在2024年的最后一天，对2025年的北京楼市做一些预测：
大家都希望，2025年北京楼市会迎来一个牛市，赶紧结束这颠簸的2024行情。
要迎来牛市，首先要房价止跌回稳，甚至是稳中有涨。
因为，房地产市场从冷到热，往往从房价上涨开始，价格引领，价在量前。
2025年，北京楼市新房价格真的会涨！
但是，这仍然是一个存量竞争市场！
2025年北京楼市交易量甚至不会比2024更多，整个市场仍然在底部整理。
那为什么说2025年北京新房价格会涨？
因为，从2025年的供地结构，已经决定了这一点。
您看：
2025年初即将开盘的——
功德寺绿城和越秀两个项目售价10.5万元/平米；
中海酒仙桥、万泉寺项目预计售价10万+；
东南三环金茂璞逸丰宜售价10万+。
您会惊奇地发现，好地段的项目越来越多，但是它们普遍售价在10万+以上。过去新房售价都是压着价格批，而如今逐渐放开了。一旦这么多10万+的项目入市，您猜猜新房价格会怎样？
您再看：
2025年北京准备供应的新地块，有1月初入市的海淀朱房地块，不设售价上限，预计售价在12万+；
有朝阳区核弹级好地块永安里，这里新房的售价预计15万+；
还有丰台区万泉寺旁边的西南郊冷库地块，也是个售价10万的产品。
刚刚公布的2024年第七批次供地，要在2025年一季度出让的朝阳三间房、石景山黄庄、海淀宝山棚改地块等等，都是好地段，预计新房都会很叫座，当然也会拉高价格。
主要是，以前从未见过这么多的核心位置地块出来，而以后这恐怕是常态，因为差位置地块很难卖出去，所以2025年是核心位置地块陆续登场的一年。
土地是越来越好了，也就意味着房地产的“面粉”会越来越贵，以后新房的“面包”价格自然也会越来越高。
除此以外，大家还会看到，好地块上建设的房子规划条件还会越来越好。架空层、风雨连廊、赠送阳台、整装满配等好房子越来越多。最重要的是，新房还普遍取消了销售指导价，不设价格上限，那么未来新房价格上升就是必然的。
2025年上半年，大家会惊奇地发现，北京新房价格止跌回升了，但这只是统计学上的现象，并不意味着楼市复苏。
恰恰因为越来越多好位置的好房子出现，将导致市场上二手房和库存商品房价格进一步下跌。
道理很简单，买房客户愿意选择位置好、规划好的新房子，而不愿意买“过期款”的库存商品房，更不会选择二手房。
过去几年，北京二手房成交量是新房的5倍之多，但是今后这一差距会变小。原因就是新房和二手房产品代差逐渐扩大，就好比苹果16手机和苹果4手机之差别，改善客户买房主要是为了改善居住条件，品质是第一考虑因素。
但是刚需刚改客户会继续买二手房，因为它性价比高。二手房被改善客户抛弃，它的价格自然也会水降船低。
在此提醒大家，学区房、核心商圈二手房等过去依靠地段红利、资源红利而保持高价的二手房价格恐怕要松动，因为它们旁边来“邻居”了。
过去，核心区域基本无新房供应，新房都集中在城市边缘，这是城市扩张发展时代的“摊大饼”的结果。
因为郊区的土地更容易拆迁、更容易规划。随着城市化率达到极限，以及人口老龄化时代的到来，人们买房会从郊区回归城市核心，主要缘于就医、教育方面的需求。
城市核心区的二手房享受了过去城市化的红利，更有地段高溢价，动辄卖7、8万，甚至10万+的房价，未来核心区有了新房供应，房价甚至有所下降，必然会带来城市核心区二手房价格的急剧下调。
过去两年里，房小评一直告诫身边朋友：非刚需，不买二手房。
当然，随着核心区二手房价格下调，依靠城市核心区卖旧换新客户购买的近郊的高档改善住宅也会被殃及池鱼，这就是南四环、北五环、西四环、东五环外大面积段、高档豪宅陷入滞销的原因。
值得注意的是，新房价格上涨，主要表现在均价上涨，并不是所有新房价格都上涨。
2025年的北京新房市场依然是存量竞争逻辑，竞争激烈。核心地段和好产品规划的房子出来，会抢占那些存量新房的市场，导致库存商品房更难卖出去，唯有大力度打折促销一条路可走。
2025年，政策脉冲效应依然是新房销售必须抢抓的机遇。2024年10月1日之后楼市成交表现抢眼，正是基于10月1日前出台的限购调整等一系列楼市调控政策刺激的结果。
2025年，预计政府仍然会不断推出新的政策调控，不断刺激楼市的购买需求。预计限购会继续放松，到2025年底，有可能只有核心区限购，多数地区会解除限购。2025年，预计会继续降息，购房负担会进一步减轻。
政策脉冲将成为楼市成交小高潮的诱因，此时市场已经完全没有了过去的小阳春、金九银十等时间旺季概念，每次政策出台都会刺激一部分客户入场，都是开发商抢收的良机，给的折扣最多，也是客户入场的好时机。
总结一句话：2025年，看政策，买好房！
个人观点，仅供参考
请以具体的相关权威性文件为准
