作者 | 万笑天
来源 | 智合研究院
自2020年以来，甲级写字楼里的租户为节省成本，陆续缩减办公面积，写字楼的租金下跌、空置率上升。
但律所是这一趋势中的逆行者。
在广州，仲量联行数据显示，截至2024年末，广州甲级写字楼的总存量达到831万平方米，空置率高达21%，超过20%的警戒线。2024年度的平均租金130元/平方米/月，同比下降7.5%。
据财新报道，一名在珠江新城从事写字楼租赁业务的人士表示，与缩减办公面积的其他行业不同，很多律所都从小办公室换成大办公室，“甚至一租就是一整层”。
业务的扩张与人员规模增长，当是主要原因。同时，从律所的选址和办公室布局，还能看出更多。
“办公地址的选择彰显了律所的客户定位和法律服务内容定位；律所的平面布局则反映了律所内部管理架构和律师之间的层级划分。” 上海申浩律师事务所主任田庭峰在《律师行业：“不吃全鱼”时代早已来临》一文中写道。
具体而言，“以争议解决为主的传统律所仍旧喜欢围绕着法院周边的办公楼宇选址；非诉讼业务为主的律所则会扎堆在所在城市的CBD中央商务区或金融贸易区。”
办公室布局，显示着律所真正的层级。他说，参观律所时接待的人是主任，不一定是最高礼遇，参观时发现的办公室位置最好、面积最大的那位律师才是律所最关键的人物。
大踏步进入高端写字楼
广州周大福金融中心是广州第一高楼，有111层，其约20万平方米的商务办公面积，至少8万平方米由律师事务所租赁，超过2000名律师在此办公，法律界人士将之戏称为“律师楼”。
“律师事务所通常需要非常体面的办公场所。” 仲量联行广州商业地产部资深董事江婧丽在接受财新采访时表示。2019年至2023年，律所的平均租赁面积从3418平方米，逐年上涨至4473平方米。广州甲级写字楼租赁的主力，2016至2019年主要是“红圈所”，之后变成了准一线和二线律所。
上海也是同样，越来越多的律所从各处的乙级写字楼，向核心区的甲级写字楼搬迁。
2024年，多家律所搬迁至陆家嘴。6月，上海丰进立和律师事务所迁至陆家嘴金融贸易区核心地带，新上海国际大厦34楼，“西面隔江与外滩万国建筑博览群相望，北面隔江眺望北外滩”。
同一时期，上海汉盛律师事务所落址于陆家嘴金控广场二期，签约租赁近6000平方米。受委托的仲量联行称，这是近年来浦东办公楼租赁市场最大面积律所成交，也是律所首次在上海中央商务区整栋承租甲级办公楼。
年底，北京市中闻（上海）律师事务所，搬至陆家嘴工银大厦15楼，新办公室有3000平方米。据介绍，中闻上海有150名执业律师、11个部门。
“近几年除了律所，很少有哪个行业对市场新增需求的贡献这么突出。” 仲量联行上海商业地产部浦东团队负责人王岳，在接受经济观察报采访时说。
王岳也将2019年视为一个节点，此前除了几家头部大所，大部分律所都不在其机构的监控视线内，而之后交易开始频繁发生，他感觉到，律所正踏着大步，成批地进入甲级办公市场。
他清楚地记得，2022年12月，上海段和段律师事务所从虹桥的万都中心搬到了上海中心大厦；中联律师事务所上海办公室，在长泰国际金融中心有1000多平方米，搬到富士康大厦后面积翻倍，2023年又扩租了富士康大厦的21层整层。“可以说，TOP10-20的律所，大部分都在近2-3年进行了搬迁和扩租”。
据世邦魏理仕统计，2018年-2022年底，上海甲级写字楼内，律所的承租面积从21.5万平方米增长至34.3万平方米，同时，甲级写字楼中律所的数量也从2018年底的194家增长至2022年底的239家。
对外资律所，城市核心地段的豪华写字楼也是首选。2018年，全球房地产服务机构高力国际发布的《2018亚太地区法律机构展望报告》显示，国际律所向中国流动的趋势增强，一个表现是，在中国主要城市的办公租赁面积有所提升。
高力国际发现，在上海，96%的律所集中在核心商务区，而国际律所始终将南京西路视为最佳办公地，主要原因是这一区域优质甲级写字楼项目高度集中，且配套高端酒店设施，地铁便捷。截止2017年第四季度，上海42%的国际律所都位于静安区，31%位于浦东（主要集中在陆家嘴核心区域），23%位于黄浦区（新天地）。
北京同样如此，高力国际的研究称，95%的国际律所集中在核心商务区，尤其是国贸中心、华贸中心、嘉里中心、LG双子座大厦和北京银泰中心。相比较集中的国际律所，本土律所零散分布于北京各地。
层级的真正表现
律所规模扩大，以及业务量增加、业务多元化等，使律所需要更大的办公场地。有律所负责人表示，规模化和品牌化也是律所的追求，其中规模化还涉及到招投标资格。
一个大型办公楼支持多元业务的例子是，泰和泰国际法律服务中心（以下简称“泰和泰中心”）的建设启用。泰和泰中心于2024年1月，在成都天府中央法务区竣工启用，占地约18.9亩，总建筑面积约10.9万平方米。
“律所，不止律所”，是泰和泰律师事务所2024年8月，对泰和泰全球总部正式启用的宣传语。泰和泰中心有33层，其中12层为全球总部，占地2万平方米。“不止律所”指的是，中心还包含有“一带一路”法律支持中心、国际商事调解中心、法律创新服务中心、国际法律智库、法治文化艺术创意中心、高端商务服务产业集聚中心等，实现了法律服务覆盖全产业链。
尽管写字楼租金下跌，令搬迁成本不至于过高，但城市核心地段的租金，仍推高了律所成本。2022年，南方财经法律研究院的调研显示，59.09%的受访律师认为办公室租金是律所最大的成本；还有22.73%和18.18%的受访律师认为最大的成本是员工工资和社保。
一家曾接受律所委托的设计公司称，律师的工作特点使其对小型独立办公室的需求较多，并且为降低成本，律所在设计之初就一再要求尽量缩小独立办公室的面积，以便每位合伙人都能更容易接受单间的租金价格。有律师称，他的独立办公室一年需花费7.5万元。
至于办公室的布局和选择，“律所分配办公室时，一般会根据合伙人的先来后到、历史贡献等确定其选择的优先级（风水、采光、大小、位置、窗外风景），而非合伙人在这个律所的管理职务。”田庭峰在上文中说。
他认为，从律所办公室布局也可看出它未来的发展情况，有的律所很小，但律所主任（创始人）的办公室比其他合伙人大很多、豪华很多，而能够成为规模所的，律所主任的办公室往往和其他合伙人的办公室差不多大，装修风格也趋同。
另外，有律师在社交平台表示，整体上，外资所的办公环境优于中资所，有的实习生也可以两人共享一个办公室。对于许多律所强调的高层视野，她觉得刚搬进去时会激动，但当被大量工作和压力包围时，这些带来的幸福都可以被忽略。
本文作者
万笑天 智合研究院高级研究员，关注行业发展与律师动态 |
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责编 / 吴梦奇Scott
编辑 / 顾文倩Aro
分类 / 原创
