

政府对桃浦住宅品质的要求一直是极高的，桃浦智创城的宅地明确要求装标不得低于4千/㎡，外立面宜用金属、石材和玻璃等。

加上桃浦进驻的都是品质有保障的开发商，IP极强的金茂府和宝华紫薇纷纷落地，近期金隅、建发也有落子。

有这样的要求和开发阵容，桃浦可以是说目前住宅品质最具卷的板块之一！也是浦西少有的高品质住宅云集的板块！

但就是这样的高品质住宅云集的板块，在销量上却不温不火。

究其原因，我认为虽然桃浦新房的品质很高，但在居住其他属性上面，桃浦新房仍有不足。

· 桃浦目前在售和待售的项目主要集中在桃浦中央绿地周边，无论是到15号线还是11号线步行都较为勉强。

· 桃浦智创城目前的商业也是比较匮乏的，比较高能级的商业要去到地铁站附近。

· 在沪嘉高速的北面，有垃圾中转站和污水处理厂，这是桃浦不可抗的不利因素。

但桃浦也有自己的优势，作为有政府和国企保障的，成片开发的产城融合示范区，它的规划能级很高。强大的产业、宜人的生态环境和令人期待的教育医疗配套如果全部兑现，桃浦的价值会有质的飞跃！

那么现在桃浦的规划兑现到什么阶段了呢？

桃浦现状可先睹为快小胖君最新拍摄的全景航拍视频：（拍摄于2024年8月3日，桃浦中央绿地附近）

下面来看桃浦规划深度解读：

产业规划解读：

上海科技创新中心的重要承载区！

上海东面有张江金桥、西南有漕河泾紫竹，西北的科创产业中心正是桃浦！

桃浦的规划定位是上海市转型发展的示范区、西北中心城区的新地标、产城融合发展的新亮点、上海科技创新中心的重要承载区。

所以它的能级高于周边是应该的，产业规划兑现后内生需求就能助长住宅价值，而成长需要时间，不如承接外溢需求直接！

要知道，桃浦商办体量，尤其是科创体量是超过前滩的，区域发展绝对值得期待。

经过5年的建设，目前中央绿地两侧的高端住宅区和产业轴线已经基本建成！

桃浦智创城最先建成的商办地块——桃浦智创TOPA区先后引入了东方雨虹、德爱威、乐凯新材料等先进材料头部企业，上海电力高压、李园实业等总部办公相继入驻，这些都是税收千万级的总部型企业。已经能够形成产业链创新链的基础。

原先的英雄钢笔厂地块上所打造的桃浦智创TOPB区也已经建成投入使用。

桃浦的最高地标，170米的桃浦智创TOPD区目前也已经封顶。

与住宅产品的高要求一样，桃浦智创城对商办的建设标准也是极高的。到2026年，桃浦智创城建成的优质办公空间将超过80万㎡，将会吸引超过5万优质产业办公人群入驻，对住宅价值的抬升无疑是极大的！

宜人生态环境：

超现代绿色生态城区！

要知道，桃浦智创城已经获得“三星级上海市绿色生态城区试点”称号。获得“国家三星级绿色生态城区规划设计标识”授牌。一个绿色生态居住区冉冉升起！

而桃浦宜人的居住环境我认为分为2个方面。

首先当然是生态天赋，大家熟悉的桃浦中央绿地，其实只是桃浦楔形绿地的一部分。

2015年，经中外专家的评审，桃浦绿地的最后方案才确定。

将采用行云流水的动态架构，形成山谷意向，以活泼灵动的构图创造出一个幽雅独特的绿地，塑造符合桃浦乃至上海城市发展需求的“新自然”景观。

这些丰富多样的空间体验并不意味着这仅仅是一个优美的花园，也是窗外的景观，互动的场所和完整的生态系统。

最后，这也是一个大型的生态净化系统，将工业用地净化和重建成为一个新的可持续生态系统。

除了生态天赋，桃浦对于建设的绿色要求是极高的：

一是分布式能源

“天然气分布式能源”是指以天然气为燃料，通过冷、热、电三联供等方式实现能源的梯级利用，是目前分布式能源的主要应用形式。其综合能源利用效率达到80%，并在负荷中心就近实现能源供应的天然气综合利用系统。

分布式能源已经在国际上得到了广泛的应用，在我国处于起步推广阶段。上海市另一个分布式能源建设的地区是大虹桥核心区。

桃浦智创城内用能建筑主要为科研设计大楼、商业办公大楼和商业大楼，用能品质要求较高，采用分布式集中供能，一方面可解决各单体分别建造能源站或配置供能设备的繁琐，做到统一规划、统一运行，统一管理，高效节能；另一方面又可避免用能设备林立，实现规划区内美观协调。

