一
2021年后，形势逼人思考。
地产行业信仰大切换，越来越多的人开始活在各种政治正确里。
包括且不限于：
地产职场正在成为单向通行的围城：只能出，不能进。
当下买房，没有最便宜，只有更便宜。
购买多套住房，思想有毒，做法有罪。
长三角必赢，三四五线必死。
拉黑期房，相信国企。
房住不炒。
等等。
这些表面上被现实循环验证的认知公约数，几乎覆盖了职场就业、家庭消费与个人财富管理等领域。
现实体感坚硬，所以，很难反驳。
但是，房地产底蕴很丰富，它又非常讲究地缘精神与时间变量。
加上，过去二十年，地产行业把多数中国人动员了一遍，饭桌上的话题十句之内必有涉及地产，参与者众多，又跟每个人的切身利益高度关联，因此，观点最认同、身体最诚实的反差案例，现实中，也比比皆是。
房地产天然就是一个拒绝使用平均数、追求结构性真相的行业。
如果你把它当作一个资产交易市场，那么，观点的高度一致性，固然可以带来房价的上涨与下跌。
但是，小到一个挣大钱的人，大到一个不动产行业，都有一个共同点：从大众情绪中套利，从普遍恐惧里收获贪婪红利。
通俗点说，很多挣钱的机会，就藏在上述「认知公约数」的另一面。
二
最近，在跟朋友探讨另一个话题：各地的新区，买房还有戏么？
这个话题很容易吵架，极易产生各种投资端的「正确与不正确」。
2021年3月，杰总曾经在土地两集中计划出台时说，各地的新区建设，大概率会降温。
但是，2023年年中，土地两集中的出让规则退潮了，脉冲式供地结束，对土地过度供应的担心暂时可以破了。
那现在，这个老问题怎么回答？
我的答案是，新区成功的概率是百里挑一，但是依旧有可能。
它需要有几个前置条件。
1，旁边须有高能级城市，价差要足够豪横，足以产生购买力溢出。
2，自己须争气，具备从PPT到工地、再到产业、人口高地的实力。
3，实力玩家真金白银背书。
4，超级关键X因素。
四个条件，满足其中任意两个，可以说是博概率。
但是，四个满足其三，大概率可以归属为一笔正确的投资。
三
如果在全国找一个至少符合三个条件的新区，大湾区的中山马鞍岛会是一个更网红的案例。
马鞍岛的区域地位很高。
它虽属于中山翠亨新区，但是，更像是为深圳与港澳而生。
南沙、前海、横琴三个国家新区和广深港澳，正好可以划出两个「同心圆」，马鞍岛就处于圆心位置。
深圳从前海向西出发，跨过深中通道，登陆中山的第一个门户就是马鞍岛，由此，它也成为中山的东大门。从深圳宝安机场出发，不过20分钟，即可通过深中通道抵达马鞍岛核心位置。
也正是基于经济上的地缘地位，最近数年，中山几乎把家底里的产业、教育精华都规划到了马鞍岛，全力押注、命运所系的说法，也毫不为过。
它的政治地位也不低。
2023年5月，广东省出台了100公里「黄金内湾」的规划，在官方叙述里，其核心支点就是马鞍岛，对中山而言，它也是深中一体化的第一产业承载地。
然而，中国有多个区域经济带，每个经济圈可能都有几个「天赋与梦想」加身的新区骄子。
在大湾区的豪华底座上，候选对象的清单甚至更长。
但是，一个广州的朋友打了一个小时电话试图说服我。
「南沙与马鞍岛，都有光明的未来。但是，如果非要在二者之间PK谁更有未来，其实对普通人来说，这道问题可以简化为，你更看好广州、还是深圳的经济辐射能力。」
我几乎被说服了。
但是，更理性的证据是，谁集齐了那四个前置条件。
2018年至今，马鞍岛给出了非常豪横的答案。
第一，深圳的10万+房价，在马鞍岛的2万+均价面前，产生了势不可挡的购买力溢出。更不用说，来自香港澳门的客户，也开始主动买入。
第二，马鞍岛的规划里，产业、教育、医疗、商务、港口概念显得分量十足，住宅不是唯一的岛主——这是它非常显著的底色。
第三，万科、深业与其他TOP品牌玩家投资量都很大，地方国企与国家队是主力造城者。
第四，长达约24公里，双向八车道，设计时速约100公里的深中通道将在今年6月正式通车运行，中山与深圳的通勤时间，将从约2个小时缩短到约30分钟。
马鞍岛的未来剧情里，这条屡屡出现在全国新闻里的深中通道，从一开始就是关键主角。
随着时间表的推进，这个超级因素正在杀死比赛的悬念。
四
第一个下注的人，获益丰厚。
2018年，万科成为第一个在马鞍岛拿地的大型开发商，此后五年，中山万科四次拿地，已经成为马鞍岛下注最大的开发商，业态涵盖了住宅、商业、写字楼、超高层、联检码头、会展中心等。
