郑州"房票”刷屏，楼市拐点要来了？

文摘 2024-12-03 00:00 黑龙江

最近郑州房票“刷屏”了，1.3万-1.5万户待安置村民、6个月期限的房票、200亿的资金，怎么说都是大手笔。不仅如此，当地还有消息：城发集团要回购6万套的商品住宅。

虽然郑州全市目前还有多少套存量房不清楚，但这么多套房被回购，对楼市而言，影响不可估量。难怪不少人猜测，莫非房地产的拐点要来了？

房票+回购

郑州楼市今冬“不太冷”

或许可以这么预测。因为这次郑州的动作是有时间的，房票使用期限半年，回购则在今年年底前完成，这样，在一定时间段内集中搅动市场，其结果必然是影响供需关系发生变化，从而间接支撑下滑的房价。有了这层预期，郑州楼市至少今冬“不太冷”。

有消息称，在11月第二周的郑州新房成交排行榜上，中原华侨城以580套的傲人成绩稳居榜首，朗悦公园府则以259套紧随其后，绿都青云叙四期也不甘示弱，以173套的成绩跻身前三。与10月中旬那惨淡的周成交排行榜——前三名分别仅为32套、16套、15套——相比，这变化犹如天翻地覆。

而这一切的背后，最大的推手便是“房票”。

过去两三周，郑州的拆迁户大军如潮水般涌入社区领取房票，随后又蜂拥至售楼处。即便是一些尚未领到房票的拆迁户，也迫不及待地涌入售楼处，先行占领心仪的房源。

其实，房票政策以前就有，简单说就是指被征收人在与房屋征收部门签订自愿选择货币补偿的房屋征收补偿协议，同意将相关补偿补助权益量化成购房款，然后持统一制作的购房凭证向‌房地产开发企业自行购买‌商品房的方式‌。

这次郑州的房票之所以火，主要是政府在两年前发布的《郑州市大棚户区改造项目房票安置实施办法（暂行）》，11月20日正式修订实施了。按照《办法》，安置户可以拿着房票在“郑好房”所有参与房票政策的“以购代建”商品房房源中自行购买，票面金额不足支付购房款的，不足部分可以由被征收人申请贷款。

目前，当地航空港区已经利用45亿资金，发放了15000多张房票，让待安置对象从房源超市内选购新房房源。还有一个惠济区，当地一房产项目在与政府协议后，通过房票安置，卖出了400多套。两个区之前都面临着一边楼市需求不足，一边村民安置等得遥遥无期的窘状，通过房票，结果把问题都解决了。

再说回购，早在今年3月28日，郑州市房管多部门就提出一份方案，决定在2024年计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”10000套，其中5000套通过由国资平台郑州城市发展集团收购二手住房，促成群众“以旧换新”；另外5000套鼓励以市场化方式去化。

而最近城发集团要回购6万套用于“以购代建”的拆迁待安置房源的消息，显然在此方案基础上增加了12倍，这样的规模，简直不是一般的托市，而是兜底了。可以想见，一旦实施下来，市场将不再探底，而是可能企稳向上了。

有效解决拆迁安置问题

提振房地产市场

和郑州相比，西安楼市一样处于下行阶段，而房票政策，之前也有。

以2024月10月30发布的内容看，也强调了要“积极试行房票安置”。提出在推动城中村改造、城市更新过程中涉及对被征迁居民进行安置的，优先采用房票安置。尤其“被征收人购买存量商品房的，可用房票抵付购房款，不足部分由被征收人自行支付”。

这个内容跟郑州的房票政策差不多，但缺乏具体实施的细则，尤其房票安置的范围，参与的办法，是否能解决子女入学问题等等，都缺乏明晰的指引。

而郑州的房票办法就不同了，它对选房票安置的，在安置补偿权益按相关规定计算后，会给予安置补偿权益金额8％的奖励，并作为政策奖励，列入房票票面金额。同时，还以现金方式奖励被征收人3个月的过渡费，同时，被征收人可自由在参与房票安置的房源中选择，可凭商品房买卖合同在新购房屋学区办理子女入学手续。

这些内容，既解决了参与房票安置人的疑问，也因增加了奖励，促进了积极性。所以，郑州被某些业内冠以“全国首个针对房票出台系统性文件的城市”。西安有业内人士就表示，要是西安能出台类似的办法，房票安置估计能很快开展起来。

中指研究院河南公司总经理梁波涛表示，房票安置政策是一项一举多得的创新政策，对于解决拆迁安置问题和提振房地产市场都起到了重要作用。此举一方面增加了安置方式的可选择性，能够满足征迁群众的多样化需求；另一方面，通过房票安置有助于消化商品房库存，改善城市住房供需关系，促进房地产市场平稳健康发展，提升群众资产的保值增值能力；此外，房票政策实施也有助于短期内扩大商品房市场需求，进而改善房企现金流，助力化解房企经营风险。

至于回购，说到底是资金问题。郑州用于回购商品房的钱究竟是出自财政还是银行贷款，眼下还不得而知，而西安是否有条件回购，完全可以认真考量一番。

其实，参照不久前财政部关于“用好专项债券收购存量商品房用作保障性住房”的说法，市一级政府完全可通过发行专项债的方式，不光解决掉回购存量商品房资金的来源难题，还能让“以购代建”加快去库存落地，并推动楼市朝着良性方向运转。

郑州的这波操作究竟能否迎来房地产的春天，现在还难于下结论。不过，同是陇海路上的两座大城市，郑州楼市渐暖，西安是不是也可以通过“房票+回购”，给冷清的房地产市场添把火呢？

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