桃浦智创城未来将建设4个分布式能源站，对提升整个区域的品质和地位，具有重大意义。

二是一体化地下综合管廊

地下综合管廊，就是“地下城市管道综合走廊”，即在城市地下建造一个隧道空间，将市政、电力、通讯、燃气、给排水等各种管线集于一体，设专门的检修口、吊装口和监测系统，实施统一规划、统一设计、统一建设和管理。

一般来说，中外环附近的区域多数会受到高压线难以入地的困扰，比如真如、御桥等，但智创城综合管廊的设计将会彻底解决这一问题。

桃浦智创城综合管廊规划建设总长度为8730米，以威武路以北综合管廊工程和威武路以南综合管廊工程为主，在古浪路、武威路规划建设干线综合管廊，主要容纳高压电力、中压电力、通讯、给水、供热（冷）、燃气等管线。

三是BIM和装配式建筑的集成运用

装配式建筑作为一种先进的建筑模式，被广为应用在建筑行业的建设过程中。它是用工厂预制的构件在工地装配而成，具备建造速度快、受气候条件制约小、节约劳动力、提升建筑质量等优点。装配式建筑的建造构成中，关键技术是构件的工业化生产，而此关键有赖于BIM技术为实现基础。

普陀区政府、相关建设企业积极推动BIM技术运用，包括地下综合管廊项目、605地块项目、桃浦中央绿地项目、托马斯学校项目、地下空间项目等都采用了BIM技术。

未来，随着装配式建筑在桃浦地区大规模落成，其建设速度和未来城市更新的效率都将会有大幅的提升。

四是绿色建筑标准大规模应用

桃浦的绿色建筑规格也全面向大虹桥核心区看齐。

在后续的建设中，桃浦智创城新建民用建筑全部执行绿色建筑二星级及以上标准，其中二星级建筑面积约为335.69万平方米，约占绿色建筑面积的82.01%；三星级建筑面积约为73.62万平方米，约占绿色建筑面积的17.99%。 

桃浦中央绿地环境较好的居住建筑和绿色建筑三星级项目进行健康建筑申报，并达到金级标准要求，健康建筑面积约为840458平方米，占20.53%。

可以说未来桃浦地区无论是办公还是居住，都会以非常高的绿色标准进行建造。

高能级配套：

商业、教育、医疗加速兑现！

和前滩、三林滨江一样，桃浦也是一块几乎空白的土地，能整体规划整体开发，而众所周知，这种模式的进化速度是非常快的。

按照目前普遍的开发建设节奏，主体的商办、住宅一般在出让后3年之内基本落成，也就是说最迟到2030年，我们将在桃浦见到一座崭新的城市街区！

虽然需要时间兑现，但配套匮乏的特点也会慢慢弥补。比如：

地铁方面，区域内已经有了11号线和15号线。

而此外，规划的26号线地铁线在桃浦智创城范围内沿祁连山路也将设立站点，同时区政府也在积极推进轨道交通20号线西延伸服务桃浦智创城核心区的研究工作（信息来源：上海市人民政府网站）。

商业方面，桃浦智创城的社区配套商业桃浦湾TOPONE首发2.3万平方米的一期，已经于2023年5月开业，引入了星巴克、汉堡王、manner、瑞幸、赛百味等国际连锁品牌。

在大型商业方面，古浪路TOD上盖的70万方综合体目前已进入盘活程序，其一期近20万方的大型商业其实早已经封顶，将会满足桃浦智创城未来一站式的商业消费需求。

在15号线祁安路站地上盖的TOP金光汇。是集家庭居住、生活购物、娱乐、餐饮美食、休闲、健身、儿童培训及游乐、社区中心等多重业态为一体的社区型商业综合体。计划于2024年底竣工，2025年开业。

教育资源方面，目前区域内已形成了涵盖幼、小、初、高全学段的教育设施，引入了高水平的国际化教育学校，核心区已建成上海安生学校（72班），东拓区已引入上海外国语大学附属普陀实验学校，目前均已招生入学。

生态休闲方面，桃浦中央绿地已经实景呈现，还有总建筑面积约2.7万方的国金体育中心已运营。（以中心城区第一块标准冰场为核心，另配有游泳、篮球、滑板、冲浪、棋类、击剑、壁球等满足全龄段运动需求的运动场馆，以及餐饮、零售等商业配套。 ）