2021年，万科与深业联手拿下1003亩地，开发万科深业·湾中新城：
最近一次，是2023年7月万科与深业联手拿下148亩纯住宅用地，开启目前整个马鞍岛容积率（2.0）最低的项目。同年年底正式入市，热销近8成，第N次测试了大湾区的购买力。
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这个低密洋房组团地块的东南、西南交汇了270°十字水系，临水建了建面约47万平滨江公园，最宽距离达280米。项目规划了建面约89-建面约139平米的瞰景高层，建面约129-建面约144平米的低密洋房，以及建面约198-建面约240 平米的『和苑』藏品，打造有天有地的院子产品，片区内2.0 的容积率仅此一家。
总的看下来，印象深刻是这几点。
1，社区的居住感拉满，并没有为投资客的存在而妥协。在全户型面积段，万科产品的经典特征都兑现了，高功能性背后是高性价比。建筑面积约89平米的户型起步就是三居精装配置。
2，湾景景观资源的分配，与地块禀赋，无缝融合，有「东南亚风情度假滨海社区」之感。看图说话，三类产品的潜在卖家，都被照顾到了，非常协调。一个全龄社区跃然纸上。
3，室内空间根据家庭结构的可变性，被万科设计师隆重强调。这是一个会随着时间成长的社区。
4，项目如此定位，是有备而来。前期丰富的数据与买家调研，是它最好的雷达。
根据克而瑞数据，2023年1-12月，万科深业·湾中新城荣登中山楼市三冠王（套数、面积、金额）。销售面积更是位居全国第9位、大湾区第1位。有机构统计，2023年的马鞍岛楼市，每卖出3套房就有1套湾中新城，数据相当惊人。
开售前，湾中新城全新低密洋房组团【原墅】VIP登记已经超过380组。
那么此时此刻，谁在真金白银地买入马鞍岛？
答案，就在一张持续跟踪更新的客户来源统计表格里，它令人非常吃惊。
从单一地块到单一户型，都清晰地呈现出市场端的真相。
45%的客户来自深圳。其中，宝安区客户占比37%，建面约120方户型更高达五成。
过去，8% 的客户来自港澳，大户型尤其明显，占比高达 13%。目前，全盘港澳客户占比上升到17%。
中山本地客群占比22%，而13%的客群来自广东省外。
我特意问了项目的朋友，来自广州与南沙的客群有多少？
答案是不多。
这个客群来源统计，是一笔丰富的数据资产，它可以用来复盘精细自己的定位。
但是，对于全国各地的新区开发项目而言，这也是一笔非常有态度、非常有力量的数据。
因为，在我看来，数据背面，其实写着溢出与押注两个关键词。
事实上，它们在另一类数据上也得到了验证。
万科的置业顾问从认购并签约的客户池子里，挑选了很多人 ，以不同的产品、不同的户型分别做了访问：
「你们为什么买房？」
答案非常有意思。
对购房目的的统计结果是，投资兼自住占比超40%。
这一特征在其他面积段的户型内，得到了高度的同步。
更令人印象深刻的是，在湾中新城所有签约客户里，75%-85% 的客户购买，带有投资属性。
这个数据，因为采样真实，所以非常有分析价值。
带有投资属性，并不意味着炒房，也不能与炒房挂等号。
它只是给所有围观的朋友一个有趣的提示：
买房观里的「政治正确」与市场端的真实需求，既不冲突，也不矛盾。
五
没有人愿意购买贬值的房子，即使是自住的刚需买家。
因此，将商品属性从买房行为中完全剥离，是非常困难的一件事。
今天，不管是住建部的文件，还是央行的文件里，都写明了要支持「居民合理住房需求」，以及，「让商品房回归商品属性」。
但是，对于它的内涵的理解，需要从一线实际与市场需求出发。
高达 45% 的深圳客群，来到中山马鞍岛置业，有的是被深圳的高房价溢出，有的是为了更大的面积改善，有的是为冗余的资金寻找一个目的地。
而17%的港澳居民，可能只是用更高的性价比换一个更舒服的居住环境，顺便上车大湾区。
在今天的局势下，这种需求其实应该得到尊重。但是，对炒房的恐惧，让我们不能平静地看待购房行为里的其他属性，甚至有所污名化。
也许，我们可以这样看：
商品房的商品属性也是一个新区开发、甚至是房地产行业重要的融资来源。毕竟大家最终的目的是一致的：城市融合，产城破题。
里面深远的城市化红利，不会落下下任何人。
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