买卖合同被法院判决无效，已登记的不动产怎么办
本文发表于《中国不动产》2021年第9期
地方有个咨询：自然人甲向乙购买房屋，签订商品房买卖合同并到当地不动产登记中心申请办理了不动产转移登记，后买卖合同被法院判决无效。乙持法院判决及生效证明向不动产登记中心申请将商品房转移登记到自己名下。登记人员认为这种情况不属于单方申请的情形，法院判决购房合同无效，不能直接发生物权转移的效力，不予受理。乙向当地法院提起行政诉讼。实务中这种情形比较多见，法院判决不动产买卖合同、赠与合同等无效或撤销，但没有判决撤销登记。此时不动产登记的效力如何，该采用何种登记类型，存在诸多争议。笔者试从民法原理和登记实务出发探讨买卖合同无效的后果及登记机构的处理方式。
一、合同无效的后果有溯及力
近代民法以私法自治为基本原则，依法成立的合同，法律保护其按照当事人意愿发生法律效果。但现实生活千变万化，可能出现合同当事人欠缺行为能力、意思表示不真实、合同内容违反法律法规规定等情形，对此法律作出否定性评价，当事人可以主张合同无效或撤销该合同。无效或被撤销的合同自始没有法律约束力，即当事人之间的法律关系应回复到合同签订前的状态，视为自始没有签订过合同。合同解除则无溯及力，《民法典》规定合同解除，合同权利义务终止。自合同解除时之日当事人不再履行原合同约定的权利义务，但原已履行的部分继续有效。
因此《民法典》对合同解除和无效等情形的规定不同：合同解除后已经履行的，当事人可以要求恢复原状。而合同无效、被撤销的，行为人因该行为取得财产，应当予以返还。最高法院在关于《民法典》物权编司法解释也改变了原先《物权法》司法解释的观点，不再将“买卖不动产物权的协议被解除”作为“债权消灭”的情形。买卖合同解除后一方不能直接取得买卖之物的物权，而仅享有请求相对方转移权属的权利。合同无效或被撤销的后果则视物权变动模式而定。
二、不动产登记的效力取决于物权变动模式
天上不会无缘无故掉馅饼。在现实世界，权利的发生、变更及消灭，必有一定的原因，即称为法律原因。物权变动也不例外。物权变动的原因，就是引起物权变动的法律事实，包括民事法律行为、事实行为和法律的直接规定。国务院《不动产登记暂行条例》规定的原因证明文件，实际上就是指可以证明物权变动的原因行为发生的文件。准此而言，权属来源材料实际上也是一种原因证明文件。
在英美法系和法国法中，引起物权变动的法律行为，是买卖合同、赠与合同等债权行为。在德国法中，则是由德国法学家萨维尼从债权行为抽象出来的处分物权的物权行为。我国现行法未承认物权行为理论，不动产物权变动的原因行为，指的是买卖、赠与等合同、遗嘱等引起物权变动的原因行为、引起物权变动的事实行为，包括无主物的先占（发生占有效力）、依法建造建筑物、以及法律的直接规定，包括继承、善意取得、行政征收决定、形成性法律文书等。
对于办理了不动产登记后，买卖合同等登记原因证明文件无效或被撤销的，原不动产的权利归属及原权利人享有的请求权性质，依据不同的物权变动模式而不同。
所谓物权变动模式，通俗的说，就是物权什么时候发生变动效力。主要有三种模式：债权意思主义、债权形式主义、物权形式主义。债权意思主义，指仅凭当事人的意思表示即买卖、赠与登记等债权合同生效即可发生物权变动的效力。英美法系和法国、日本等国采用这种模式。我国土地承包经营权和地役权变动，也采用这种模式。不动产登记仅有对抗第三人的效力。
物权形式主义，指要发生物权变动效力，需要由当事人做出处分物权的意思表示（即物权行为），并按照法定方式（登记）进行后方可。物权行为是德国法学家萨维尼的伟大创新，他创造性的认为在买卖物权的行为中，除了签订买卖合同的合意外，尚需一个独立的转移物权的意思表示，前者是买卖合同，后者是物权行为，前者是物权转移的原因行为，后者是转移物权的结果行为，两者各有独立的意思表示和成立方式，是相分离的两个不同的法律事实。仅有作为原因的债权行为如买卖合同不能直接导致物权的变动，只能使当事人承担转移标的物所有权和支付价款的义务。在签订买卖合同的同时，还有一个直接以物权变动为目的并产生物权变动效力的法律行为，该物权行为独立于作为变动原因的债权合同而存在，具有独立性。