总结：

我对桃浦的发展还是比较有信心的，因为它具备独特的优势：

1、浦西中心城区少有的一整片完整的全新开发！其中4.2平方公里完全全新的规划建设（差不多是两个前滩的大小）。

2、超现代化的高品质城市基础设施！从15年开始规划，落位了先进且成熟的基础设施技术和城市品质，例如分布式能源、地下综合管廊、绿色建筑、海绵城市建设等。

3、有政府和国企为开发作保障！背靠国企大平台的优质服务品牌，桃浦全新的产业发展还是可以期待的，目前也已经有优质企业的入驻为桃浦的发展开了个好头。

4、整体规划方式和建设路径保证了城市空间品质！中央大公园、小街区密路网、轨交站点开发等理想规划理念的优先实施，在保证城市公共环境品质的基础上再分地块出让、开发，很大程度上保证了入住后业主们所在区域环境品质绝不会出现城乡结合部的糟糕感受。

也许桃浦并不具有如同前滩、徐汇滨江那样的发展潜力，但一个产城融合+高品质的城区环境绝不会让你失望！

上海中心城区少有的高端住宅区，

普陀桃浦新房项目汇总！

桃浦板块的新盘颇多，共有9盘可选，价格集中在7.9-8.5万/㎡。

目前，宝华紫薇花园·公园道、中环桃源里、象屿交控·中环云悦府、普陀金茂府、宝华紫薇花园·公园里、建发海阅首府都是在售中，即到即买。

另外，桃浦板块还有宝华&东苑桃浦项目、金隅桃浦项目、中环桃浦项目排队入市。

另外，七批次土拍中，桃浦板块有1副宅地待拍，感兴趣的朋友可以持续关注。

①宝华紫薇花园·公园道

桃浦中央公园中心位置+品质准现房宝华紫薇花园·公园道实景准现房热销中。

项目在售建面约83-89㎡2房、105㎡3房及159㎡3房3卫实景准现房，直面桃浦中央绿地，是外环内少有的公园住区，主力总价900-1000万。

项目详情，可点击链接查看：

中央公园C位+实景准现房！普陀宝华紫薇花园·公园道最后冲刺中，主力建面约83-160㎡精装2-3房！

主力户型图如下：

爱和陶红砖搭配沉香米黄石材干挂的立面，视觉优雅，质感肉眼可见。

目之所及都是层次丰富的绿植和茂盛粗壮的大树，根本不像准现房状态，要知道很多开发商为了节约成本，常用矮小绿植做填充，但公园道看起来像是已经交付数年。

②中环桃源里

最新消息，普陀中外环中环·桃源里热销中，主推建面约建面约83-105-126-175-178㎡2-4房，均价83240元/㎡。

项目以中环沿线智创城优势地缘，全龄段成长户型与高品质国际一线精装品牌，代言时代中环高品质红盘，刷新普陀高质感生活封面。

项目详情，可点击链接查看：

800万上车中环！中环桃源里最新样板间视频发布！

主力户型图如下：

项目外立面采用三玻两腔双LOW-E系统化外窗与精致的铝板细节相结合，融合金属装饰与玻璃镜面的材质美感。

在社区景观上，项目打造“林荫集市”超万方商业综合体、“森林聚场”中央阳光草坪＋会客廊架、“熊熊乐园”儿童主题活动区、“轻氧营地”林下会客花园、“仰生森林”长辈运动空间＋宠物乐园以及“多肉花园”四大全龄架空层。

