编者按：继110多亿元拿下丰台万泉寺地块后，中海再度报名万泉寺旁的西南郊冷库地块。面对如此内城核心的客户，中海做“藏锋”还是“玖序”？
棋至中局，“钞能力”才是硬实力--中海明牌了！
2010年，浙江籍著名画家陈承齐根据真实历史题材创作了大型油画《进京赶考》，再现了这一伟大历史场景，被国家博物馆收藏。
1998年7月3日，国务院颁发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，正式启动了“房改”工作，开启了中国房地产业辉煌的二十六年。
而早在1995年前后，中海集团（以下简称：中海）就已进入北京市场开展业务。正如在1979年进入香港房地产市场时，先从劳务分包、基础建设做起，中海在北京也是从建筑起家，伴随北京房地产市场产业化的发展，从中享受到了红利。
北京，一直是中海非常熟悉的市场，每年都将北京和上海两城市作为投资的重中之重，以“钟摆战术”方式，在两城之间腾挪资金。
然而，2024年的表现，让北京成为中海熟悉又陌生的市场。
2024年，中海在上海实现销售额约700亿元，创下了单城销售额纪录；而在北京销售额约为426.8亿元，虽然也稳居第一，但是京华玖序贡献了近百亿销售额，同时还有老项目、商业项目的销售额计入其中。
2023年底和2024年上半年中海在北京的项目，很多遇到了销售阻力。例如，中海丰和叁号院约415套房，截至2024年底网签仅60套；中海公元里约622套房，目前仅网签43套。甚至2022年12月1日取证销售的中海和瑞叁号院，共748套房，截至目前网签602套，仍有100多套尾房在售。
最后，中海北京公司不得不走马换将，从天津公司调来了新的营销总。
但是，锅不能总让营销口来背，2024年中海在北京市场表现的不理性，跟投资、产品、客研都有关系。
2024年之前，中海聚焦在北京南四环外和北五环外这样的近郊核心区拿地，也包括亦庄、石景山这样的次级城市区域，打造“藏锋系”叁号院产品，例如，京叁号院、和瑞叁号院、丰和叁号院等等。
在丰台，中海的“拾光系”则主打刚改类客户，代表作有公元里、永定玖里等项目。
从产品布局可以看出，在北京城市向外扩张阶段，聪明的中海聚焦主城外溢的改善需求，以豪装满配、大品牌厨电作为卖点。而集采优势明显，成本控制能力强的中海地产，可以在此类改善项目中发挥优势，挤压竞品，实现高利润。
例如，叁号院系喜欢用“嘉格纳7件套”（灶具、油烟机、洗碗机、冰箱、蒸烤箱、酒柜、咖啡机），业主购买需要花几十万元，但中海直接赠送，让客户感觉占了大便宜。
在房地产高周转时代，各家开发商比拼的是成本控制力和快周转能力，在杜邦公式算法下，中海赚的是抠成本的钱。
但是，北京楼市在2023年下半年开始改变，总体特征是不愁卖变成了发愁卖，只有口碑和品质兼具的房子才能赢得客户的青睐。
中海一直以“理科生”的形象存在，当市场急剧发生变化，压成本和降房价带来老业主的不满越来越多，中海的品牌压力也越来越大，甚至叁号院系的市场美誉度也受到了影响。
如今的市场环境，如果一个项目不能在两年内清盘，很可能陷入亏损。上述中海在北京的在售项目多数还处于艰难去化阶段，而后续的新项目又带着“好房子”方案卷来。情况很是堪忧。
北京楼市，这个中海最熟悉的房地产市场，如今再次面临“进京赶考”，只不过这次用“进城赶考”来形容更贴切。
不得不说，中海的人才资源丰富，人才阶梯够长。从2024年下半年开始，一系列的战略反思和动作逐步开始：
1、产品调整：日前中海在北京组织了由公司内部人员和第三方机构参与的调研行动，通过大量客户访谈等动作，来发现市场和客户到底发生了什么变化，而中海的高端系产品又该怎么改？（延伸阅读：中海开始反思）。
2、投资进城：去年年底，中海在北京豪掷约264亿元，先后拿下了“朝阳区酒仙桥+十八里店+小红门”综合地块和丰台区万泉寺地块，正式掀开了投资拿地的进城之旅。
从这一系列的拿地举动可以看出，中海投资开始全面进城：北京公司以110多亿元的价格拿下万泉寺地块，从四环进到二环。而新城公司也从石景山进到朝阳，也算一种进城。
3、内部赛马：中海在北京有两支队伍：北京公司和新城公司，因为前者系出中海集团，被业内戏称为“亲儿子”，而新城公司自2007年起，一直在石景山做区域开发，被戏称为“干儿子”。
但是2024年新城公司的销售额更强，尤其是京华玖序，给公司带来了近百亿元销售额。于是，2024年底，新城公司以约153亿元的价格拿下了朝阳区三宗地，形成了走出石景山、向东进军朝阳区的局面。不得不说，这是中海对新城公司的奖励。
与此同时，也要考虑到北京公司可售货值中都是难去化的项目，也需要补充新货源，为此又让北京公司以约110亿元拿下丰台区万泉寺项目。
中海再一次用钞能力证明了自己。但是，2025年该怎么打个翻身仗？
新城公司拿下朝阳区三宗地后，对外释放的消息较少，而北京公司憋足了劲儿要打个翻身仗，所以万泉寺项目率先亮相了：
这一组海报的出街，立即在业内引起了波澜：
有读者说，万泉寺地块要做“藏锋系”，大概率案名叫：**叁号院；
也有读者说，海报上重复出现的“万泉寺战略立序之作”，有可能是“玖序”系，具体可参考二环内的京华玖序。
万泉寺项目在产品规划上有独特的优势：阳台、露台、飘窗、设备平台等面积赠送，实际得房率约在90%，还有架空层做会所的空间便利。中海将面积段定在120-190平米左右，加上赠送面积，室内尺度依然可以与叁号院系媲美。
以194平米户型为例，面宽16.1米，进深13.5米。花池宽0.7米，长10米，赠送约7平米，开敞阳台、不封闭；内嵌式阳台16.1米，宽1.8米，赠送15平米；北侧设备平台宽0.7米，长8.5米，赠送约6平米；飘窗赠送约2平米。共计赠送30平米，总建面达到224平米，实际得房率约93%。
与此同时，地块上的文物古墓祭祀台，也传来要被搬迁的消息，解决了项目销售的大麻烦。
2025年，中海在北京的考题是：进城！而解题的方法是：钞能力！
1月15日，北京土拍市场传来消息：丰台万泉寺旁边的西南郊冷库及周边城中村改造项目FT00-2404-0005地块出现报名企业，又是中海！该地块规划建筑面积约6.9万㎡，起始价40.08亿元。
也许，中海的战略是大开大合吧。
前不久，中海集团董事长颜建国在香港的新年贺词中写道：总有一种力量让我们风雨兼程！
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