德国民法、我国台湾地区采纳这种模式，并认为物权行为是发生物权变动效力的原因，排除了债权合同的因素，也叫无因性原理。因此债权合同是否有效不影响物权行为的效力，乃至不影响物权变动的效力。即即使买卖合同无效或被撤销，也不会导致物权变动效力当然无效或者被撤销，物权行为仍可基于本身的效力有效成立，并且经过登记依然具有物权变动效力，不动产登记簿记载的权利人依然享有不动产物权。不动产物权变动模式为物权行为+登记，即物权在其效力和结果上不依赖债权行为而独立存在，另一方仅可主张不当得利请求权请求返还。
物权形式主义实际上类似合同解除的法律后果。买卖合同解除后，已经办理不动产转移登记的，应当根据解除合同的判决或者协议再次办理转移登记，将不动产过户到原权利人名下。这种做法可能导致权利人需要缴纳两次契税而发生恢复原状的结果，群众可能不理解。财政部税务总局2021年《关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》改变了原先办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税的规定，明确因人民法院判决或者仲裁委员会裁决导致土地、房屋权属转移行为无效、被撤销或者被解除，且土地、房屋权属变更至原权利人的，可申请退税。该规定将无效、被撤销与被解除并列，在法律上并不合适，但在减税便民上无疑值得称道。
债权形式主义，是指物权变动效力的发生，需要当事人做出生效的买卖、赠与合同等债权行为，并进行不动产登记或交付（动产）。瑞士等国批判性采纳德国的物权行为理论，没有严格区分债权行为和物权行为，登记申请同时具有物权行为的意义。虽然承认物权行为独立性，但不认可物权行为无因性，债权合同是物权发生变动效力的重要组成部分，物权转移的模式是：债权合同+物权行为+不动产登记。瑞士民法典第974条第2款明确规定“无法律原因或依无约束力的法律行为而完成的登记，为不正当。”明确否定了物权行为无因性。在债权形式主义模式下，作为登记原因的债权合同无效，则原不动产登记也没有法律效力。而按照德国的物权行为无因性原则，原因行为无效，登记依然有效。
通说认为我国《民法典》关于建筑物所有权、建设用地使用权等不动产物权的变动模式是采用债权形式主义。作为物权变动原因的买卖合同无效或被撤销的，具有溯及力，即使已经办理了转移登记，不动产物权回复到原权利人，登记簿记载与实际权利人不一致，此时的不动产登记仅有形式上的效力，。因此合同无效，原权利人对不动产享有的是物权，依然是物权人，可以单方申请，无需另一方配合。而合同解除，原权利人享有的是债权，一般认为是不当得利请求权。但如果已经第三人善意取得该不动产物权，由于第三人取得该不动产物权是基于法律的直接规定，效力上大于原权利人，因此原权利人无法取得该不动产物权。
三、建议采用单方申请撤销登记的方式
对于未经第三人善意取得不动产物权，买卖合同无效或被撤销的，如何登记到原权利人名下，有撤销登记和更正登记两种做法。
两者有很大的不同，更正登记则是直接对登记簿记载的权利人等事项进行变动，将错误登记更正为正确的登记。《不动产登记暂行条例实施细则》对更正登记有明确规定。权利人、利害关系人可以申请更正登记。登记机构发现不动产登记簿记载的事项错误，通知当事人逾期不办理的，也可以依职权予以更正。而买卖合同无效或被撤销，乃是基于转移登记后确定的情形，登记人员并无过错。笔者遇到一宗案件，一审判决买卖合同无效，二审判决有效，再审则判决合同无效。登记人员只能跟在法院判决后亦步亦趋。另一方面，由于登记人员并无审查合同效力和合法性的权力和能力。鉴于目前各地法院对登记机构审查范围和赔偿责任的尺度并不一致，如果将买卖合同无效或被撤销后的登记定义为更正登记，不但登记人员无辜受牵连，甚至可能启动《民法典》第222条登记错误条款，涉及登记机构承担赔偿责任。
因此作为登记原因的买卖合同被判决无效或撤销的，建议创设撤销登记的类型，申请人可以持生效判决单方申请撤销物权登记。目前对撤销登记没有明确的规定，可以参照原《房屋登记办法》规定，对登记原因证明文件（买卖合同等）被认定虚假、无效或被撤销的情形进行撤销登记，注销现有登记簿记载事项并回复到上一手登记状态。需要注意的是，合同当事人单方行使撤销权的，可能被法院判决无效，合同被撤销单方申请撤销登记的也应有法院生效判决方可进行撤销登记。
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