③象屿交控·中环云悦府

市区中环+三轨环绕象屿交控·中环云悦府热销中，主推建面约87-135㎡3-4房，均价约7.9万/㎡！

项目与15号线祁安路站直线距离约500米，通过15号线可以直达包括真如、静安寺、环球港商圈、古北、徐家汇等各大城市CBD。

项目详情，可点击链接查看：

市区中环、三轨环绕、齐全配套！象屿交控·中环云悦府售楼处已开放！建面约87-135㎡3-4房，约7.9万/㎡！

主力户型图如下：

项目立面一二层基座部分为石材，三层及以上主体部分以玻璃+铝板幕墙为主。光感幕墙、立体边框、晶体塔冠，建筑整体效果现代精致，契合当代艺术美学。

社区拥有约2000平左右的地下会所，包含恒温泳池、会客厅、健身房、瑜伽室、棋牌室、儿童乐园等，未来不出小区就可以满足休闲娱乐运动的需求。

④宝华紫薇花园

普陀桃浦宝华紫薇花园热销中，主推建面约100-226㎡2-5房，均价约8.37万/㎡。

项目直面约百万方桃浦中央绿地，是真正紧贴着绿地，是桃浦热度最高的新房之一。

项目详情，可点击链接查看：

宝华紫薇花园少量建面约100-226㎡2-5房臻藏席位，快速递减中，欲购从速！

主力户型图如下：

在宝华紫薇花园，随便一个角度都能是极佳的取景框。巍峨的小区主入口，满屏的视觉冲击力，气度十足。

若经人行入户大堂，映入眼帘的即是宝华经典的“太阳圈”标志，连天花板都加入了星空灯光的点缀，整个空间明亮、大气。

⑤普陀金茂府

普陀金茂府热销中，主推建面约107-203㎡3-4房，均价约8.3万/㎡，总价约800万级。

项目位于桃浦智创城内的C位，约100万方桃浦中央绿地首排，由央企金茂倾力打造，豪华一线品牌精装，品质非常有保障。

项目详情，可点击链接查看：

普陀金茂府11月城市Relax计划开启！建面约107-203㎡科技华宅热销中，抓紧机会！

主力户型图如下：

普陀金茂府在继承金茂府纯正科技住宅血统，在采用12大科技系统的基础上，实现“分户式”迭代。

项目更是将产品的高标准通过实景呈现的方式，呈现集品牌力、产品力、细节力、服务力、审美力多维度优势的高定版府系生活方式。

⑥建发海阅首府

中环高性价比之选，15号线地铁房纯正海派奢宅建发·海阅首府已过会，认购在即，主推建面约100-141m²五恒科技智宅，均价约7.8万/㎡。

项目详情，可点击链接查看：

中环旁海派科技奢宅，建发海阅首府已开盘！主推建面约100-141m²五恒科技智宅！

主力户型图如下：

远看首先映入眼帘的是建发·海阅首府约10米挑高，以石材+玻璃穹顶打造的门头，海派建筑沉稳的气质扑面而来。

走进落客区，头顶美轮美奂的约300㎡彩色玻璃穹顶，灵感来自于和平饭店，融入老洋房PRADA荣宅的特殊徽章转译。

⑦宝华&东苑桃浦项目

2023年8月，宝华&东苑以32.88亿元竞得普陀区桃浦科技智慧城（W06-1401单元）049-01、050-01、051-01地块，容积率2.5，房地联动价85500元/㎡。

整体来看，项目共有三个子地块，共625套房源，560套可售住宅，65套保障房。

项目分为3个地块，其中西侧049-01地块为住宅组团用地，中间050-01地块和东侧051-01地块为住宅用地与商业服务业混合用地。

商业用房均布置于地块北侧，最小化对住宅的影响。住宅楼均为14层小高层，其中最东侧051-01地块最南端临路布置一栋14层保障房。

商品住宅楼有1梯1户、1梯2户和2梯2户类型，楼栋梯户比较高，使用较为方便。

⑧金隅桃浦项目

2023年12月，金隅以22.77亿元拿下普陀区桃浦科技智慧城（W06-1401单元）061-02、065-01地块，成交楼板价49469元/㎡，房地联动价85500元/㎡，装修标准不低于5000元/㎡。

061-02地块，拟建4幢15-16F高层，1栋2F配套用房及其他配套设施，占地面积10499.8㎡，总建筑面积45819.94㎡，容积率2.5，规划居住户数212户；

065-01地块，拟建2幢15-17F高层，1栋2F配套用房及其他配套设施，设置有保障房，占地面积7911.6㎡，总建筑面积28556.94㎡，容积率2.5，规划住宅155户；

2个地块部分楼栋首层架空设计，都配置有城市会客厅、儿童活动场地等，值得一提的是，北地块还设置有下沉庭院，整体品质非常值得期待。

⑨中环桃浦项目

今年4月，中环投资以总价26.5亿元竞得普陀区桃浦科技智慧城（W06-1401单元）024A-01地块。

出让面积24067.82㎡，容积率2.5，成交楼面价44042元/㎡，房地联动价85500元/㎡，中小套型住宅不低于70%，商品房装修价格不低于5000元/㎡。

⑩W061101单元H3街坊H3-2地块

四至范围：东至桃浦西路；南至连亮路；西至祁顺路；北至复地香栀花园小区  

纯住宅用地，出让面积2.99公顷，容积率1.29。

地块距轨道交通15号线祁安路站直线距离约0.5公里，周边有尚优玛特、桃浦星品荟；TOP金光汇（在建）、桃浦中央绿地 、桃浦中央绿地、德济医院等。

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