今天（11月20日）杭州2024第18批次土拍，成功出让三宗宅地，破了两项纪录，却还被评为“爆冷”。原因在于：本次出让的奥体板块望阙南地块，此前被寄予厚望，有望再次刷新绿城10月22日拿下的钱二地王单价50717元/㎡的纪录，成为杭州新地王。而该地块最后的竞拍结果是：滨江在49轮激烈竞价后，以楼面价48186元/㎡摘得，溢价率锁定在33.85%，这一结果低于预期，被惊呼“爆冷”。而事实上，48186元/㎡的楼面地价虽然不足以成为新地王，但已经超越了绿城凤起潮鸣的45368元/㎡，是目前杭州仅次于绿城钱二地块的“第二贵”地块。并且，超过了奥体板块之前新房的最高限价47000元/㎡。![]()
相对较冷是石桥地块，位于地铁华中南路站北侧约200米，容积率2.1，可建面积5.4万㎡，起拍总价7.3亿元，起拍楼面价13472元/㎡，仅4家房企报名，2轮报价后，由兴耀以73701万元总价竞得，楼面价13564元/㎡，溢价率0.68%。
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今天的另一个纪录来自下沙地块，位于下沙1号大街与4号大街交叉口，近地铁高沙站，容积率仅1.3，可建面积1.8万㎡，起拍总价2.7亿元，起拍楼面价15100元/㎡。经过35轮报价由自然人洪礼昌以44611万元总价竞得，楼面价24847元/㎡，溢价率64.55%，创造了杭州土拍溢价率新纪录。![]()
情报君以为：今天杭州的土拍是一场理性热度的土拍。奥体地价超4.8万元/㎡也体现了奥体真实的价值和未来房价的预期。如果楼市保持稳步回暖，滨江奥体新地块的房价预期会在7-8万元/㎡，按照当前的产品趋势，大概率会在室内精装、小区配套、景观公区等方面有大幅提升，这对当前板块7-8万元/㎡的二手次新房价是一个利空的预期。下沙地块的高溢价率也体现了非核心板块低密产品的热度和价值。未来的可建面积不足2万方，预计可售房源也就50-80套，按照楼面价24847元/㎡，可操作空间还是不错，销售压力也不大。最大的悬念就是拿地的自然人，是高端圈层的富豪抱团众筹？还是神秘的马甲？
